Chương trình phát triển nhà ở xã hội, nhà cho người thu nhập thấp tại đô thị do Chính phủ khởi xướng đã thu hút nhiều doanh nghiệp xây dựng nhập cuộc. Tuy nhiên, bài toán hóc búa đặt ra chính là với ngưỡng thu nhập thấp theo quy định, các đối tượng đủ điều kiện được mua khó có thể đủ lực để sở hữu một căn hộ dạng này với giá bán tạm tính (bao gồm VAT) khoảng 11 triệu đồng/m2 - mức giá khá thấp so với nhà thương mại.

Tính đúng, tính đủ

Theo nhiều chủ đầu tư xây dựng nhà thu nhập thấp trên địa bàn Thủ đô, mức giá bán tạm tính khoảng 11 triệu đồng/m2 như một số dự án tại Hà Nội vừa công bố đã tương đối sát bởi với giá vật liệu xây dựng biến động mạnh như hiện nay, bài toán đạt lợi nhuận tối thiểu 10% cũng khó thành hiện thực cho dù dự án được ưu tiên quỹ đất sạch để xây dựng.

• Ảnh bên : Chung cư 9T1 do Vinaconex Xuân Mai xây dựng

Tất cả những ưu đãi theo quy định như thuế, vốn và khoản tiền lớn nhất là đất sạch, chủ đầu tư sẽ không được tính vào giá thành xây dựng. Khi đó, giá bán nhà thu nhập thấp phụ thuộc vào thiết kế, chi phí nhân công, vật liệu xây dựng và các chi phí phát sinh khác.

Vì vậy, bài toán khó đặt ra với mỗi chủ đầu tư chính là phải chọn được thiết kế hợp lý nhất, loại vật liệu, công nghệ, thiết bị phù hợp nhất để sản phẩm xây dựng có giá thành thấp nhất nhưng chất lượng vẫn được đảm bảo. Các sản phẩm vật liệu sản xuất trong nước chính là một yếu tố quan trọng giúp giảm giá thành xây dựng.

Tuy nhiên, tùy từng vị trí xây dựng và thời điểm triển khai dự án, nhà thu nhập thấp sẽ có giá bán khác nhau. Hai dự án nhà thu nhập thấp Ngô Thì Nhậm và nhà thu nhập thấp Kiến Hưng cùng do Vinaconex Xuân Mai làm chủ đầu tư là ví dụ rõ nhất. Giá bán dự kiến tại dự án Kiến Hưng là 10,6 triệu đồng/m2, cao hơn 1,7 triệu đồng/m2 so với giá bán tại dự án CT1-Ngô Thì Nhậm.

Ông Đặng Hoàng Huy - Tổng giám đốc Vinaconex Xuân Mai khẳng định cách tính giá nhà thu nhập thấp là “tính đúng, tính đủ.”

Ông Huy cũng cho hay mặc dù theo quy định, chủ đầu tư nhà thu nhập thấp được vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng Phát triển Việt Nam nhưng trên thực tế hầu hết các chủ đầu tư đều phải tự thu xếp vốn vay từ ngân hàng thương mại với lãi suất không ưu đãi. Trong khi đó, Nghị định 71/CP về hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở đã quy định rõ chủ đầu tư chỉ được thu tiền khách hàng khi xây xong móng nhà. Khó khăn càng nhân lên bởi loại hình nhà thu nhập thấp thường kéo dài thời gian xét hồ sơ để chọn đúng đối tượng.

Với sức nóng của lãi suất ngân hàng như thời điểm vừa qua, tất cả chi phí này đều trút lên giá nhà, ông Huy khẳng định.

Thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy kể từ khi Chương trình phát triển nhà ở xã hội, nhà cho người thu nhập thấp tại đô thị được triển khai vào quý I/2009, đến nay cả nước mới có 5 dự án nhà ở công nhân và nhà thu nhập thấp được vay vốn để thực hiện công trình với tổng số vốn 740,3 tỷ đồng. Tuy nhiên, đơn vị tiên phong về phát triển nhà thu nhập thấp trên toàn quốc như Vinaconex Xuân Mai lại chưa được vay vốn ưu đãi theo quy định cho dù các hộ thu nhập thấp đã được nhận bàn giao nhà từ cuối năm 2010.

Theo Bộ Xây dựng, sở dĩ số tiền được giải ngân quá ít so với số vốn các chủ đầu tư đã bỏ ra là do những vướng mắc về thủ tục khi tiếp cận nguồn vốn vay ưu đãi của ngân hàng dành cho phát triển loại hình nhà ở xã hội.

“Liệu cơm gắp mắm”

Theo nhiều chuyên gia, giá nhà thu nhập thấp đã được “tính đúng, tính đủ” nhưng nhiều người thuộc đối tượng này vẫn khó có khả năng mua được nhà bởi quỹ nhà còn thiếu và giá bán vẫn cao hơn tầm với.

Vì vậy, để mua được nhà thu nhập thấp, các đối tượng đủ điều kiện chỉ cần “xếp hàng” chờ nguồn cung vì hiện nay danh sách các dự án nhà thu nhập thấp đăng ký triển khai đang ngày càng gia tăng. Bên cạnh đó, mỗi hộ gia đình phải căn cứ vào “sức lực” của mình để có quyết định mua hợp lý nhất.

