Không chỉ cảnh báo về mức độ lệch pha cung cầu khiến nhà giá rẻ biến mất, mà trong báo cáo mới đây HoREA còn phân tích về lý do khiến giá nhà liên tục leo thang. HoREA nhận định do rất thiếu nguồn cung sản phẩm nhà ở trên thị trường và các chủ đầu tư dự án muốn “tối đa hóa lợi nhuận” nên đã đẩy giá làm cho giá nhà luôn có xu thế tăng.

Theo số liệu của Sở Xây dựng TPHCM, trong năm 2020, có 31 dự án với 16.895 sản phẩm bất động sản được xác nhận đủ điều kiện huy động vốn nhà ở hình thành trong tương lai, giảm 30,4% so với năm 2019. Trong đó, phân khúc nhà ở bình dân chỉ có 163 căn, chiếm tỷ lệ 1%, giảm đến 98,6% so với năm 2019. Còn lại, 7.114 căn nhà thuộc phân khúc cao cấp, chiếm tỷ lệ 42,1% và 9.618 căn nhà thuộc phân khúc trung cấp.

Giá nhà ở TPHCM liên tục leo thang trong những năm qua. (Ảnh minh họa: V.Dũng)

Tuy nhiên, theo nghiên cứu của Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), trên thực tế thì phân khúc nhà ở cao cấp có thể chiếm đến tỷ lệ khoảng 70% thị trường bất động sản năm 2020. Trong khi tình trạng lệch pha nguồn cung tại TPHCM ngày càng trầm trọng, giá nhà 2020 vẫn tăng nóng và dự báo tiếp tục đi lên trong năm 2021.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA thừa nhận việc doanh nghiệp địa ốc nâng giá nhà để tối ưu hóa lợi nhuận là một phần của quy luật thị trường. Theo ông, cần nhìn nhận đầy đủ về giá nhà ở thực tế trên thị trường hoàn toàn khác xa giá nhà được ước tính trên sổ sách giai đoạn khởi động dự án.

Theo HoREA, giá nhà luôn có mức điều chỉnh tương ứng với từng giai đoạn phát triển dự án. Cụ thể, sẽ có ba giai đoạn hình thành nên giá bán của dự án gồm giai đoạn chuẩn bị đầu tư, triển khai thực hiện và chào bán.

Giai đoạn chuẩn bị đầu tư trong vài năm trở lại đây bị kéo dài do vướng thủ tục pháp lý, mất vài năm chờ đợi đã khiến chi phí tài chính chuẩn bị dự án bị đẩy lên rất cao. Đây là tiền đề khiến giá nhà các dự án buộc phải tính lại cho phù hợp với tình hình mới khi bước vào giai đoạn xây dựng.

Trong lúc làm báo cáo khả thi cho dự án, các quy định pháp luật không hề yêu cầu chủ đầu tư phải xác định giá bán cuối cùng. Bởi lẽ giá bán sau cùng sẽ là điểm rơi sau 2-3 năm, thậm chí là 5 năm.

Giai đoạn triển khai cũng nảy sinh nhiều vấn đề khiến cho giá nhà thêm một lần nữa điều chỉnh. Trong đó những biến động giá vật liệu hay chi phí đầu vào ảnh hưởng rất lớn đến việc cấu thành giá. Thông thường giai đoạn này kéo dài khoảng 2 năm nên việc biến động giá trên thị trường là rất dễ xảy ra.

Đến giai đoạn chào bán thì giá cũng tùy thuộc vào diễn biến tâm lý của thị trường, thời điểm chào bán và các yếu tố cạnh tranh với đối thủ khác. Từ đây doanh nghiệp sẽ cân đối dựa theo xu hướng của thị trường, thực tiễn nguồn cung, tốc độ bán hàng dự kiến, chi phí bán hàng… từ đó xây dựng giá bán lần đầu và mức lợi nhuận kỳ vọng.

Trong đó, mức lợi nhuận kỳ vọng được HoREA nhắc đến trong báo cáo vừa qua cũng tùy thuộc vào quy mô, tình hình tài chính, nợ vay, dòng tiền của doanh nghiệp chứ không có mẫu số chung. Các doanh nghiệp căn cứ trên các yếu tố đó để đưa ra kế hoạch lợi nhuận ở mức thuận lợi (30% hay thậm chí 50% tùy mỗi doanh nghiệp).

HoREA nhận định do rất thiếu nguồn cung sản phẩm nhà ở trên thị trường và các chủ đầu tư dự án muốn “tối đa hóa lợi nhuận” nên đã đẩy giá làm cho giá nhà luôn có xu thế tăng. Điều này thể hiện rõ trong bối cảnh sức mua trên thị trường sơ cấp vẫn mạnh và tỷ lệ hấp thụ của thị trường rất cao, bình quân lên đến 70-80% qua các đợt mở bán dự án nhà ở trong năm qua.

Dự báo cho năm tới, thị trường tiếp tục bị thiếu hụt nguồn cung dự án và nguồn cung sản phẩm nhà ở, nhất là rất thiếu nguồn cung sản phẩm nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền. Điều này làm ảnh hưởng đến việc đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở cho đa số người dân có thu nhập trung bình và thu nhập thấp.

Do đó, hiệp hội mong muốn doanh nghiệp phối hợp chặt chẽ để kiểm soát giá nhà, không để tình trạng giá nhà tăng nóng, tăng ảo xảy ra trong năm 2021. Điều này nên thực hiện trên cơ sở xác định "lợi nhuận kỳ vọng" ở mức hợp lý, để "chia sẻ" hiệu quả đầu tư với khách hàng và cộng đồng xã hội. Đồng thời, luôn thực hiện đầy đủ trách nhiệm, nghĩa vụ đối với khách hàng và nhà đầu tư khi huy động vốn bán nhà hình thành trong tương lai, hoặc huy động vốn trái phiếu doanh nghiệp, hoặc cam kết trả lợi nhuận trong kinh doanh (condotel)...

(TBKTSG)