Thị trường bất động sản đã đi qua 2/3 chặng đường của năm 2020 với rất nhiều biến động, ảnh hưởng lớn đến nhà phát triển, nhà đầu tư và khách hàng. Dù bắt đầu có tín hiệu phục hồi nhưng phần lớn doanh nghiệp vẫn chưa cho thấy sự chắc chắn khi tăng trưởng không đến từ hoạt động cốt lõi và hàng tồn kho đang “chất đống”.

Nhìn tổng quát về các doanh nghiệp đã báo cáo tình hình kinh doanh quí 3-2020 thì kết quả lạc quan chỉ xuất hiện ở một vài doanh nghiệp may mắn được chuyển tiếp các dự án mở bán trước khi dịch bệnh xuất hiện. Còn lại đa số đều phải dựa vào các nghiệp vụ khác hoặc các công ty liên kết để duy trì tăng trưởng. Trong khi đó, hàng tồn kho ở các doanh nghiệp cũng tăng cao với nhiều dự án chưa thể hoàn thiện pháp lý cũng trở thành nỗi băn khoăn lớn.

(Nguồn: Báo cáo tài chính doanh nghiệp)

Doanh thu từ hoạt động cốt lõi giảm sâu

Trong 9 tháng đầu năm, có 6/10 doanh nghiệp đã công bố kết quả kinh doanh đạt doanh thu thuần trên 1.000 tỉ đồng, tuy nhiên một nửa trong số này có nguồn thu bị giảm so với cùng kỳ.

Cụ thể, trong 9 tháng đầu năm, Nam Long đạt 1.298 tỉ đồng doanh thu thuần và lãi ròng 208 tỉ đồng, giảm 2% về doanh thu và gần 50% về lợi nhuận so với cùng kỳ. Nguồn thu từ hoạt động tài chính của công ty cũng giảm còn 16 tỉ đồng, thấp hơn cùng kỳ 26 tỉ đồng. Tuy nhiên, các công ty liên doanh, liên kết cũng mang lại khoản lãi hơn 1 tỉ đồng thay vì lỗ gần 2 tỉ đồng như cùng kỳ năm trước.

Với Tập đoàn Đất Xanh, lũy kế 9 tháng đạt 1.877 tỉ đồng doanh thu thuần, giảm 51% so với cùng kỳ, phần lớn doanh thu của doanh nghiệp đến từ hoạt động môi giới. Lợi nhuận sau thuế cổ đông công ty mẹ âm 388 tỉ đồng, trong khi cùng kỳ năm trước lãi 907 tỉ. Theo đó, lợi nhuận 9 tháng âm do nửa đầu năm công ty lỗ 488 tỉ đồng vì trích lập 526 tỉ đồng dự phòng khoản thoái vốn tại Đầu tư LDG.

Sau 9 tháng, công ty mới chỉ hoàn thành 38% kế hoạch doanh thu và cần 1.034 tỉ đồng để đạt chỉ tiêu lợi nhuận năm 2020.

Trong khi đó LDG tiếp tục kéo dài chuỗi giảm lãi ròng từng quí của năm nay. Lũy kế 9 tháng đầu năm, lãi ròng của LDG chỉ đạt 13 tỉ đồng, trong khi cùng kỳ lãi ròng 348 tỉ đồng. Thông tin từ báo cáo tài chính cũng cho thấy, tiền và tương đương tiền của LDG cũng giảm mạnh từ 40 tỉ đồng ở đầu kỳ về còn 2 tỉ đồng, tính đến ngày 30-9.

Trong kỳ báo cáo lần này có nhiều doanh nghiệp ghi nhận tăng trưởng nhưng không đến từ hoạt động kinh doanh chính. Đơn cử như doanh thu thuần của Công ty cố phần DRH Holdings  giảm gần một nửa so với cùng kỳ khi chỉ đạt hơn 5 tỉ đồng nhưng doanh nghiệp vẫn lãi ròng gần 8 tỉ đồng, gấp 2 lần con số ở cùng kỳ. Báo cáo tài chính cũng thuyết minh tương tự những quí trước khi DRH Holdings tiếp tục có khoản lãi hơn 11 tỉ đồng từ công ty liên kết là Công ty cổ phần  Khoáng sản và Xây dựng Bình Dương.

Tương tự, với Công ty cổ phần Bất động sản An Gia ghi nhận mức sụt giảm 70% doanh thu trong 9 tháng đầu năm bởi lớn doanh thu trong kỳ của doanh nghiệp đến từ dịch vụ tư vấn môi giới. Tuy nhiên nhờ hạch toán lãi hơn 41 tỉ đồng từ việc chuyển nhượng 60% cổ phần tại Công ty cổ phần Đầu tư và Quản lý Sơn Lâm trước ngày chốt số tài chính (29-9) đã giúp An Gia có lãi. Nếu loại trừ khoản khoản lãi chuyển nhượng vốn nói trên, nhiều khả năng An Gia phải báo lỗ trong quí 3 năm nay, thay vì lãi ròng khoảng 9 tỉ đồng.