• Ảnh bên : Một khu chung cư giá rẻ mới xây dựng ở quận 12, TPHCM (Ảnh: Lê Toàn) 

Với mỗi căn hộ dao động quanh mốc khoảng 700 triệu đồng đến 1 tỷ đồng (tùy diện tích) và đóng theo tiến độ 2-3 năm thì khoản tiền dành mua nhà thu nhập thấp là cả một ước mơ xa vời nếu không có sự hỗ trợ từ gia đình hoặc vay mượn bạn bè...

Còn nếu phải vay ngân hàng thì người dân sẽ càng khó khăn vì thủ tục và khó lòng chịu nổi mức lãi suất như hiện nay.

Bởi vậy, ngay cả Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cũng cho rằng phải “liệu cơm gắp mắm.” Do đó, loại hình thuê mua nhà thu nhập thấp được nhìn nhận sẽ phù hợp với mức tiền và khả năng chi trả của đại bộ phận dân cư hiện nay.

Tuy nhiên, loại hình nhà thu nhập thấp dành cho thuê mua sẽ không thể phát triển trừ phi nhà nước tự bỏ vốn đầu tư xây dựng như những năm bao cấp trước đây. Nhiều chủ đầu tư nhìn nhận sẽ chẳng có doanh nghiệp nào “đủ nhiệt” để “thả mồi bắt bóng” bởi ngay cả với loại hình nhà thu nhập thấp mua đứt, chủ đầu tư cũng đã phải “dài cổ” chờ vốn ưu đãi, phải vất vả lựa chọn đối tượng để bán nhà và rồi lại tự phải giải quyết khi có khiếu kiện...

Mới đây, tại dự thảo Chiến lược phát triển nhà ở đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030, Bộ Xây dựng đang đề xuất Chính phủ cho phép hình thành Quỹ phát triển nhà ở và Quỹ tiết kiệm nhà ở.

Nguồn vốn để hình thành Quỹ phát triển nhà ở sẽ căn cứ theo tình hình thực tế của địa phương để thành lập. Vốn hình thành quỹ này có thể từ các nguồn như tiền thu từ việc bán, cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, ngân sách địa phương hỗ trợ, huy động từ các nguồn hợp pháp các, tiền hỗ trợ hay đóng góp từ nguyện từ các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước.

Đặc biệt, phương án trích tối thiểu 10% từ tiền sử dụng đất của các dự án phát triển nhà ở thương mại hay khu đô thị mới trên địa bàn cũng sẽ được tính đến. Cùng đó là Quỹ tiết kiệm nhà ở sẽ nhằm phục vụ cho các đối tượng gặp khó khăn về nhà ở được vay vốn mua nhà ở hoặc để hỗ trợ cho các doanh nghiệp vay vốn xây dựng nhà ở xã hội. Đây cũng chính là cơ hội giúp cho người dân tiếp cận với nguồn vốn để có thể sở hữu nhà thu nhập thấp.

Mô hình quỹ tiết kiệm nhà ở

Ban chỉ đạo Trung ương về Chính sách nhà ở và thị trường bất động sản đã tổ chức các đoàn công tác khảo sát và học hỏi kinh nghiệm của hai nước châu Á là Trung Quốc và Hàn Quốc.

Ông Lê Cao Tuấn, trưởng đoàn công tác này cho biết hiện Hàn Quốc và Trung Quốc đều đang áp dụng mô hình quỹ tiết kiệm nhà ở theo mô hình Quỹ tiết kiệm nhà ở do Nhà nước chủ trì (ở Hàn Quốc giao Bộ có chức năng quản lý nhà ở quản lý, ở Trung Quốc do Ủy ban Cải cách thuộc Chính phủ quản lý); nguồn vốn chủ yếu từ trái phiếu Chính phủ và người dân có nhu cầu gửi tiết kiệm.

• Ảnh bên : Nhà ở công nhân KCN Tân Bình - TP.HCM
  

Quỹ tiết kiệm nhà ở cho cả chủ đầu tư lẫn người có nhu cầu mua nhà vay nên khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở. Tuy nhiên, với mô hình này, Nhà nước phải hỗ trợ vốn và chịu ảnh hưởng biến động của thị trường tài chính.

Ngoài ra, Trung Quốc còn có cả quỹ tiết kiệm xây dựng Bausparkasse - mô hình đã được áp dụng thành công tại Đức và một số nước ở châu Âu trong đó có Cộng hòa Séc.

Ưu điểm của mô hình này là nhà nước không phải hỗ trợ về vốn và không chịu biến động của thị trường tài chính. Mô hình này chỉ cho cá nhân người dân tham gia tiết kiệm vay, có tác dụng giáo dục đức tính tiết kiệm của người dân và không tạo gánh nặng cho Nhà nước. Tuy nhiên, mô hình này không cho các chủ đầu tư vay nên không khuyến khích tăng nguồn cung về nhà ở.

Theo Bộ Xây dựng, Việt Nam hoàn toàn có thể nghiên cứu áp dụng cả hai mô hình Quỹ tiết kiệm nhà ở nêu trên. Mô hình Quỹ tiết kiệm nhà ở nên áp dụng cho cán bộ, công chức, viên chức và người thu nhập thấp. Mô hình Quỹ tiết kiệm xây dựng hướng đến các đối tượng có thu nhập trung bình và các đối tượng khác ở đô thị.

Tuy nhiên, muốn hình thành mô hình Quỹ tiết kiệm nhà ở áp dụng cho Việt Nam cần phải đề xuất việc ban hành các quy định pháp luật tạo hành lang pháp lý cho các quỹ tiết kiệm nhà ở hoạt động./.

Thu Hằng

[ Chuyên đề : Nhà ở xã hội ]