Dù sở hữu nhiều ưu thế như tiết giảm chi phí lẫn đa chức năng nhưng mô hình Officetel (office + hotel) vẫn chưa phổ biến tại thị trường Việt Nam. Liệu sự sụt giảm của thị trường căn hộ có đẩy các nhà đầu tư tiến đến mô hình Officetel?

Bên nhà, bên khách sạn

Thoát ra khỏi những hạng mục đơn thuần như trung tâm thương mại, văn phòng, căn hộ, Officetel là dạng sản phẩm “hai trong một”, vừa có không gian làm việc lẫn vừa làm chỗ ở.

Theo đó, bên cạnh những tiện nghi của một căn hộ, mô hình này còn được trang bị thêm những thiết bị cần thiết cho một văn phòng. Dĩ nhiên, Officetel là sự lựa chọn thích hợp cho doanh nghiệp nhỏ và cả những công ty nước ngoài đang trong giai đoạn chuẩn bị cho việc khởi sự kinh doanh.

Mô hình Officetel xuất hiện lần đầu tiên tại Seoul (Hàn Quốc) vào thập niên 80. Tuy nhiên, do nhu cầu tăng cao, nên hàng loạt các nhà đầu tư trong lĩnh vực bất động sản (BĐS) cũng bắt đầu vào cuộc. Những căn hộ Officetel có diện tích từ 50 - 100m2, tương tự như một Business Center hay một Studio (căn hộ dành cho người độc thân).

Officetel được xem như một tòa nhà “tự cung, tự cấp”, mọi người có thể ở và làm việc trong một khu vực. Phần lớn những căn hộ Officetel ở đây đều cho thuê.

Tại Việt Nam, Tập đoàn Bitexco là đơn vị tiên phong trong mô hình này, với dự án trung tâm thương mại, căn hộ và văn phòng The Manor II (Nguyễn Hữu Cảnh, Q. Bình Thạnh, TP.HCM - ảnh bên).

Dự án được chuyển đổi một phần chức năng khu văn phòng - khách sạn theo thiết kế sơ bộ từ năm 2003 để trở thành khu căn hộ kết hợp văn phòng. Dự án này có mức đầu tư khoảng 56 triệu USD cho 623 căn hộ (gồm 209 căn hộ đơn thuần và 414 căn hộ Officetel).

Lý giải về việc thay đổi này, bà Võ Ngọc Liên Hương, Phó phòng Đối ngoại, Tập đoàn Bitexco cho biết, tại thời điểm năm 2005 - 2006, thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam có nhiều biến động. Theo đó, nhu cầu về văn phòng, khách sạn có phần giảm sút, đặc biệt tại các khu vực gần trung tâm như quận Bình Thạnh, Phú Nhuận...

Do đó, để có được dòng sản phẩm phù hợp với thị trường, nhà đầu tư buộc phải rất cân nhắc. Có thể nói, chi phí để đầu tư một căn hộ Officetel thấp hơn nhiều so với việc xây căn hộ đơn thuần.

Qua khảo sát một số nước trong khu vực và thế giới, Bitexco nhận thấy nhu cầu về loại hình căn hộ - văn phòng với diện tích nhỏ (khoảng 40m2) là tương đối lớn. “Song, ở thời điểm này, TP.HCM chưa có công ty BĐS nào cung cấp loại sản phẩm này”, bà Hương cho biết.

Theo bà Hương, các căn hộ Officetel vẫn được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng theo quy định hiện hành. Do đó, nó vẫn được công nhận và đảm bảo các quyền về sở hữu tài sản như: định đoạt, cho thuê, cầm cố, thế chấp... tương tự như các căn hộ truyền thống.

