Ashui.com

Một trong những mục tiêu hàng đầu của việc mở rộng Hà Nội là phân bố lại dân cư, giảm sức ép nhu cầu bất động sản và nhà ở trong khu vực nội thành. Sau 3 tháng mở rộng, đây là thời điểm bùng nổ các dự án nhà ở, văn phòng tại các vùng ngoại vi, người dân có thêm nhiều sự lựa chọn mới. Tuy nhiên, sự bùng nổ này có "níu" được mức giá xuống sát với nhu cầu của người dân?

Nhà ở ra xa trung tâm

Theo ông Phạm Sĩ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng Hội xây dựng Việt Nam thì xu hướng hoạt động kinh doanh bất động sản Hà Nội đang có sự chuyển dịch tích cực theo đúng ý đồ của Chính phủ. Các dự án, các hoạt động giao dịch lớn bắt đầu bùng nổ tại các khu vực ngoại thành, xa trung tâm theo các trục chính. Thực ra, đó là một tác động tâm lí tích cực, các dự án này tiến hành từ trước khi Hà Nội chính thức mở rộng. Tuy nhiên, sau thời điểm 1/8 khi các vùng ngoại thành không còn là "tỉnh lẻ", cộng với các dự án giao thông thuận lợi chính phủ đang thực hiện nên nhu cầu nhà ở của người dân bắt đầu dịch chuyển xa trung tâm thủ đô.

Hà Đông hiện đang là trung tâm thu hút sự quan tâm chú ý của người dân. Kết nối chính giữa Hà Đông và Hà Nội hiện tại là đường Nguyễn Trãi, đường Khuất Duy Tiến kéo dài và trục giao thông phía bắc Hà Đông nối với đường Lê Văn Lương kéo dài đang được thi công là một trong số các con đường rộng nhất Hà Nội. Sau khi các trục đường chính này hoàn thành, việc đi lại giữa Hà Nội, khu vực Mỹ Đình và Hà Đông sẽ rất thuận tiện. Các tuyến đường này sẽ mang lại động lực phát triển cho khu vực bằng việc kết nối với các trung tâm thương mại chính hiện tại và tương lai.

Nhu cầu chính về nhà ở của thị trường nhà ở Hà Đông chủ yếu đến từ việc mở rộng Hà Nội và mở rộng ra phía Tây. Điều kiện giao thông tốt hơn và vị trí gần với trung tâm mới của thành phố giúp giảm bớt những đắn đo về khoảng cách trong quyết định mua nhà của người dân. Biệt thự, căn hộ chung cư cũng như đất được bán với mức giá từ trung bình đến tương đối cao. Đất biệt thự khoảng 700USD –1.000USD/m2, căn hộ chung cư khoảng 900USD –1.700USD/m2.

Tính đến quý 3 năm 2008, Hà Đông có khoảng 90 dự án nhà ở, trong đó có các dự án điển hình như: Khu đô thị mới (KĐTM) Văn Quán, Mỗ Lao, Văn Khê và Văn Phú. Nhiều nhà đầu tư nước ngoài đã tham gia đầu tư vào các hợp phần khác nhau của các KĐTM này bao gồm: Booyoung, Huyndai RNC và InPyung.

Một phần của Hà Nội nằm phía Đông sông Hồng cũng đang được phát triển thành khu dân cư và thương mại lớn, dù vẫn còn những định kiến cho rằng đây không phải là khu vực nội thành Hà Nội. Hiện tượng này cũng diễn ra ở các nước khác trên thế giới, nhưng sẽ biến mất khi giá bán nhà và tình trạng ùn tắc giao thông trong khu vực trung tâm đạt đến độ khó chấp nhận. Các dự án nhà ở điển hình bao gồm bốn dự án tại Hà Nội là: KĐTM Việt Hưng đầu tư bởi HUD, Thành phố mới Thạch Bàn của Berjaya, KĐTM Đặng Xá, KĐTM Sài Đồng và hai dự án ở Hưng Yên là KĐT sinh thái Eco Park đầu tư bởi Vihajico và KĐT Villa Park đầu tư bởi Viet Asia Land.

Dự án lớn nhất là KĐT Việt Hưng. Giai đoạn I của dự án đã hoàn thành và giai đoạn II đang trong quá trình thi công xây dựng, có diện tích hơn 300 hecta tại quận Long Biên với điều kiện giao thông, đi lại dễ dàng với trung tâm từ đường Nguyễn Văn Cừ. Giá bán chung cư hiện tại chỉ là 700USD /m2, và 1.900 căn đã được được bán hết. Khu biệt thự cũng đã được bán hết với giá bán khoảng 1.000USD/m2.

