Nhà ở là lĩnh vực khá nhạy cảm và phức tạp, nên các quy định pháp luật về nhà ở luôn là điểm quan tâm của đa số quần chúng. Một số vấn đề nổi lên liên quan đến việc xây dựng, quản lý và sử dụng nhà ở loại chung cư trong thời gian qua đã gây nhiều tranh cãi, tốn nhiều giấy mực của báo chí nhưng vẫn chưa có hồi kết. Có lẽ nên phân tích các sự việc đứng trên góc độ và quan điểm của mục tiêu phát triển bền vững để có cái nhìn sâu xa hơn?

Xây dựng căn hộ 20 mét vuông: nên chăng?

Bộ Xây dựng đã có Văn bản số 942/BXD-QLN ngày 27-5-2010 đề nghị UBND TPHCM xem xét, đánh giá nhu cầu thực tế của căn hộ từ 20-30 mét vuông trong nhà chung cư thương mại, nếu thấy nhu cầu này lớn và cấp thiết thì có thể đề xuất cho phép xây dựng thí điểm. Vấn đề này đã liên tục gây tranh cãi với các ý kiến ủng hộ và phản đối trái ngược nhau, do đề xuất này không phù hợp với quy định diện tích xây dựng căn hộ của nhà chung cư không thấp hơn 45 mét vuông theo Luật Nhà ở.

Nhà ở chỉ là một phần trong cấu trúc đô thị. Dân cư đô thị phải được hưởng những giá trị vật chất của đô thị về hạ tầng (đường xá, trường học, bệnh viện, sân bay, bến cảng, nhà ga, khu thương mại, hệ thống cấp thoát nước, cấp điện, xử lý nước thải, rác thải...), và giá trị về tinh thần (công viên, nhà hát, khu vui chơi giải trí...). Như vậy trước khi tính đến chuyện xây nhà diện tích nhỏ thì phải tính đến việc có thể phát triển hạ tầng đáp ứng được tốc độ tăng dân số thành thị hay không. Nếu không đảm bảo cho người dân được thụ hưởng các giá trị vật chất và tinh thần tối thiểu thì đô thị sẽ không còn là đô thị đúng nghĩa.

• Ảnh bên : Một chung cư mới xây dựng ở quận 10, TPHCM (Ảnh: Lê Toàn)

Hiện tại chính quyền thành phố Hà Nội và TPHCM vẫn đang loay hoay giải quyết nạn kẹt xe triền miên, nạn ngập nước và ô nhiễm khói bụi, nên không khó để tưởng tượng điều gì sẽ xảy ra nếu tốc độ cải thiện hạ tầng hiện tại không theo kịp tốc độ tăng dân số đô thị.

Nhân Diễn đàn Kinh tế Thế giới 2010 về Đông Á tổ chức tại TPHCM, một hội thảo nhỏ chuyên đề về đại đô thị (Megacities) đã được tổ chức vào ngày 7-6-2010. Trả lời phỏng vấn về ý kiến và kinh nghiệm đối với loại căn hộ nhỏ, đại diện từ Philippines đã chia sẻ, thập kỷ trước tại Philippines có loại nhà ở được gọi là “pigeon house” (chuồng chim bồ câu) với khoảng 5-6 gia đình sống chen chúc. Tuy nhiên khi kinh tế phát triển thì loại hình này đã nhanh chóng bị loại bỏ.

Cũng trong hội thảo này, Phó chủ tịch UBND TPHCM Nguyễn Trung Tín đã chia sẻ, lãnh đạo UBND TPHCM không đồng tình với đề nghị xây dựng loại căn hộ 20 mét vuông. UBND TPHCM sẽ nỗ lực thúc đẩy và khuyến khích xây dựng các khu nhà ở tái định cư, nhà ở cho người thu nhập thấp để bộ phận dân có thu nhập thấp có nhà ở cư trú.

Cũng có ý kiến cho rằng có thể cho phép xây dựng nhà ở 20 mét vuông phục vụ cho việc cho thuê, như vậy có thể quản lý để đảm bảo một căn hộ chỉ có một người ở. Lập luận này liệu có thực tế? Bên cho thuê làm cách nào có thể kiểm soát và đảm bảo rằng căn hộ chỉ dùng cho một người? Các chủ cho thuê vì lợi nhuận có thể cạnh tranh giành khách bằng cách “nhắm mắt làm ngơ” cho bên thuê nhét bao nhiêu người tùy thích. Nếu vận dụng phương án cho thuê thì ngoài các vấn đề hạ tầng, an sinh xã hội, chắc hẳn sẽ nảy sinh hệ lụy khó giải quyết về an ninh trật tự và an toàn xã hội.

Nếu sự việc sẽ diễn ra như lời phát biểu của Phó chủ tịch UBND TPHCM Nguyễn Trung Tín tại hội thảo trên thì đó sẽ là kết thúc hợp lý cho câu chuyện căn hộ 20 mét vuông. Tuy nhiên, để kết thúc thực sự có hậu thì các nhà làm chính sách nên có biện pháp cụ thể, thực tế hơn trong việc khuyến khích xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp.

Tại các nước phát triển, người dân chỉ cần có việc làm ổn định là có thể được mua nhà trả góp dài hạn hoặc thuê nhà dài hạn trả hàng tháng. Chính phủ nên có chính sách cụ thể để hỗ trợ các doanh nghiệp quy mô lớn lập các dự án cho thuê nhà giá thấp phục vụ cho công nhân lao động, như vậy doanh nghiệp vừa có thể giữ chân lao động lành nghề, vừa góp phần giải quyết khó khăn về nguồn cung nhà ở cho xã hội và góp phần phấn đấu đạt mục tiêu xã hội lâu dài rút ngắn khoảng cách thu nhập giàu nghèo.