Tuy vậy, cho đến nay, đã hơn 3 năm sau khi The Manor II tung ra thị trường, những dự án tương tự như vậy chỉ mới đếm được trên đầu ngón tay như: dự án Peninsula Place, Nguyễn Lương Bằng, Q.7 (do Công ty CP Kim Cương - Paragon Corp làm chủ đầu tư), dự án The Vista (do Tập đoàn CapitaLand Việt Nam liên kết với Công ty CP đầu tư Phú Gia và Công ty Thương mại Xây dựng Thiên Đức làm chủ đầu tư), dự án Saigon Luxury Apartment (do Công ty CP Đầu tư Địa ốc Bến Thành - Bến Thành Land làm chủ đầu tư)...

Và theo đó, các nhà đầu tư cũng chỉ dành một phân khúc nhỏ cho loại hình sản phẩm này. 

Dự án căn hộ cao cấp The Vista, quận 2, TPHCM 

Cần một cái tên

Ở vị trí là nhà phân phối BĐS, ông Troy Griffiths, Giám đốc Toàn quốc, Bộ phận Nghiên cứu và Định giá, Công ty Savills Việt Nam, cho biết, mô hình Officetel đúng nghĩa sẽ rất có lợi vì cung cấp nơi làm việc và chỗ ở gần nhau. Như vậy, có thể tiết giảm được thời gian chuyển từ chỗ làm đến cơ quan. Song, do Việt Nam chưa trải nghiệm nhiều mô hình này nên nhu cầu còn khá hạn chế.

Hiện nay, doanh nhân Việt Nam có nhu cầu xã hội khá cao, vì thế, chỗ ở và văn phòng làm việc thường tách bạch nhau. Đó là chưa nói đến tình trạng thị trường văn phòng cho thuê đang bị mất cân đối cung - cầu.

Theo dự báo, mặt bằng giá thuê văn phòng trong tương lai sẽ còn “mềm” hơn nên đây cũng chính là những lý do làm cho mô hình Officetel sẽ không phát triển mạnh ở thị trường Việt Nam trong thời điểm này, cũng như sắp tới, ông Troy Griffiths nói.

Đồng tình với nhận định trên, bà Hương cho biết, thực tế, mô hình Officetel còn khá mới tại thị trường Việt Nam, cũng như trong khái niệm về các mô hình sản phẩm BĐS truyền thống trong nước.

Do vậy, gần như những định nghĩa, giải thích về mô hình này chưa hoàn thiện và thống nhất theo một mẫu mực chuẩn. Do đó, chưa tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ đầu tư BĐS phát triển loại hình này.

Còn theo ông Ngô Trần Công Luận, Tổng giám đốc An Tây Group, việc quản lý một chung cư hay một văn phòng đã là vấn đề khó. Do đó, nếu kết hợp cả hai lĩnh vực trong một thì khó thực hiện.

Bởi vì, đối với nhà đầu tư BĐS, đầu tư và bán sản phẩm là hai vấn đề khá lớn. Theo đó, việc kết hợp giữa văn phòng - khách sạn chỉ mang yếu tố thuận tiện, nhưng không đáp ứng đủ nhu cầu sống hiện đại.

Vì vậy, dù mô hình Officetel được đánh giá là có nhiều ưu điểm, song, đó chỉ là vấn đề định nghĩa. Trên thực tế, việc chủ đầu tư đa dạng hóa các hạng mục trong một dự án thường để phân tán rủi ro.

Với trường hợp của Officetel, chủ đầu tư sẽ tạo ra nhiều loại diện tích khác nhau. Do đó, giá thuê cũng sẽ dao động ở nhiều mức, từ 15 - 25 USD/m2/tháng. Trong khi giá thuê của căn hộ dịch vụ hạng A thường ở mức 29 USD/m2/tháng và hạng B là 23 USD/m2/tháng.

“Doanh thu từ Officetel do chủ đầu tư mang về sẽ không bị lệ thuộc vào nhu cầu của một loại hình nào (văn phòng hoặc căn hộ đơn thuần) từ những nắng, mưa của thị trường”, ông Troy Griffiths nói.

PHAN LÊ