Theo TS Lê Xuân Nghĩa - Phó Chủ tịch UB Giám sát tài chính quốc gia – thị trường bất động sản (BĐS) có xu hướng sôi động, tốc độ tăng trưởng cao khi tín dụng được nới lỏng và ngược lại với độ trễ từ 2-3 tháng.

Tuy nhiên, do thị trường BĐS phụ thuộc nhiều vào tín dụng ngân hàng nên rủi ro chéo giữa 2 khu vực này rất lớn. Chính vì vậy, trao đổi với PV Lao Động, TS Lê Xuân Nghĩa cho rằng, trong năm 2012 NHNN vẫn nên khống chế tín dụng với BĐS. 

Vòng xoáy khó khăn

Theo TS Lê Xuân Nghĩa (ảnh bên), tín dụng NH đang là nguồn vốn chính của thị trường BĐS do giá trị BĐS thường lớn và vượt qua năng lực tài chính của chủ đầu tư. Các NHTM không chỉ tài trợ cho nguồn cung BĐS, nơi các nhà đầu tư phải vay tới 70-80% vốn từ khu vực ngân hàng nhằm hiện dự án mà còn hướng tới các nhà đầu tư/người tiêu dùng cá nhân (nguồn cầu BĐS) có nhu cầu mua BĐS để sử dụng hoặc đầu cơ. Chính vì vậy, tín dụng BĐS có mối tương quan thuận chiều với tăng trưởng tín dụng tuy có độ trễ từ 2-3 tháng.

Tuy nhiên, việc đổ vốn mạnh vào lĩnh vực BĐS trước đây đang đẩy các NHTM rơi vào vòng xoáy khó khăn. Tỉ lệ nợ xấu BĐS trên tổng nợ xấu khoảng 8,3% tính đến tháng 6/2011. Bất ổn của thị trường BĐS khiến nợ BĐS có nguy cơ trở thành nợ xấu, trong đó tỉ lệ cho vay BĐS cao chủ yếu ở các NHTM quy mô nhỏ. Nhiều NHTM có dư nợ BĐS chiếm 30-40% trên tổng dư nợ, cá biệt có NHTM tỉ lệ này lên tới trên 50%.

Việc NHNN đưa ra nhiều chính sách nhằm hạn chế tăng trưởng tín dụng BĐS như phân loại tín dụng BĐS vào tín dụng phi sản xuất, áp dụng nhiều quy định để đưa tăng trưởng tín dụng khu vực này về mức không quá 16%... 6 tháng đầu năm 2011 đã khiến nguồn vốn vào thị trường BĐS bị khống chế dần, giao dịch trên thị trường giảm mạnh và đóng băng. Tình trạng này khiến rủi ro tín dụng BĐS gia tăng. Theo số liệu của UB Giám sát tài chính quốc gia, chỉ trong 6 tháng năm 2011, nợ xấu BĐS tăng 37%, tương ứng 1.766 nghìn tỉ đồng so với 31/12/2010.

Không nên cào bằng tỉ lệ cho BĐS ở tất cả các NHTM

Theo TS Lê Xuân Nghĩa, không cần thiết phải đưa ra một hạn mức tăng trưởng tín dụng riêng cho lĩnh vực phi sản xuất. Bởi thực tế chúng ta chưa có một tiêu chí cụ thể để xác định thế nào là phi sản xuất và thế nào là sản xuất. Nếu nhập nhằng điều này sẽ gây khó cho cả NHTM và khách hàng trong thẩm định cho vay. “Quy định này không làm giảm rủi ro tín dụng BĐS, trên thực tế, nếu tình trạng đảo nợ hoặc chuyển nợ BĐS trong các NHTM xảy ra chỉ làm cho hệ thống tài chính méo mó, thị trường BĐS bất ổn hơn” - TS Nghĩa nhận định.

Nếu NHNN cào bằng tỉ lệ cho vay BĐS cả với tất cả NHTM nhỏ và lớn (về mức 16%/tổng dư nợ), sẽ xảy ra tình trạng NH này uỷ thác đầu tư BĐS sang NH khác, bởi những NHTM lớn có room cho vay BĐS lớn. “Tại sao tôi nói như vậy? Là vì tính đến thời điểm 31/6/2011 có 34 NHTM có dư nợ BĐS/tổng dư nợ trên 16%. Nếu để tỉ lệ này giảm xuống còn 16% tại 31/12/2011, tổng dư nợ rút ra khỏi khu vực này khoảng 8.252 tỉ đồng. Tuy nhiên, trên toàn hệ thống, room tín dụng còn cho du nợ BĐS lớn gấp 1,5 lần dư nợ BĐS dự kiến rút ra khỏi các NHTM có tỉ lệ cho vay BĐS vượt trần quy định” - TS Nghĩa phân tích.

TS Lê Xuân Nghĩa cũng cho rằng, trong năm 2012, NHNN chỉ nên khống chế tín dụng ở lĩnh vực BĐS, trong đó khoanh vùng khoảng 5-7 NHTM đang gặp khó khăn về thanh khoản để khống chế không cho các NHTM này cho vay BĐS. Các NHTM khác có thể cho vay bình thường nhưng tính trên toàn hệ thống không vượt quá 10%.

Cũng theo TS Lê Xuân Nghĩa, thời gian tới vẫn phải tiếp tục thực hiện nghiêm túc Nghị quyết 11 của Chính phủ, tuy nhiên cần điều chỉnh linh họat tỉ trọng cho vay đối với từng khoản tín dụng BĐS cũng như các dự án BĐS.

“Tín dụng phục vụ cho xây dựng KCN, khu chế xuất, khu đô thị... là hoạt động sản xuất tạo giá trị gia tăng thực cho nền kinh tế. Khi hạn chế nguồn vốn tín dụng cho những ngành này vô hình trung đã làm thị trường BĐS, thị trường VLXD đình đốn. Các doanh nghiệp sắt, thép, ximăng.. có lượng hàng tồn kho ở mức cao và đang có xu hướng tăng. Điều này gây khó khăn lớn cho DN và lãng phí lớn cho toàn xã hội nếu các dự án này đang thực hiện dang dở, song dòng vốn tín dụng lại bị chặn lại bởi chính sách tiền tệ thắt chặt” - TS Nghĩa nói.     

Song Minh