Hầu hết các chuyên gia bất động sản (BĐS) đều nhìn nhận rằng giá BĐS ở Việt Nam, đặc biệt là ở các đô thị lớn, quá cao so với mặt bằng thu nhập của người dân. Một trong những nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng này là các chi phí cấu thành nên giá BĐS ở mức cao và ngày càng tăng, trong đó các loại thuế đánh vào doanh nghiệp phát triển BĐS là một khoản mục chi phí chiếm tỷ trọng lớn.

Trong phạm vi bài viết này, chúng tôi sẽ phân tích một số tình huống thường gặp làm phát sinh chi phí thuế đột biến cho các dự án BĐS cũng như đưa ra các khuyến nghị mà các doanh nghiệp có thể cân nhắc thực hiện để hạn chế tình trạng này.

Giá bất động sản ở các đô thị lớn quá cao so với mặt bằng thu nhập của người dân. (Ảnh: Thành Hoa)

Chi phí mua dự án không được khấu trừ đầy đủ khi tính thuế

Điều này rất hay gặp trong các giao dịch thâu tóm dự án BĐS thông qua việc mua lại doanh nghiệp, khi giá trị thị trường mà nhà đầu tư thanh toán để mua lại doanh nghiệp cao hơn giá trị sổ sách của tài sản thuộc doanh nghiệp được mua.

Ví dụ như một doanh nghiệp đang sở hữu một dự án với giá trị sổ sách là 10 triệu đô la Mỹ và được định giá thị trường là 100 triệu đô la. Nếu nhà đầu tư thanh toán 100 triệu đô la mua toàn bộ doanh nghiệp và tiến hành phát triển dự án, chi phí được khấu trừ thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN) vẫn chỉ là 10 triệu đô la chứ không phải là 100 triệu đô la mà nhà đầu tư bỏ ra.

Giả sử doanh thu của dự án đạt mức 100 triệu đô la, doanh nghiệp sẽ có lợi nhuận theo sổ sách là 90 triệu đô la (để đơn giản, giả định doanh nghiệp không phát sinh thêm chi phí phát triển dự án), và phải nộp thuế TNDN với mức hiện hành là 20% (tức 18 triệu đô la). Như vậy chẳng những nhà đầu tư không có lời so với số tiền 100 triệu đô la đã đầu tư mà còn bị lỗ do doanh nghiệp phải nộp thuế!

Hơn thế nữa, trường hợp nếu một phần của khoản đầu tư 100 triệu đô la là vốn vay thì chi phí lãi vay liên quan hoàn toàn không được khấu trừ khi tính thuế cho doanh nghiệp phát triển dự án.

Trong nhiều trường hợp, vấn đề thảo luận trên đây có thể giải quyết được thông qua việc thực hiện giao dịch mua lại doanh nghiệp ở cấp độ công ty mẹ và sáp nhập công ty mẹ-con để định giá lại dự án theo giá thị trường. Tuy nhiên, các bên cần có sự chuẩn bị trước vì các bước thực hiện có thể sẽ mất nhiều thời gian và có nhiều vấn đề pháp lý đi kèm cần phải thảo luận giải quyết.

Nhiều chi phí phát triển dự án không được khấu trừ

Pháp luật về thuế thu nhập doanh nghiệp cũng có nhiều quy định về phạm vi chi phí được trừ khi tính thuế trong lĩnh vực BĐS có thể làm phát sinh thêm chi phí cho doanh nghiệp (cứ 100 đồng không được khấu trừ thì doanh nghiệp phát sinh tăng chi phí thuế lên 20 đồng).

Một ví dụ điển hình là chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng, trong nhiều trường hợp doanh nghiệp chỉ được khấu trừ chi phí theo phương án đền bù được phê duyệt hoặc bảng giá của sở tài chính địa phương, trong khi mức đền bù thực tế có thể cao hơn nhiều. Đối với các dự án này, điều quan trọng là cần xin được cơ chế đền bù thỏa thuận theo giá thị trường hoặc có sự phối hợp chặt chẽ với các ban bồi thường giải phóng mặt bằng địa phương để có phương án sát với thực tế hơn.

Chi phí lãi vay thường chiếm một tỷ trọng lớn trong cấu trúc chi phí dự án BĐS và cũng là khoản mục chi phí bị loại khi tính thuế TNDN nhiều nhất. Trên thực tế các công ty mẹ phải đứng ra vay ngân hàng (hoặc phát hành trái phiếu) rồi góp vốn vào công ty con để đầu tư dự án (do công ty con mới thành lập chưa đủ điều kiện vay ngân hàng). Trong trường hợp này lãi vay được trừ ở một nơi (công ty mẹ) trong khi doanh thu và thu nhập lại được tạo ra ở nơi khác (công ty con) dẫn đến khả năng chi phí lãi vay không được khấu trừ hết. Để giải quyết vấn đề này cần cấu trúc cơ cấu tài chính từ trước. Ví dụ, công ty con đứng ra vay đối ứng từ công ty mẹ hoặc phát hành cổ phần ưu đãi cổ tức cho công ty mẹ để điều chuyển lãi vay trong nội bộ, hoặc công ty con đứng ra vay trực tiếp dưới sự bảo lãnh của công ty mẹ...

