Theo đánh giá của các chuyên gia, chỉ số bất động sản không chỉ thể hiện tính chuyên nghiệp mà là công cụ định hướng thị trường, thay cho việc định hướng dựa trên những thông tin không thể kiểm chứng.
Bắt mạch thị trường theo cảm tính
Theo các chuyên gia, từ trước đến nay sự "nóng lạnh" thường được đo bằng số liệu giao dịch của các công ty môi giới mua bán, sàn giao dịch bất động sản (BĐS). Số liệu giao dịch dồi dào phản ánh thị trường đang chạy tốt, giá nhà đất chắc chắn sẽ có xu hướng tăng lên. Ngược lại, nếu số số liệu giao dịch không đáng kể, điều đó có nghĩa giá nhà đất đang đứng...
Cách "bắt mạch" thị trường BĐS như vậy vừa thiếu chuyên nghiệp, vừa mang tính rủi ro. Rủi ro ở đây là việc cung cấp số liệu giao dịch, giá cả giao dịch từ các công ty môi giới mua bán, sàn giao dịch BĐS là không thể kiểm chứng chính xác. Đó là chưa loại trừ khả năng việc cung cấp thông tin của các công ty môi giới, sàn giao dịch BĐS phục vụ cho ý đồ, mục đích riêng.
Chính vì vậy, có tình trạng giá nhà đất cùng một dự án, nhưng mỗi công ty khi cung cấp cho báo chí thường rất khác nhau. Điều này sẽ sớm kết thúc trong thời gian tới khi Bộ Xây dựng sẽ định kỳ công bố chỉ số thị trường BĐS của 2 thành phố lớn nhất nước là TP.HCM và Hà Nội.
Cách đây chưa lâu, trả lời phóng viên báo Lao Động, ông Nguyễn Trần Nam - thứ trưởng Bộ Xây dựng - cho biết trước mắt sẽ làm thí điểm xây dựng chỉ số giá BĐS trên địa bàn TP.HCM, vì đây là thị trường BĐS lớn nhất của cả nước. Bước đầu sẽ xây dựng chỉ số giá BĐS đối với 2 phân khúc thị trường BĐS là chỉ số giá căn hộ và văn phòng cho thuê. Theo đánh giá của các chuyên gia, nếu xây dựng được chỉ số thị trường BĐS sẽ tránh cho thị trường những bước phát phát triển loạn nhịp do thiếu thông tin định hướng.
Chỉ số giá BĐS - mỗi DN một kiểu
Trong khi cơ quan quản lý thị trường BĐS chưa xây dựng được chỉ số giá BĐS, thì một loạt công ty đã xây dựng chỉ số hoặc tương tự chỉ số cho riêng mình.
Đi tiên phong trong việc xây dựng chỉ số giá BĐS là Công ty Vina Land Invest Corp. Chỉ số giá của Công ty Vina Land Invest Corp được cập nhật hằng tuần. Theo ông Trần Minh Hoàng - giám đốc Công ty Vina Land Invest Corp, việc xây dựng chỉ số giá BĐS được thực hiện trên cơ sở thu thập thông tin giao dịch trong hệ thống các trung tâm môi giới của Vina Land Invest Corp. Trong đó, chủ yếu là giao dịch BĐS trong các khu vực đô thị mới như khu vực Nam Sài Gòn và khu vực phía đông gồm các quận 2, 9... Sau đó, chọn các dự án tiêu biểu, tính giá bình quân, từ đó xây dựng chỉ số.
Trong tuần đầu tiên (cập nhật ngày 19-7), Vina Land đưa ra bảng chỉ số cho thấy thị trường đã có sự hồi phục nhanh chóng. Trong tuần có đến 33 dự án tăng giá, 27 dự án giảm giá, hầu hết còn lại giữ nguyên giá trong tuần trước.
Dự án tăng giá mạnh nhất là Him Lam - Kênh Tẻ (quận 7), chỉ số giá BĐS của Vina Land cho thấy đã tăng từ 9,7-36%. Thế nhưng chỉ một tuần sau, bảng chỉ số giá lại cho thấy hầu hết các dự án đứng giá. Theo dõi một số bảng chỉ số giá BĐS của Vina Land khiến người ta không khỏi tự hỏi: liệu thị trường BĐS có thay đổi nhanh như vậy hay không?
Tiếp bước Vina Land, có ít nhất 3 công ty khác cũng đã xây dựng bảng chỉ số giá BĐS. Những bảng chỉ số giá BĐS này cũng có một sự trồi sụt hết sức bất thường. Có dự án tuần trước tăng ào ào thì đến tuần sau đã đứng cứng ngắc.
Ông Nguyễn Xuân Châu - TGĐ Nova Home - lý giải trong khuôn khổ thu thập thông tin để xây dựng bảng chỉ số giá BĐS (thường là thông tin nội bộ, dựa trên số liệu giao dịch của một công ty), việc đưa ra bảng chỉ số giá BĐS sẽ mang tính phiến diện. Bởi dung lượng mẫu quá nhỏ, không phản ánh được xu hướng chung của thị trường.
Chẳng hạn, dự án Him Lam - Kênh Tẻ, diện tích 58,4ha có xấp xỉ 1.000 nền nhà các loại, nếu chỉ lấy số liệu giao dịch vài ba nền nhà thì khó có thể cho đó là chỉ số của dự án.
Tương tự, một dự án có tăng giá thì không có nghĩa là cả thị trường sẽ tăng giá. Điều này có thể thấy rõ qua sự so sánh giữa bảng chỉ số giá BĐS của một vài công ty. Chẳng hạn, trong tuần đầu tiên Vina Land đưa ra bảng chỉ số giá BĐS, thì bảng giá tham khảo Công ty cổ phần địa ốc Sài Gòn Thương Tín có chênh nhau rất lớn.