Các doanh nghiệp bất động sản khá thận trọng khi đưa ra các kế hoạch triển khai và kinh doanh trong năm 2013 sau khi trải qua năm 2012 với rất nhiều khó khăn.  
 

Báo cáo hết đẹp

Trong khi ngành dược và tiêu dùng nhanh ổn định về doanh thu thì lĩnh vực bất động sản (BĐS) lại khá khiêm tốn. Chuyện doanh nghiệp (DN) BĐS lỗ, không đạt kết quả kinh doanh như kế hoạch đề ra hoặc thấp hơn năm trước là chuyện như cơm bữa, nhiều DN BĐS thậm chí phải sống nhờ vào nghề "tay trái" (năm 2012, ước tính, doanh thu của các DN BĐS niêm yếu giảm hơn 40% và lợi nhuận giảm 74%). 

(ảnh minh họa) 

Chẳng hạn, Công ty CP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (KDH), năm 2012, phải điều chỉnh kế hoạch kinh doanh. Cụ thể là ngưng triển khai một số dự án, cơ cấu lại danh mục đầu tư; đồng thời chuyển nhượng 25% vốn trong Công ty Liên doanh CVH Mùa Xuân (chủ đầu tư dự án ParcSpring) cho CapitaLand để không phải tăng thêm vốn cho việc xây dựng và nguồn thu này sẽ đảm bảo tính thanh khoản cho Công ty. 

Báo cáo thường niên của KDH cho thấy, kết quả kinh doanh năm 2012 chịu lỗ, trong đó có khoản lỗ 40 tỷ đồng do khách hàng của dự án biệt thự Hoja Villa (quận 9) trả lại sản phẩm, bởi Công ty chưa hoàn thành nghĩa vụ tiền sử dụng đất nên ảnh hưởng đến tiến độ đã cam kết với khách hàng. 

Trong khi đó, lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh BĐS của Công ty CP Phát triển Nhà Thủ Đức (TDH) năm 2012 chỉ đạt 1,3 tỷ đồng (năm 2011 đạt 46,7 tỷ đồng) trong tổng doanh thu thuần 199,9 tỷ đồng.

Ngoài ra, TDH cũng chịu tình trạng chung là việc khách hàng trả lại sản phẩm vì họ gặp khó khăn về tài chính, buộc phải thanh lý hợp đồng sớm. Ngược lại, với lĩnh vực truyền thống, năm 2012 một mảng kinh doanh khác là quản lý chợ đầu mối lại khả quan khi đóng góp đến 53% trong cơ cấu doanh thuần của TDH. 

Hay như trường hợp của Công ty CP Đầu tư Xây dựng Bình Chánh (BCI), năm 2012, chỉ đạt doanh thu thuần về bán hàng và cung cấp dịch vụ là 199,4 tỷ đồng (giảm 8% so với 2011 và chỉ bằng 21% kế hoạch đề ra), trong khi giá vốn bán hàng tăng 200% khiến lợi nhuận gộp (về bán hàng và cung cấp dịch vụ) của công ty âm 105,8 tỷ đồng.
Song, doanh thu tài chính lại đạt 468 tỷ đồng, trong đó, doanh thu từ chuyển nhượng cổ phần Công ty CP Khu công nghiệp Phong Phú mang về hơn 362 tỷ đồng, đã giúp cho lợi nhuận thuần của BCI đạt 221 tỷ đồng (năm 2011 đạt 68,3 tỷ).

Ngoài ra, báo cáo của một số DN khác như Sacomreal (SCR) hay Đất Xanh (DXG)... cũng cho thấy, năm 2012, doanh thu từ đầu tư tài chính hoặc dịch vụ BĐS chiếm tỷ trọng cao hơn là doanh thu từ kinh doanh sản phẩm BĐS.

Theo báo cáo Phân tích ngành BĐS của Công ty Chứng khoán Phương Nam, vấn đề lớn nhất của các công ty BĐS hiện nay là tỷ lệ nợ trung bình khá cao (52%) so với tổng tài sản và lượng hàng tồn kho. Do đó, chi phí tài chính và hàng tồn kho sẽ là hai gánh nặng lớn của DN ngành này. 
 

