Ashui.com | Hội Quy hoạch Phát triển Đô thị Việt Nam

Wednesday
Jan 16th
Text size
  • Increase font size
  • Default font size
  • Decrease font size
Home Tương tác Nhìn ra thế giới Cải tạo chung cư cũ ở các nước phát triển

Cải tạo chung cư cũ ở các nước phát triển

Viết email In

Sau Đại chiến thế giới thứ hai, cấu trúc “tiểu khu nhà ở” được ứng dụng rộng rãi, đầu tiên ở các nước Bắc Âu và Đông Âu, sau đó là ở Bắc Mỹ.

Các nước Bắc Âu áp dụng thành công nhất mô hình này. Ở Anh và Pháp, hàng loạt đô thị mới xung quanh thủ đô đã xây dựng theo kiểu tổ hợp nhà ở chung cư và các công trình công cộng tạo thành các tiểu khu nhà ở, nhiều tiểu khu nhà ở tạo thành đơn vị ở. Ý tưởng chủ đạo của cấu trúc đơn vị ở rất gần với lối sống xã hội chủ nghĩa nên cũng được cải tiến và nhanh chóng phát triển trên các nước XHCN, đặc biệt ở Liên xô cũ.


Chung cư đã cải tạo tại Đông Âu

Từ những ứng dụng thực tế tại nhiều nước, có thể thấy cấu trúc tiểu khu nhà ở được hình thành từ Mỹ, một nước có nền kinh tế phát triển cao nên nó chỉ phát huy tác dụng ở những nước kinh tế phát triển như Anh, Pháp, Đức, Thụy Điển, Hà Lan... Đối với các nước kém phát triển, mô hình này bộc lộ nhiều hạn chế.

Sau một thời gian dài sử dụng, các khu chung cư đã xuống cấp và bộc lộ những hạn chế về nhiều mặt. Những năm 1980 là thời kỳ khủng họảng của mô hình tiểu khu nhà ở.

Các nước trước đây đã áp dụng mô hình này giờ đây đứng trước vấn đề: Cải tạo như thế nào? Có thể thấy những khu chung cư ở các nước khác nhau đều cùng có chung một số vấn đề như sau: Cơ cấu nhà ở, căn hộ không hoàn chỉnh; diện tích chật hẹp; hình thức thiết kế đơn điệu, buồn tẻ; kết cấu không đảm bảo, dập khuôn; môi trường ở xuống cấp; hệ thống các công trình dịch vụ công cộng còn thiếu. Xuất phát từ các biểu hiện nói trên, các nước đều đã có những nghiên cứu thử nghiệm, cải tạo các khu ở này nhằm đáp ứng những biến đổi về kiến trúc và quy họạch, nâng cao điều kiện ở, vệ sinh môi trường.

Ở Liên Xô cũ, các cơ quan quản lý nhà ở đã soạn thảo phương pháp thiết kế, cải tạo theo mức độ xuống cấp của các khu nhà như: sửa chữa nhỏ, sửa chữa lớn. Các kết quả nghiên cứu cho thấy mô hình tiểu khu nhà ở vẫn có giá trị, tuy nhiên cần họàn thiện, bổ sung cho phù hợp với những yêu cầu mới của cuộc sống. Qua điều tra khảo sát các khu chung cư cũ cần cải tạo cho thấy, có 27% quỹ nhà ở cần sửa chữa tổng thể, 28% cần thay đổi một phần cấu tạo bên trong kết hợp tổ chức lại mặt bằng, 39% cần sửa chữa lớn có lựa chọn và có 6% nhà ở dạng đơn nguyên hành lang cần cải tạo theo hướng chuyển đổi công năng thành ký túc xá, khách sạn.

Tại Pháp, có nhiều chương trình cải tạo các chung cư cũ ở các thành phố, tiêu biểu là ở Ronceray - Glonnieres, khu chung cư được xây dựng trong khọảng thời gian 1958 - 1960 bao gồm 1.850 căn hộ, có đặc điểm chung là diện tích và tiện nghi tối thiểu đã được cải tạo trên nguyên tắc không dịch chuyển, xáo trộn vị trí các căn hộ và cuộc sống của người dân.

Ngoài ra, tại Pháp và Đức cũng áp dụng những can thiệp về kỹ thuật trong các nhà chung cư như làm thêm các lớp cách nhiệt cho tầng áp mái, sửa chữa chống thấm, dột, cải tạo công trình phụ, bổ sung những thiết bị mới như thang máy, ống thu rác, thang phòng cháy, chữa cháy, thay vật liệu ốp lát bề mặt...

Canada cũng có những khu chung cư cũ cải tạo thành công, ví dụ như khu nhà ở tại Regent Park, Toronto. Cơ cấu quy hoạch vẫn giữ với hạt nhân trung tâm là khu công viên cây xanh, mở rộng đường giao thông, tăng diện tích không gian sinh họạt và giao tiếp cộng đồng, tăng diện tích cây xanh cải thiện điều kiện vệ sinh môi trường. Tuy nhiên, việc cải tạo, phục hồi nhà ở tại Canada đã làm cho tiền thuê nhà trung bình tăng 51,1%, người thuê nhà ra đi vì sự lộn xộn diễn ra trong quá trình cải tạo, vì tiền thuê nhà cao. Hậu quả của việc cải thiện ở thành phố Montreal là người thu nhập thấp bị gạt bỏ và đẩy dần ra ngoại ô.


