Thị trường bất động sản được hâm nóng từ thông điệp “giải cứu” của Chính phủ. Nhưng muốn làm ấm thị trường, đòi hỏi phải xóa hàng loạt nghịch lý đang tồn tại, xuất phát từ chính sách của nhà nước.  

“Phải” làm căn hộ to 

Báo cáo mới đây của UBND TPHCM trước Chính phủ, thành phố đang tồn kho khoảng 14.490 căn hộ, chủ yếu căn hộ có diện tích từ 60m2 trở lên: Đa số căn hộ tồn kho có diện tích lớn, (trong đó có 3.406 căn có diện tích trên 90m2), không phù hợp với nhu cầu và khả năng thanh toán hiện tại của người dân. Theo tìm hiểu của chúng tôi, diện tích căn hộ lớn xuất hiện hầu hết tại các dự án chung cư, đặc biệt những căn hộ gọi là penthouse được ví von như những chiếc máy bay boeing nằm trên nóc chung cư; có chủ đầu tư từng quảng bá, căn hộ penthouse lớn nhất Việt Nam, diện tích 1.200m²! Căn hộ to giờ đây đã trở thành nỗi ám ảnh bởi hàng tồn kho, sự sống còn của doanh nghiệp. Có luồng thông tin đổ thừa rằng, vì đua nhau làm căn hộ to - căn hộ cao cấp - không ai mua nên ế là phải. Nhưng thực tế cho thấy, rất khó làm căn hộ nhỏ, nếu không nói là không thể! 

• Ảnh bên: Tập đoàn Hoàng Anh Gia Lai tiếp tục xây dựng hàng ngàn căn hộ chung cư tại huyện Nhà Bè, TPHCM (Ảnh: Lương Thiện) 

Khó khăn đầu tiên là Tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam nhà ở cao tầng do Bộ Xây dựng ban hành năm 2004. Văn bản này quy định: Các căn hộ trong nhà ở cao tầng được phân thành ba loại, nhỏ, trung bình và lớn. Tỷ lệ giữa số lượng các loại căn hộ là 1:2:1. Cụ thể hơn, dự án chung cư phải có ba loại căn hộ, loại A có diện tích từ 50 - 70m², loại B từ 75 - 90m², loại C từ 95 - 120m². Nguyên nhân thứ hai, đó là quy định dân số trong dự án căn hộ chung cư. Tất cả dự án nhà chung cư khi được duyệt đều có phần quy mô dân số, tính theo tỷ lệ mỗi căn hộ có 4 người. 

Từ hai cơ sở trên, một dự án xây dựng chung cư phải có ba loại diện tích căn hộ. Kế tiếp, khi duyệt quy hoạch dự án sẽ được cấp “quota dân số”, từ đó mới tính ra được số lượng căn hộ. Ông Lê Hùng, Giám đốc Công ty cổ phần Địa ốc Hoàng Anh Gia Lai cho biết, hầu như tại các dự án do công ty làm chủ đầu tư, tuân thủ các quy định của pháp luật, sau khi tính toán đều phải xây dựng một số căn hộ diện tích lớn, mặc dù thực tế cho thấy căn hộ loại này rất kén khách! 

Ông Nguyễn Cảnh Hà, Giám đốc Công ty Địa ốc An Thiên Lý ta thán: “Phải khéo lắm mới làm được căn hộ nhỏ”. Cụ thể, với quan điểm bình quân 4 người/căn hộ và tiêu chuẩn xây dựng thì khi xây được căn hộ 30m2, chắc chắn phải có một căn 120m², tức là muốn có căn nhỏ thì phải có căn hộ diện tích lớn mới cân đối được. Ông Hà cho rằng, Bộ Xây dựng phải hệ thống lại văn bản pháp luật cho phù hợp với hiện tại. Hiện nay, nếu nói một căn hộ 2 người cũng còn là “ảo”, vì không phải lúc nào cũng có đủ 4 người, có người đi bệnh viện, có người đi du lịch, có người làm ngày, có người làm đêm. Do đó, từ Chính phủ, Bộ Xây dựng cho đến các địa phương, phải tính toán lại quy mô dân số căn hộ, từ đó mới đi vào cuộc sống, doanh nghiệp mới làm được căn hộ diện tích nhỏ, bán cho người nghèo. 

Nhà thu nhập thấp bán... giá cao 

Mấy năm nay Công ty Địa ốc Lê Thành nổi lên với hiện tượng chuyên làm nhà cho người có thu nhập trung bình. Tuy nhiên mới đây, doanh nghiệp này cũng la toán lên, quy định hiện tại làm giá nhà cho người thu nhập trung bình cao hơn nhà cho người có thu nhập cao.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Công ty Địa ốc Lê Thành lấy ví dụ từ con số 500m² sàn căn hộ. Đối với người làm nhà cho thu nhập cao, diện tích lớn, tính trung bình sẽ có 100m²/căn, được 5 căn hộ. Theo tiêu chuẩn thiết kế nhà xe, cứ 5 căn có một chiếc ô tô, một căn 2 xe máy và một xe đạp. Như vậy với ngần ấy căn hộ sẽ có 1 ô tô, 10 xe máy và 5 xe đạp thì tổng diện tích nhà xe tương đương 50m² sàn. Còn làm nhà cho người thu nhập thấp, mỗi căn hộ 50m2, tức là 10 căn hộ. Ngần này căn hộ phải có 2 ô tô, 20 xe máy và 10 xe đạp, tức là diện tích nhà xe gấp đôi, lên 100m². Như vậy nhà xe của người thu nhập thấp gấp đôi nhà xe của người có thu nhập cao. Điều đó dẫn đến việc chi phí xây dựng nhà thu nhập thấp sẽ cao hơn thu nhập cao.

Vấn đề thứ hai là quy định về dân số trong dự án chung cư, số lượng căn hộ tăng gấp đôi thì dân số cũng tăng gấp đôi. Mà dân số tăng gấp đôi, theo lý luận hiện hành là “phá vỡ quy hoạch”, buộc phải đóng tiền tăng dân số để làm hạ tầng xã hội, đang thu thí điểm tại quận 2 và quận Bình Tân. 

Tại quận Bình Tân, tùy vị trí dự án sẽ thu từ 5 - 10 triệu đồng/người. Như vậy số tiền thu từ “tăng dân số” cuối cùng cũng tính vào giá thành chung cư. “Chúng ta cần nói lại, tăng dân số chỗ nào? Xét tại dự án đó tăng dân số là đúng, nhưng trên bình diện toàn Việt Nam dự án có “đẻ dân số” đâu mà tăng? Dân số chỉ dịch chuyển từ chỗ này sang chỗ khác, chỗ này tăng cục bộ nhưng chỗ kia giãn dân, dân số giãn từ trung tâm ra, nhà nước đỡ phải lo là tốt chứ, tại sao phải bắt doanh nghiệp đóng tiền?”, ông Lê Hữu Nghĩa nói. 

Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM cho biết, hiệp hội đã có công văn đề nghị Bộ Xây dựng sớm ban hành mới bộ quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn thiết kế chung cư căn hộ vừa và nhỏ để các doanh nghiệp có cơ sở thực hiện. Phải bỏ hẳn quy định tỷ lệ căn hộ theo công thức 1:2:1 chuyển sang quy mô căn hộ do doanh nghiệp tự lựa chọn cho phù hợp với quy hoạch được duyệt. Tuy nhiên, cho đến nay Bộ Xây dựng chưa hồi âm… 

Lương Thiện