Thận trọng 

48%  Theo báo cáo của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, chỉ trong quý I/2013, cả nước có tới 15.839 doanh nghiệp ngừng hoạt động hoặc phá sản, cao hơn so với 15.707 doanh nghiệp đăng ký thành lập. Tỷ lệ doanh nghiệp dừng hoạt động trong lĩnh vực bất động sản tăng gần 48% so với quý I/2012.

Mùa đại hội cổ đông (ĐHCĐ) năm 2013 sắp khép lại, các DN BĐS đã thông qua các kế hoạch kinh doanh năm 2013, nhưng những khó khăn được DN nhìn nhận sẽ còn tiếp diễn.

Do đó, nhiệm vụ ưu tiên của các DN sau đại hội thường niên vẫn là cơ cấu lại các khoản nợ ngắn hạn, danh mục đầu tư, thanh lý các khoản đầu tư không hiệu quả và đẩy mạnh bán hàng để tạo nguồn thu.

Cụ thể, HĐQT của SCR cũng đã đề ra nhiệm vụ tiếp tục làm việc với các đối tác và ngân hàng để cơ cấu lại các khoản nợ vay sang trung hạn và theo hướng giảm dư nợ. Mục tiêu dư nợ trên toàn hệ thống đến cuối năm 2013 với tỷ lệ vốn chủ sở hữu trên nợ vay là 1/1.

Đồng thời, tập trung bán hàng, đặc biệt là với hai dự án đất nền biệt thự Arista Villas (quận Thủ Đức) và Jamona City (quận 7) dự kiến sẽ đưa ra thị trường vào quý II và III/2013.

Trong khi đó, lãnh đạo KDH cũng cho biết, năm 2013, Công ty sẽ tạm hoãn phát triển dòng sản phẩm biệt thự cao cấp trên 5 tỷ đồng/căn để chuyển sang kinh doanh biệt thự vườn và nhà phố liên kế có diện tích từ 100 - 120m2 với giá bán dưới 3 tỷ đồng/căn.

Tuy nhiên, việc giới thiệu dự án còn tùy thuộc diễn biến của thị trường. Nếu thuận lợi, vào quý III và IV/2013, KDH sẽ đưa các dự án biệt thự Đoàn Nguyên, Minh Trí, Mê Ga và một phần của Villa Park (quận 9) vào khai thác. Dự kiến, kinh doanh từ các dự án này sẽ thu về lợi nhuận khoảng 15 tỷ đồng.

Công ty TDH sẽ tiếp tục đẩy mạnh việc "giải phóng" lượng hàng tồn kho, đồng thời có khả năng sẽ tiếp tục thoái vốn khỏi một số công ty con và công ty liên kết như: khách sạn La Sapinette Đà Lạt và Công ty Dịch vụ Tam Bình vì năm 2013 sẽ chẳng phải dễ dàng với TDH, bởi Công ty còn khoản nợ 204 tỷ đồng từ trái phiếu chuyển đổi.

Riêng trường hợp của BCI, dù số lượng dự án nhà ở dự kiến tung ra thị trường trong năm nay nhiều hơn năm 2012 (bốn dự án: khu dân cư Nhất Lan 5, khu dân cư Phong Phú 4...) và doanh thu thuần từ bán hàng sẽ đạt hơn 434 tỷ đồng, gấp đôi so với 2012, nhưng lợi nhuận sau thuế (LNST) sẽ giảm ở mức 90 tỷ đồng (năm 2012 là 173 tỷ đồng).

Giải thích nguyên nhân LNST giảm, đại diện BCI cho rằng, năm 2013, do thị trường BĐS suy thoái, các sản phẩm giảm giá từ 30 - 40% nên lợi nhuận mang lại từ các dự án thấp.

Đa phần các dự án BCI triển khai bán hàng trong thời gian tới đều thuộc phân khúc bình dân, giá hợp lý; trong khi với dòng trung và cao cấp, HĐQT BCI đánh giá thị trường vẫn còn khó khăn với phân khúc này nên sẽ xem xét thời điểm triển khai dự án Corona City, có thể BCI sẽ bán sản phẩm để thăm dò thị trường vào cuối năm nay. 

Đỗ Hải