Theo Hiệp hội bất động sản thành phố Hồ Chí Minh, giá nhà, đất tăng lên rất cao sau khi thực hiện các dự án khu đô thị mới, khu dân cư mới được quy hoạch bài bản đồng bộ. Trừ một số trường hợp (như đường cao tốc), việc thực hiện các dự án phát triển các tuyến đường giao thông sẽ làm gia tăng giá trị sử dụng đất (chênh lệch địa tô) đối với khu vực lân cận.

(ảnh minh họa)

Điều tiết giá trị sử dụng đất đai tăng thêm hợp lý

Về nguyên tắc, phần địa tô chênh lệch cao hơn đối với đất đai cơ bản do Nhà nước tạo ra nên việc xử lý tốt phần giá trị tăng thêm của đất đai sau khi thực hiện dự án (địa tô chênh lệch phát sinh). Phần phải xử lý này được thực hiện trên nguyên tắc: Nhà nước thu về phần địa tô chênh lệch để thực hiện việc điều tiết. Người dân và các tổ chức được hưởng lợi từ địa tô chênh lệch phải nộp về Nhà nước ngay sau khi địa tô chênh lệch xuất hiện để điều tiết cho người có đất bị thu hồi, ngoài việc được đền bù về đất, còn được hưởng khoản hỗ trợ.

Nhiều ý kiến cho rằng, giá trị tăng thêm của đất đai sau khi thực hiện dự án đang chui vào túi 3 nhà.

Thứ nhất là những hộ dân được nhô ra mặt tiền.

Thứ hai là túi những nhà đầu tư phát triển bất động sản

Thứ ba là túi của những quan chức tham nhũng.

Như vậy, cả Nhà nước và những người dân bị di dời để nhường đất thực hiện dự án hầu như không được hưởng lợi gì từ chênh lệch địa tô này. Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản thành phố Hồ Chí Minh, ở Việt Nam, việc điều tiết giá trị sử dụng đất đai tăng thêm sau khi phát triển các tuyến đường giao thông đô thị, đã được thực hiện thông qua công cụ bảng giá đất, bổ sung giá đất của tuyến đường mới. Việc này nhằm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và công cụ thuế chuyển nhượng bất động sản, sau khi bảng giá đất quy định giá đất của tuyến đường mới.

"Nhưng cách làm này bị chậm trễ từ 6 tháng đến 1 năm, do thẩm quyền quyết định bảng giá đất thuộc Hội đồng nhân dân cấp tỉnh (xuân thu nhị kỳ họp 2 lần/năm). Do cơ chế thực thi pháp luật còn bất cập, nên mặc dù đã có công cụ bảng giá đất và công cụ thuế chuyển nhượng bất động sản, song, Nhà nước vẫn chưa thu được đầy đủ giá trị đất đai tăng thêm", ông Châu giải thích. Chính các hạn chế, bất cập trong phương pháp xây dựng khung giá đất, bảng giá đất, như: Chính phủ chỉ quy định khung giá đất cho 7 vùng trên phạm vi cả nước, là một trong những nguyên nhân khiến việc thu chưa đủ. Vì thế không sát với thực tế của các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.

Hoặc quy định chỉ khi có biến động giá đất trên dưới 20% thì mới điều chỉnh khung giá đất; bảng giá đất của cấp tỉnh chỉ được quy định mức giá đất tối đa của bảng giá đất không vượt quá 30% mức giá đất tối đa của khung giá đất. Tuy nhiên, quy định không cho phép cấp tỉnh được quy định mức giá đất tối thiểu của bảng giá đất thấp hơn mức giá đất tối thiểu của khung giá đất, nên nhìn tổng thể, bảng giá đất thường chỉ bằng khoảng 30-50% giá thị trường. Vì vậy chưa đảm bảo nguyên tắc giá đất phù hợp giá thị trường.

Từ cách làm đó dẫn đến giá đất tuyến đường mới trong bảng giá đất cũng không đảm bảo nguyên tắc giá đất phù hợp giá thị trường. Điều này đồng nghĩa với việc giá trị đất đai tăng thêm sau khi xây dựng đường giao thông không được điều tiết đầy đủ vào ngân sách nhà nước. Từ đó dẫn đến tình trạng không công bằng trong thụ hưởng giá trị sử dụng đất đai tăng thêm, tiềm ẩn xung đột lợi ích trong xã hội.

Không công bằng nên khiếu kiện phổ biến

Cũng nói về thực trạng này, ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên & Môi trường cho hay: tại Việt Nam, thực hiện cơ chế nhà nước thu hồi đất để phát triển hạ tầng là việc làm thường xuyên, nhưng tiến độ thường rất chậm. Người vui kẻ buồn xen lẫn, khiếu kiện xảy ra ở nhiều nơi.

Đơn cử tại Hà Nội. Hạ tầng đến đâu thì thu hồi đất đến đó, cảnh quan mặt phố có nhiều phần lộn xộn, nhà đất siêu mỏng - siêu méo khá phổ biến. Ví như sau khi giao đất để giải phóng mặt bằng, phục vụ dự án mở rộng đường Phạm Văn Đồng, nhiều ô đất bị biến dạng, nhà siêu mỏng mọc lên.

