Các ngân hàng đã nới lỏng “vòng kim cô” vốn nội cho thị trường địa ốc bằng các thỏa thuận lãi suất trung và dài hạn.

Mặt bằng bán lẻ: tăng giá

Thời gian qua, lượng cầu mặt bằng bán lẻ tăng mạnh đã thúc đẩy mức giá lên cao. Đặc biệt, các vị trí “đắc địa” như Saigon Square, Diamond Plaza, An Đông Plaza… tuy đã có mức giá cao nhưng vẫn “ngấp nghé” tăng. Một số vị trí đẹp mức thuê đã vượt 200 - 250 USD m2/tháng.

Theo báo cáo của Công ty CBRE, mặc dù tỷ lệ bị bỏ trống của các trung tâm thương mại tăng 0,9%, nhưng giá thuê mặt bằng vẫn nhích 25,5% so với quý III năm ngoái. Mức giá chào thuê trung bình đối với vị trí tốt vẫn không ngừng tăng lên và đạt 97,4 - 99 USD m2/tháng. Khung giá này tăng cao là do sức ảnh hưởng từ giá thuê của 2 trung tâm thương mại mới có vị trí đắc địa tại quận 1: Kumho Asiana Plaza và Saigon Square 2.

Số liệu của Savills thì thị trường mặt bằng bán lẻ của TP.HCM có khoảng 493.000m² cho tất cả các loại hình. Giá thuê trong quý 1/2010 có chiều hướng tăng nhẹ. Trong đó, giá thuê cao nhất đạt mốc 220 USD/m2/tháng cho kiốt trong Diamond Plaza.

Theo bà Fiona Saunders, Trưởng phòng Quản lý Tài Sản, Công ty CBRE, trong báo cáo thay đổi diện mạo của dịch vụ quản lý Bất động sản cho biết nguồn cung thị trường cho thuê vẫn trên đà tăng trưởng. Trong năm 2010, tòa nhà lớn nhất về mặt diện tích sàn, kể cả mặt bằng bán lẻ lớn nhất sẽ ra đời. Kế hoạch xây dựng một khu văn phòng với diện tích 134,000m2 sẽ được khai trương trong năm 2010. Savills cũng cho rằng cả năm 2010, diện tích mặt bằng bán lẻ sẽ có thêm 127.700m2 sàn mới, chiếm gần 50% tổng nguồn cung mới sẽ nằm ở quận 1. Nguồn cung mới vẫn tập trung ở Q.1, chiếm tỷ lệ hơn 60% tổng nguồn cung mới.

Theo các công ty kinh doanh bất động sản, đến năm 2013 tổng nguồn cung bán lẻ tại TP.HCM sẽ lên đến 740.000m2, tăng gấp ba lần so với hiện tại. Riêng năm 2010, bộ mặt của ngành bán lẻ thành phố sẽ có những thay đổi khi những trung tâm thương mại có diện tích lớn ra đời. Trong khi đó, nguồn cung mặt bằng bán lẻ khu vực ngoài trung tâm thành phố cũng sẽ tăng 50% trong năm 2010 và tăng gấp bảy lần trong năm 2013.

Giải cơn “đau đầu” về vốn

Trong khi mức giá cho thuê của mặt bằng bán lẻ đang tăng lên gây tranh luận trong tuần qua thì tình hình vốn cho cả thị trường bất động sản nói riêng và ngành kinh tế nói chung cũng được quan tâm.

Cuối năm 2009, thị trường bất động sản hơi chùn xuống một phần do thông tin biến động về tài chính tiền tệ. Chính sách tín dụng từ các ngân hàng như “vòng kim cô” siết chặt nguồn vốn nhà đất. Đa phần, các nhà đầu tư bất động sản từ cá nhân cho đến công ty đều phụ thuộc vào nguồn vốn ngân hàng để luân chuyển đầu tư sản phẩm. Cá nhân nếu muốn mua căn hộ cũng phải cần tiền từ ngân hàng để xoay, trả góp… các công ty cần nguồn vốn từ trung đến dài hạn để đầu tư dự án, công trình.

Tóm lại, đòn bẩy tài chính có vai trò quan trọng vì đầu tư nhà đất thường dài hạn và vốn lớn. Do đó, việc ngân hàng thắt chặt mức cho vay không chỉ ảnh hưởng lớn đến tiến độ nhiều dự án mà còn đến nhu cầu mua của khách hàng và nhà đầu tư. Đến 2010, bài toán vốn vẫn đủ sức gây đau đầu cho nhà đầu tư.

Tuy nhiên hiện nay với cơ chế thỏa thuận lãi suất trung và dài hạn đã phần nào gỡ bỏ gánh nặng vốn, mở ra hướng mới cho nhà đầu tư. Theo đó, tại Sacombank, khách vay là doanh nghiệp lãi suất mềm hơn, khoảng 15% nếu vay để đầu tư nhà xưởng, mua sắm máy móc, thiết bị. Mức lãi suất còn tùy thuộc vào hiệu quả của dự án cũng như các dịch vụ mà doanh nghiệp sử dụng của ngân hàng.

Cơ chế thỏa thuận lãi suất này giúp ngân hàng thiết kế các sản phẩm cho vay dài hơi và như thế, người vay có thể nắm giữ chứng khoáng hoặc dự án bất động sản nhiều hơn lâu hơn.

Bên cạnh sự nới lỏng của ngân hàng, theo ông Huỳnh Dư An, Phó tổng giám đốc Kinh doanh và tiếp thị của Novaland thì thời gian gần đây, nguồn vốn nước ngoài đã có dấu hiệu quay lại thị trường Việt Nam mặc dù họ đã trở nên thận trọng hơn trong các quyết định đầu tư so với trước khủng hoảng. Điều này chứng tỏ rằng so với các quốc gia trong khu vực, lĩnh vực bất động sản của Việt Nam vẫn có sức hút rất lớn đối với các tổ chức tài chính và nhà đầu tư trên khắp thế giới.

Nguồn vốn đầu tư, tiết kiệm trong dân cư sẽ dịch chuyển mạnh sang bất động sản do các sàn vàng buộc phải đóng cửa từ cuối tháng 3-2010; các dự án phát triển hạ tầng trọng điểm như hầm Thủ Thiêm, đại lộ Đông Tây, các hệ thống cầu và đường vành đai… được đưa vào sử dụng hoặc sắp hoàn thành sẽ mang lại giá trị gia tăng cho các dự án BĐS; xuất phát điểm của thị trường chứng khoán đầu năm nay ở mức khá cao và ổn định nên lợi nhuận kỳ vọng của thị trường chứng khoán trong năm 2010 sẽ không quá cao.

Theo ông An, không thể có tình trạng bong bóng bất động sản xảy ra vì mặt bằng lãi suất thoả thuận hiện nay khá cao để có thể đầu cơ hoặc đầu tư hiệu quả. Chỉ có những dự án thực sự tốt hoặc nhu cầu thực sự cấp thiết (nhu cầu thực) mới có thể chấp nhận mức lãi suất thoả thuận hiện nay. Ngược lại, việc cho phép áp dụng lãi suất thỏa thuận sẽ giúp thị trường bất động sản có tính thanh khoản tốt hơn. Từ đó có thể khẳng định rằng hiện tượng đầu cơ tràn lan để gây bong bóng sẽ khó lặp lại như vài ba năm trước.

Tuấn Kiệt