Chung cư cũ ở Trung Quốc

Tại Trung Quốc, Chính phủ áp dụng các biện pháp cải tạo tương đối mạnh mẽ, phá bỏ các khu chung cư cũ tại trung tâm các thành phố lớn như Bắc Kinh, Thượng Hải, Quảng Châu, Thẩm Quyến... xây dựng các khu nhà cao tầng để khai thác tối đa giá trị đất đai đô thị. Do diện tích rộng lớn nên việc di dân, giải phóng mặt bằng ở các thành phố này có nhiều thuận lợi. Trung Quốc xác định nhu cầu về nhà ở rất lớn, đây là một thị trường kinh doanh hiệu quả. Trên cơ sở thương lượng đền bù thỏa đáng, Chính phủ Trung Quốc thực hiện thành công chương trình di dân tái định cư kết hợp với đào tạo nghề, chuyển đổi cơ cấu lao động.

Hoa Kỳ cũng là nước phá bỏ triệt để những khu chung cư cũ đã xuống cấp để giải phóng đất đai tái phát triển đô thị, phát huy tiềm năng thương mại nhà ở, đất đai. Một ví dụ điển hình là khu chung cư Pruitt Igoe tại St Louis, Missouri xây dựng năm 1954, phá hủy xây dựng lại năm 1974. Khu nhà gồm 33 tòa nhà cao 11 tầng, mỗi nhà có 2.726 căn hộ thiết kế cho 10.000 người. Do khu nhà xuống cấp về công năng và điều kiện sống, vệ sinh môi trường nên Chính phủ Hoa Kỳ đã quyết định phá bỏ vào năm 1074 để xây mới. Sau đó, một loạt các khu chung cư tại các thành phố New York, Sanfransisco, New Jesey đều bị phá bỏ để thay thế bằng các khu chung cư hiện đại.


Khu chung cư Dosong sau khi cải tạo

Tại Hàn Quốc, Chính phủ thực hiện chương trình cải tạo, nâng cấp nhà ở trên phương diện có sự hợp tác của người dân đang sinh sống trong các khu chung cư cũ với các nhà thầu tư nhân bằng cách hỗ trợ cho người dân vay vốn, lãi suất thấp, thời gian chi trả dài. Các dự án cải tạo mua đất từ chính quyền thành phố trong phạm vi quy họạch của dự án, sau đó dỡ bỏ họàn toàn các nhà chung cư cũ để xây dựng lại chung cư cao tầng mới với mật độ xây dựng cao hơn, tăng cường diện tích ở, những người dân góp tiền cùng doanh nghiệp tư nhân để kinh doanh thu lợi nhuận về cho dự án và cho chính bản thân. Nhờ có chương trình này mà những khu nhà mới, hiện đại đã thay thế những khu nhà ở cũ nát, người dân được tái định cư tại chỗ, cuộc sống không bị xáo trộn nhiều.



Nhìn chung, các nước trên thế giới có 2 xu hướng cải tạo các khu chung cư cũ đó là:

  • Phá bỏ, xây mới
  • Phục hồi, cải tạo nâng cao giá trị

Trong những năm 1970, quá trình đổi mới các đô thị phương Tây chủ yếu áp dụng các biện pháp của xu hướng thứ nhất. Sau khi phá hủy các chung cư cũ, tùy đặc điểm tự nhiên và dân số của từng khu để lựa chon hình thức và mật độ xây dựng chung cư cao tầng mới xây dựng để tiết kiệm đất đai, khai thác tiềm năng tài nguyên đất đô thị. Xu hướng thứ nhất cải tạo triệt để, mang tính kinh tế cao, tuy nhiên các khu chung cư mới thay thế sau khi đưa vào sử dụng lại cũng không giải quyết được những vấn đề cũ: về mặt thẩm mỹ vẫn đơn điệu và nghèo nàn, dập khuôn do thiết kế và thi công nhanh, hàng loạt. Thiếu các không gian sinh họạt cộng cộng do tận dụng triệt để đất đai. Vì thế, ngay sau khi phá hủy hết các khu chung cư cũ, dân cư và các nhà chuyên môn trong kiến trúc quy họạch lại cảm thấy sai lầm và nuối tiếc.

Phương pháp thứ hai phục hồi và nâng cao giá trị là xu hướng cải tạo thận trọng và mang tính nhân văn, tuy nhiên chi phí cao và thời gian thực hiện kéo dài.

Ngày nay, những yêu cầu đặt ra đối với việc cải tạo các khu chung cư cũ là cải thiện nhà ở về mặt vật thể, đáp ứng những yêu cầu của cuộc sống hiện đại mà không làm tổn hại đến các giá trị văn hóa, xã hội. Quá trình cải tạo nhà ở hiện nay ở các nước thực hiện được thành công khi huy động được sự thầm gia của cộng đồng trong thiết kế, huy động vốn, quản lý đầu tư, xây dựng và vận hành khai thác.

TS.KTS. Lương Tú Quyên - Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội


>> Các chung cư cũ: Gian nan bài toán cải tạo, xây mới

[ Chuyên đề : Cải tạo các khu chung cư cũ

 

Thêm bình luận


Mã an toàn
Đổi mã khác

Bảng quảng cáo