Nghị định 71 ra đời đã quy định chi tiết và cụ thể hơn các hình thức huy động vốn. Đây được xem là một bước tháo gỡ nút thắt về huy động vốn cho các doanh nghiệp (DN) kinh doanh bất động sản (BĐS).

Tuy nhiên, trong bối cảnh nguồn tiền đang cạn kiệt, tín dụng cho vay hoạt động sản xuất, kinh doanh BĐS bị siết chặt, khá nhiều chủ đầu tư đã thực hiện việc góp vốn sớm, thậm chí vượt quá mức 20% cho phép. Đây là thừa nhận của chính những DN kinh doanh trong ngành này.

Theo Nghị định 71 thì chủ đầu tư được phép ký hợp đồng hợp tác kinh doanh với các đối tác và NĐT, thỏa thuận phân chia lợi nhuận bằng tiền hay sản phẩm nhà ở. Tuy nhiên, chủ đầu tư chỉ được phân chia tối đa cho các hình thức huy động vốn không quá 20% số lượng nhà ở trong mỗi dự án mà không phải thông qua sàn giao dịch BĐS, có nghĩa là được phép huy động vốn trước khi làm xong phần móng của dự án.

• Ảnh bên : Nhiều công trình đang đói vốn, khiến các chủ đầu tư phải tìm cách lách luật (Ảnh: Giang Huy)

Phần còn lại, chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai sau khi đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng của công trình và hoàn thành thủ tục mua bán qua sàn giao dịch BĐS theo quy định.

Theo ông Trần Minh Hoàng, Chủ tịch HĐQT Cty Vinaland, việc cho phép các chủ đầu tư huy động vốn từ khách hàng với số lượng 20% nhà thương phẩm của dự án mở ra cho các chủ dự án cơ hội huy động nguồn vốn từ các nhà đầu tư thứ cấp, bên cạnh các kênh huy động vốn khác. Việc cho phép huy động vốn 20% cũng tạm đủ để làm móng nếu chủ đầu tư sử dụng tiền đã huy động vào đúng mục đích.

Sau khi làm móng xong thì chủ đầu tư có thể ký hợp đồng bán nhà sẽ hình thành trong tương lai. “Tuy nhiên, việc không cho phép chuyển nhượng hợp đồng góp vốn, thay vào đó phải chuyển sang hợp đồng mua bán nhà được dự đoán sẽ tác động vào thị trường đất nền trong các dự án nhà ở, đặc biệt là các dự án ở xa, chưa hoàn chỉnh hệ thống hạ tầng” - ông Hoàng nói.

Trên thực tế, trong một cuộc gặp gỡ báo giới gần đây nhất, ông Phạm Thanh Hưng- Phó TGĐ CTCP Tư vấn BĐS Cen Group cho rằng, khá nhiều DN đang huy động vượt quá định mức 20% cho phép. “Chúng ta không thể biết được họ đã huy động bao nhiêu phần trăm bởi vì các chủ đầu tư đang cần rất nhiều tiền. 20% không thể đáp ứng được nhu cầu vốn của họ.

Bởi vì tiếng là chủ đầu tư được phép bán 20% số lượng sản phẩm, nhưng theo các hợp đồng góp vốn hiện nay thì chủ đầu tư chỉ được thu tối đa 20% tổng giá trị góp vốn của một căn hộ, và như vậy là thực tế họ chỉ thu được 4-5% tổng giá trị đầu tư công trình. Lượng tiền này không thấm tháp gì so với nhu cầu vốn của một dự án” - ông Hưng nói.

Và quả thật, nếu quan sát thị trường mới thấy muôn hình vạn trạng các dạng hợp đồng cho các sản phẩm đang còn trên giấy này: Nào là hợp đồng góp vốn đầu tư; hợp đồng hợp tác đầu tư; hợp đồng cho vay; thoả thuận nhận quyền ưu tiên... Tất cả các chiêu đều được DN kinh doanh BĐS áp dụng để có thể thu hút được nguồn vốn cho dự án.

Đâu là giải pháp?

Theo Giáo sư Đặng Hùng Võ, để tháo gỡ khó khăn về nguồn vốn cho thị trường BĐS hiện nay, một giải pháp có thể được xem là táo bạo nhưng lại hoàn toàn có cơ sở, đó là cho phép thế chấp bằng BĐS tại các NHTM nước ngoài.

“Pháp luật hiện nay chưa cho phép thực hiện cơ chế thế chấp này vì chưa thể công nhận quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân nước ngoài không phải là nhà đầu tư vào Việt Nam. Việc thế chấp thì dễ, nhưng quan trọng hơn là giải quyết BĐS thế chấp nào khi người vay tiền không có khả năng trả được nợ đã vay.

Việc đổi mới pháp luật không chỉ cần thiết nhằm tạo vốn mạnh hơn cho thị trường BĐS mà còn đáp ứng cho nhu cầu mở rộng TTCK hay mở rộng cơ chế mua bán, sáp nhập DN cho các DN nước ngoài lớn tham gia. Bản chất của vấn đề là xây dựng được chế độ sử dụng đất tại VN đối với người sử dụng đất là tổ chức, cá nhân nước ngoài.

Nếu quá chặt, người nước ngoài sẽ không muốn tham gia vì họ không muốn nắm đằng lưỡi trong các quan hệ về đất đai; nếu lỏng quá, có thể dẫn tới rủi ro. Xây dựng khung pháp luật khá phức tạp, nhưng dù sớm hay muộn chúng ta vẫn phải làm khi VN đã trở thành thành viên chính thức của WTO. Tốt nhất việc đổi mới pháp luật theo hướng này nên thực hiện ngay trong năm 2011 để giải quyết sớm bài toán vốn cho thị trường BĐS” - Giáo sư Võ nói.

Bên cạnh đó, theo Giáo sư Võ, việc thu hút các nhà đầu tư nước ngoài quan tâm tới thị trường BĐS tiềm năng của Việt Nam cũng là một giải pháp vốn quan trọng. Tuy nhiên, ông nhấn mạnh, cơ chế cho phép nhà đầu tư nước ngoài cũng tham gia “mua bán nhà trên giấy” như các nhà đầu tư trong nước thì đó không phải là giải pháp vốn từ nguồn FDI. Các nhà đầu tư nước ngoài phải đưa “tiền tươi” vào đầu tư, không được tạo lợi nhuận bằng chính vốn huy động từ người tiêu dùng trong nước.

“Nghị định 71/2010/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở đã đưa ra một số quy định nhằm khắc phục một số rủi ro đối với cơ chế này, nhưng vẫn chưa bảo đảm thực sự không còn rủi ro. Do đó, Nhà nước cần tạo một cơ chế bảo đảm giao dịch bằng các dịch vụ tài chính và bảo đảm chất lượng, tiến độ với sự tham gia giám sát của cộng đồng những người góp vốn” - ông Võ nói. Có như vậy mới đảm bảo an toàn cho người dân khi bỏ tiền tỉ đầu tư mua nhà trên giấy!

Song Minh