Ngoài ra, chi phí lãi vay còn có thể bị loại khi tính thuế TNDN do hàng loạt quy định pháp lý khác nhau, ví dụ như:

(i) Đối với doanh nghiệp có giao dịch liên kết: chi phí lãi vay bị khống chế ở mức 20% tổng lợi nhuận hàng năm chưa trừ lãi vay và khấu hao (EBITDA);

(ii) Theo quy định của Luật Nhà ở, doanh nghiệp phát triển dự án nhà ở không được huy động vốn dưới hình thức đi vay trừ trường hợp vay của tổ chức tín dụng. Do vậy các hình thức vay vốn (từ công ty mẹ, từ trái phiếu...) sẽ có rủi ro không được khấu trừ chi phí khi tính thuế TNDN;

(iii) Luật Kinh doanh bất động sản cũng có quy định dự án BĐS phải có vốn chủ sở hữu tối thiểu 20% (hoặc 15% cho một số trường hợp) tổng mức đầu tư dự án. Do vậy phần vốn vay không đáp ứng tỷ lệ này cũng sẽ bị loại trừ khi tính thuế TNDN.

Thuế GTGT tác động cả dòng tiền lẫn giá bán

Chúng tôi nhận thấy trên thực tế có nhiều doanh nghiệp BĐS tính thuế GTGT 10% trên toàn bộ giá bán cho khách hàng trong khi rõ ràng điều này là không phù hợp cũng như không có lợi cho cả hai bên vì Luật Thuế GTGT cho phép doanh nghiệp được trừ phần giá trị quyền sử dụng đất ra khỏi giá trị tính thuế GTGT.

Trong bối cảnh gia tăng mua bán và sáp nhập doanh nghiệp (M&A) trong lĩnh vực BĐS, nhiều doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để phát triển dự án. Theo Luật Thuế giá trị gia tăng (GTGT) hiện hành, quyền sử dụng đất không phải chịu thuế GTGT. Tuy nhiên luật có nhiều quy định khống chế khi xác định mức miễn thuế, do đó bên chuyển nhượng vẫn có thể phải nộp một khoản thuế GTGT lớn (thuế suất 10%) và bên nhận chuyển nhượng được khấu trừ thuế GTGT đầu vào khoản này. Dù vậy, đa số doanh nghiệp phải mất đến vài năm để khấu trừ hết khoản thuế đầu vào, tùy theo tiến độ triển khai dự án và bán hàng. Do đó, dòng tiền của doanh nghiệp sẽ ít nhiều cũng bị ảnh hưởng.

Trường hợp doanh nghiệp có các giao dịch bán hàng cho các dự án khác và phát sinh thuế GTGT đầu ra thì có thể khấu trừ được khoản thuế GTGT đầu vào nêu trên sớm hơn. Nếu không thì cả bên bán lẫn bên mua nên cân nhắc hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua chuyển nhượng dự án (không phải nộp thuế GTGT) hoặc chuyển nhượng công ty sở hữu dự án (miễn thuế GTGT) để giảm thiểu tác động không thuận lợi tới dòng tiền.

Ngoài ra, thuế GTGT còn phát sinh trên giao dịch bán BĐS từ doanh nghiệp cho khách hàng. Do đa số khách hàng là cá nhân nên khoản thuế GTGT này không được khấu trừ. Chúng tôi nhận thấy trên thực tế có nhiều doanh nghiệp BĐS tính thuế GTGT 10% trên toàn bộ giá bán cho khách hàng trong khi rõ ràng điều này là không phù hợp cũng như không có lợi cho cả hai bên vì Luật Thuế GTGT cho phép doanh nghiệp được trừ phần giá trị quyền sử dụng đất ra khỏi giá trị tính thuế GTGT.

Như đã đề cập, ngành kinh doanh BĐS phải gánh chịu nhiều chi phí thuế lớn, làm giảm sút lợi nhuận của doanh nghiệp cũng như tăng giá bán BĐS đến người tiêu dùng. Trong hầu hết các trường hợp đây là chi phí tuân thủ pháp luật mà doanh nghiệp phải chịu phát sinh. Dù vậy, có nhiều tình huống mà doanh nghiệp có thể tiết giảm được chi phí thuế phù hợp với quy định của pháp luật, với điều kiện là doanh nghiệp có kế hoạch rõ ràng từ đầu cho các nghiệp vụ quan trọng như mua dự án, huy động vốn... để từ đó có các cấu trúc phù hợp.

Thân Xuân Thịnh, Nguyễn Vũ Uyên Ly - Dịch vụ Thuế và Tư vấn, EY Vietnam

(TBKTSG)