Hay ở thành phố Hồ Chí Minh, thu từ đất quá thấp, không tương xứng với quỹ đất có giá trị cao nhất cả nước. Hiệu quả sử dụng đất chưa cao, khiếu tố về đất bị thu hồi lại cao, vi phạm pháp luật về đất đai còn nhiều, các vụ án tham nhũng về đất đai cũng nhiều. Tuy nhiên, cũng cần ghi nhận những các kết quả khác nhau ở mỗi dự án. Ngoài một số dự án như xây dựng đường Nguyễn Hữu Thọ, đường Nguyễn Hữu Cảnh... khi triển khai, thành phố đã thu hồi đất một số khu đất ven đường để bán đấu giá đất cho nhà đầu tư, mang lại khoản thu lớn cho ngân sách.

Cũng có những dự án, điển hình như đường Hoàng Sa, đường Trường Sa, thành phố không thực hiện được việc thu hồi quỹ đất lân cận đến "biên chỉnh trang", cho nên sau khi xây dựng xong, đối tượng được hưởng lợi nhiều nhất là chủ các thửa đất mà trước đây nằm trong "ruột" của các hẻm sâu, nay bỗng nhiên may mắn trở thành đất mặt tiền. Trong đó, có cả những người biết trước thông tin quy hoạch và mua các thửa đất giáp ranh tuyến đường. Những người có đất bị thu hồi, bị "giải tỏa trắng" để làm đường là bên bị thiệt thòi nhiều nhất.

Theo chuyên gia kinh tế Bùi Trinh, với các hộ bỗng nhiên được ra mặt đường thì có thể áp thuế kinh doanh. Đây cũng là nguồn thu lâu dài. Với những người đang ở mặt tiền phải di dời, phục vụ cho dự án thì cần phải đền bù thoả đáng tiền đất và tài sản trên đất, hỗ trợ di dời, hay dành cho họ suất tái định cư với mức thuế ưu đãi tại khu vực đó. Ông Trinh nói: "Tuy nhiên, cũng phải thấy, với nhiều người, cái mất lớn nhất là mất đi phần đất cha ông, tổ tiên để lại, mất đi nơi chôn nhau cắt rốn. Đây là thiệt thòi không thể đo lường".

Còn ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội nhà thầu xây dựng phân tích: "Trong phát triển cơ sở hạ tầng và chỉnh trang đô thị, tại không ít địa phương, chi phí giải phóng mặt bằng nhiều khi chiếm tới 70% tổng đầu tư dự án. Như vậy, đầu tư xã hội đáng lẽ tập trung cho mục tiêu phát triển và an ninh xã hội thì lại tốn kém cho giải phóng mặt bằng và không thể tự cân đối được.

Trong khi giá trị của nhiều khu đất được tăng lên (chênh lệch địa tô) là rất lớn. Phần này cơ bản do Nhà nước tạo ra (ước tính hàng trăm ngàn tỷ đồng mỗi năm) nhưng Nhà nước lại hầu như không được lợi gì. Nhiều nơi, từ lâu, hè phố bị chiếm dụng biến thành không gian sinh lợi cho chủ nhân các căn nhà mặt tiền đó. Điều này là nguyên nhân chính làm gia tăng gấp bội khó khăn và chi phí trong giải phóng mặt bằng. Do đó, Nhà nước cần can thiệp mạnh, đặc biệt chú ý điều tiết lợi ích từ quá trình chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng đất và địa tô chênh lệch phát sinh.

Ông Hiệp kiến nghị: "Theo tôi, Quốc hội nên giao cho địa phương xây dựng cơ chế, khi mở đường, phát triển hạ tầng khu vực mới trong đô thị, những hộ gia đình ra mặt tiền cần phải đóng góp % nhất định cho chi phí làm đường. Nếu không đồng ý, thì phải bán lại cho Nhà nước để Nhà nước tiến hành đấu giá lấy tiền bù đắp thêm vào chi phí bỏ ra làm đường".

Uỷ ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh đã ban hành Quyết định 539/QĐ-UBND ngày 17/02/2021 phê duyệt "Đề án Quản lý đất đai và phương hướng sử dụng đất đai hiệu quả trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh". Trong đó có đề xuất giải pháp xử lý giá trị đất đai tăng thêm tại các dự án phát triển hạ tầng, giao thông. "Cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất rộng hơn kề bên hạ tầng, đường giao thông và thực hiện tái định cư tại chỗ cho tất cả những người bị thu hồi đất, cả người có đất trong phạm vi hạ tầng, giao thông và người có đất kề bên hạ tầng, giao thông; mỗi người bị thu hồi đất, nhà ở đều được bố trí tái định cư tại chỗ bằng nền nhà, hoặc căn nhà thấp tầng, hoặc căn hộ nhà chung cư, theo phương án bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ, tái định cư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; quy hoạch lại hai bên hạ tầng và phần đất dôi dư được bán đấu giá, hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, để thu hồi một phần nguồn vốn đã đầu tư cho công trình hạ tầng, đường giao thông. Phương án bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ, tái định cư cần được đưa ra lấy ý kiến cộng đồng những người bị thu hồi đất; khi đạt được đa số ý kiến của cộng đồng đồng thuận (đa số thường được lấy là 2/3) thì phương án được phê duyệt. Thiểu số những người không đồng thuận vẫn được đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng theo phương án bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ, tái định cư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt". Nếu đề án được phê duyệt, đây sẽ tạo cú hích mới cho phát triển mạnh hơn đầu tàu kinh tế của cả nước.

Phan Dương

(VnEconomy)