Dự án Thành phố mới Thạch Bàn của Berjaya mới khởi công và sẽ là dự án đạt tiêu chuẩn quốc tế đầu tiên của khu vực này. Đây là một dự án đô thị phức hợp hiện đại đang được đầu tư xây dựng bởi nhà đầu tư nước ngoài lớn nhất tại Việt Nam. KĐT Thạch Bàn nằm ngay cạnh dự án mở rộng đường vành đai 3 vào trung tâm thành phố và đường cao tốc Hà Nội – Hải Phòng, khởi công vào tháng 5 năm 2008.

Nhiều dự án nâng cấp cơ sở hạ tầng sẽ là yếu tố chính thúc đẩy sự phát triển của khu vực này. Cầu Thanh Trì và các tuyến đường nối với cầu sẽ là trục nối thành phố với khu vực phía Nam Hà Nội, Hà Đông và khu vực phía Tây (Phạm Hùng). Việc kéo dài quốc lộ 5 sẽ khiến cho việc đi lại tới sân bay Nội Bài thuận tiện hơn. Thêm vào đó, đường cao tốc Hà Nội – Hải Phòng sẽ là đường hiện đại nhất toàn miền Bắc, tạo điều kiện thuận lợi cho các phương tiện vận tải di chuyển với tốc độ cao. Hạ tầng cơ sở được cải thiện, có nhiều lựa chọn về nhà ở sẽ tạo nên một điều kiện sống lý tưởng cho các gia đình sống tại nội thành và có sự cân nhắc về giá cả khi mua nhà.

Theo đánh giá của các chuyên gia, thời điểm này giá nhà đất và căn hộ giảm trên 50% so với cùng kì năm ngoái. Tuy nhiên, thực tế mức giá trên vẫn quá cao so với thu nhập của đa số người dân đô thị.

Nhà và văn phòng cho thuê: chậm dần đều

Các dự án xây dựng căn hộ dịch vụ cho thuê vẫn phát triển mạnh trung tâm thành phố. 18 dự án căn hộ dịch vụ cho thuê hiện tại đều có hệ số sử dụng cao. Giá chào thuê trung bình trong 3 tháng qua đạt 33,2USD/m2/tháng, giảm nhẹ so với mức 33,4USD/m2/tháng so với trước thời điểm 1/8.

Đáng chú ý nhất là xu hướng ngày càng có nhiều người cải tạo lại các căn hộ của mình thành các căn hộ để cho người nước ngoài thuê. Giá thuê tại những căn hộ này chỉ bằng một phần ba hoặc một nửa giá thuê của các căn hộ dịch vụ cho thuê tiêu chuẩn. Cộng đồng người nước ngoài tại Hà Nội ngày càng có nhiều thông tin hơn về các căn hộ tư nhân như vậy, trong khi các chủ nhà cũng quan tâm hơn đến thu nhập mà họ có thể thu được từ việc cho thuê căn hộ. Chỉ cần đi một vòng quanh hồ Tây bất cứ ai cũng có thể nhận thấy có rất nhiều căn hộ đang được cải tạo để cho thuê.

Giá thuê căn hộ dịch vụ cho thuê hiện tại đang ở mức 3.000USD đến 4.000 USD/căn/tháng, trong khi giá thuê các căn hộ tư nhân không bao gồm dịch vụ hoặc bán dịch vụ ở mức 1.000USD đến 1.700USD/căn/tháng. Các căn hộ tư nhân không bao gồm dịch vụ hoặc bán dịch vụ này thường có vị trí trung tâm như tại quận Hoàn Kiếm và Tây Hồ. Dự đoán thị trường căn hộ dịch vụ cho thuê sẽ buộc phải "hạ nhiệt" về giá trong các giai đoạn tới.

Hiện nhu cầu thuê trung tâm thương mại, mặt bằng bán lẻ ở trung tâm đang tăng cao. Theo khảo sát của AT  Kearney, Việt Nam là thị trường bán lẻ hấp dẫn nhất thế giới. Giá thuê tại các trung tâm thương mại lớn như Vincom City Towers, Pacific Place, Opera Business Center, Parkson Viet Tower và Tràng Tiền Plaza vẫn ở mức cao, với giá thuê tại tầng trệt là 65USD - 130USD/m2/tháng trong quý 3 năm 2008. Những khu thương mại này có vị trí đẹp, giá thuê cao nhất, và hệ số sử dụng đạt mức hoặc xấp xỉ 100%.

Ngược lại, một số khu thương mại nhỏ hơn nằm ngoài trung tâm lại đang có tỷ lệ trống cao. Hệ số sử dụng tại một trung tâm thương mại hạng C ở quận Đống Đa chỉ đạt 40% trong vòng bốn tháng sau khi khai trương. Điều này cho thấy sức hút của trung tâm đô thị vẫn rất lớn. Ngoài nhà ở cho người dân, còn rất lâu nữa các dịch vụ BĐS ngoại thành mới theo kịp sự phát triển như tại khu vực trung tâm.