Ngay cả việc báo lãi thì chất lượng các khoản lãi này cũng là vấn đề khiến nhiều người chú ý.  Trước đó, trong báo cáo phân tích FiinGroup đã đưa ra lưu ý, bất động sản là một trong ba nhóm ngành có lợi nhuận trước thuế và lãi vay (EBIT) giảm mạnh nhất. Chỉ số này cho thấy các hoạt động kinh doanh cốt lõi của doanh nghiệp đang đi xuống, không bao gồm các khoản thu nhập tài chính từ hoạt động chuyển nhượng cổ phần hay dự án của doanh nghiệp.

Tồn kho và nợ trái phiếu tăng cao

Hàng tồn kho bất động sản theo kế hoạch sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp và trong quá trình phân phối lưu thông sản phẩm là điều bình thường. Thậm chí có thể là một lợi thế của doanh nghiệp. Tuy nhiên, ở một khía cạnh khác tồn kho bất động sản sẽ trở thành gánh nặng cho doanh nghiệp và cho nền kinh tế nếu đây là bán thành phẩm. Trong đó những dự án vướng pháp lý chưa thể triển khai sẽ gây sức ép lớn cho chi phí hoặc lãi vay của doanh nghiệp.

Phát Đạt là một trong những doanh nghiệp có tăng trưởng doanh thu ấn tượng nhất kể từ đầu năm khi chạm mốc 2.500 tỉ đồng nhưng lượng tồn kho đang có giá trị hơn 9.700 tỉ đồng. Hai dự án River City và The EverRich 3 đang chiếm phân nửa trong số này với gần 4.500 tỉ đồng.

Ban lãnh đạo Phát Đạt đã nhiều lần giải thích, lý do tồn kho của hai dự án này là “chưa xuất được hóa đơn vì quy định của pháp luật”. Nhưng rõ ràng khi chưa thể giải quyết ổn thỏa thì hai dự án này vẫn chiếm tỷ lệ lớn trên bảng cân đối kế toán. Trong khi đó, quí vừa qua danh mục tồn kho của doanh nghiệp trên mới phát sinh thêm một dự án ở Vũng Tàu có giá trị gần 2.000 tỉ đồng.

Đất Xanh không chỉ lỗ hàng trăm tỉ đồng sau 9 tháng, lượng hàng tồn kho tăng là nguyên nhân chính dẫn đến việc dòng tiền kinh doanh tiếp tục âm 432 tỉ đồng tính đến hết quí 2. Đến nay, giá trị hàng tồn kho cuối kỳ đạt 9.756 tỉ đồng, tăng 44% và bằng 44% tổng tài sản, chủ yếu tập trung tại các dự án bất động sản đang phát triển. Hai dự án ghi nhận có lượng hàng tồn kho dở dang lớn nhất là Gem Riverside (1.580 tỉ đồng) và Gem Sky World (3.410 tỉ đồng).

Trong 3 quí đầu 2020, nợ vay tài chính của Đất Xanh tăng thêm 1.567 tỉ đồng lên mức 5.966 tỉ. Vay nợ tăng đến từ các đợt phát hành trái phiếu.

Với Nam Long, tính đến cuối tháng 9, tổng tài sản của doanh nghiệp này đạt khoảng 11.803 tỉ đồng, tăng hơn 8%. Trong đó, gần một nửa giá trị tài sản là hàng tồn kho, tương ứng 5.398 tỉ đồng, tăng 26% so với cùng kỳ. Các dự án chiếm giá trị hàng tồn kho lớn nhất gồm Paragon Đại Phước (1.706 tỉ đồng), Akari (1.685 tỉ đồng) và Waterpoint (1.091 tỉ đồng).

An Gia cũng là một trong những doanh nghiệp có hàng tồn kho tăng mạnh. Tính đến cuối kỳ kế toán quí 3, doanh nghiệp này tồn kho gần 5.190 tỉ đồng, chiếm 60% tổng giá trị tài sản và gần gấp 2 lần con số ở đầu năm. Trong đó, The Sóng, dự án condotel duy nhất của An Gia, chiếm giá trị tồn kho lớn nhất với 2.142 tỉ đồng. Hiện dự án này đang được thế chấp cho các khoản vay bằng trái phiếu của doanh nghiệp.

(TBKTSG)