Chi phí quản lý nhà chung cư: ai chịu trách nhiệm hậu quả

Thực tế cần phải gọi cho đúng tên của loại phí này là phí dịch vụ (service charge), phí mà cư dân nhà chung cư phải trả để được phục vụ cho sinh hoạt hàng ngày. Có rất nhiều dịch vụ mà cư dân tòa nhà có thể được hưởng nhưng ở mức độ khác nhau tùy theo mức phí thu được.

Có thể nêu một ví dụ nhỏ như: cùng tên gọi “dịch vụ bảo vệ 24/24” nhưng số lượng bảo vệ, số ca tuần tra và các thiết bị (camera quan sát, bộ đàm...) có nhiều cấp khác nhau. Thỏa thuận giữa chủ đầu tư và dân cư về phí dịch vụ là thỏa thuận dân sự tự nguyện, không phải là quan hệ hành chính như các loại phí và lệ phí khác. Liệu ai sẽ là người chịu trách nhiệm nếu xảy ra sự cố căn hộ bị đột nhập mà chủ đầu tư thoái thác trách nhiệm với lý do mức phí trần cho dịch vụ bảo vệ không đủ để vận hành camera quan sát? Cơ quan khống chế mức phí dịch vụ sẽ trả lời thế nào nếu xảy ra cháy nổ chập điện với lý do mức phí bảo trì không đủ để bảo trì thường xuyên hệ thống?

Về khía cạnh pháp lý, ngay cả nếu xem phí quản lý nhà chung cư là một loại phí thì trước tiên Nghị định 57/2002/NĐ-CP hướng dẫn pháp lệnh phí và lệ phí phải được điều chỉnh và bổ sung loại phí này, giao cho UBND cấp tỉnh, thành phố có thẩm quyền quy định trước khi UBND các thành phố tiến hành xây dựng mức phí.

Nếu đặt ra khung phí quản lý nhà chung cư theo kiểu gói ghém cả trăm trường hợp vào một khung giá thì sẽ không thể nào thỏa mãn một cách hợp tình hợp lý mọi tình huống. Và như vậy các cơ quan chức năng khó tránh khỏi phải bỏ ra nhiều thời gian và sức lực để lún sâu vào việc giải quyết các xung đột mà đáng lẽ các bên có thể tự giải quyết như một giao dịch dân sự bình thường theo Bộ luật Dân sự.

Sử dụng nhà chung cư làm văn phòng: cho hay cấm?

Cho đến nay, các luật chuyên ngành liên quan như Luật Nhà ở (điều 8 - những hành vi bị nghiêm cấm trong lĩnh vực nhà ở), Luật Kinh doanh bất động sản (điều 16 - các hành vi bị cấm) đều không có điều khoản nào cấm sử dụng nhà ở vào mục đích khác như văn phòng, cơ sở sản xuất kinh doanh. Căn hộ chung cư là một dạng của nhà ở căn cứ theo định nghĩa tại điều 1 Luật Nhà ở, tuy nhiên xuyên suốt Luật Nhà ở, không có điều khoản nào phân biệt các quy định các hành vi bị cấm riêng cho nhà chung cư.

Xét trên khía cạnh thực tế, thì việc cho thuê nhà ở (trong đó có nhà ở loại căn hộ) làm văn phòng, làm cửa hàng, cơ sở kinh doanh hiện nay đã trở nên bình thường và phổ biến ở khắp mọi phố phường tại tất cả các tỉnh thành. Luật Nhà ở quy định chung cho tất cả các loại nhà ở, không riêng gì đối với căn hộ chung cư, do đó nếu nghiêm cấm sử dụng căn hộ vào mục đích khác, nhưng vẫn cho phép nhà ở bên ngoài khu chung cư sử dụng vào mục đích khác thì liệu có phù hợp với quy định “mọi công dân đều bình đẳng trước pháp luật” của Hiến pháp?

Cơ quan cấp phép đăng ký kinh doanh không thể từ chối việc đăng ký trụ sở tại nhà riêng hay căn hộ, vì không có căn cứ pháp lý để từ chối như đã phân tích trên đây.

Trường hợp chủ căn hộ chứng minh được việc cho thuê căn hộ làm văn phòng không làm ảnh hưởng hoặc gây thiệt hại đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền, lợi ích hợp pháp của người khác (theo quy định tại điều 22 của Luật Nhà ở và điều 193 Bộ luật Dân sự), và chứng minh được căn hộ không bị thay đổi thiết kế được duyệt thì việc cho thuê căn hộ làm văn phòng không thể bị xem là vi phạm pháp luật. Do đó, việc xác định hồi kết của câu chuyện này cũng đòi hỏi phải xem xét một chuỗi các quy định pháp luật liên quan.

Chuyện về nhà chung cư sẽ tiếp tục là chuyện dài nhiều tập, nhưng các cơ quan lập pháp và hành pháp cần dựa trên sự kết nối có hệ thống giữa các luật lệ liên quan cũng như sự kết nối với mục tiêu phát triển dài hạn trong tương lai nhằm giải quyết vấn đề từ gốc rễ, để các câu chuyện có được hồi kết hợp tình hợp lý.

Nguyễn Thị Bảo Quỳnh - Chủ tịch Công ty Giải pháp thông minh I-solution