Chính cơ chế quản lý đã biến Thủ Thiêm trở thành một “dự án con” của UBND TP.HCM, không phải một dự án được điều hành bởi một đội ngũ lãnh đạo năng động có đủ quyền hạn tương xứng với trách nhiệm. 

Tổ chức cuộc thi quốc tế để tuyển chọn quy hoạch tốt nhất, vay khoảng 25.000 tỉ đồng để giải tỏa đền bù, chuẩn bị quỹ đất sạch để mời gọi nhà đầu tư, các khu đất vàng cũng đã có chủ…

Những nỗ lực của TP.HCM, tưởng chừng, sẽ biến giấc mơ “Phố Đông” tại Thủ Thiêm thành hiện thực… Nhưng hơn 10 năm trôi qua, khoảng 15.000 hộ gia đình với khoảng 60.000 người dân đã phải lần lượt rời bỏ nơi ở của mình để nhường chỗ cho khu đô thị mới, dù tới thời điểm này, vẫn chưa thấy hình dáng khu đô thị mới hiện hình. 

Kiến trúc sư Ngô Viết Nam Sơn, thành viên nhóm thiết kế Hoa Kỳ trong các đồ án quy hoạch Phố Đông Thượng Hải và quy hoạch Nam Sài Gòn. Ông là người đã góp nhiều ý kiến cho quy hoạch Thủ Thiêm ngay từ thời gian đầu những năm 1990. 

Để mang đến cho độc giả những góc nhìn trực diện về vấn đề này, BizLIVE đã gặp gỡ Kiến trúc sư Ngô Viết Nam Sơn, thành viên nhóm thiết kế Hoa Kỳ trong các đồ án quy hoạch Phố Đông Thượng Hải và quy hoạch Nam Sài Gòn. Ông là người đã góp nhiều ý kiến cho quy hoạch Thủ Thiêm ngay từ thời gian đầu những năm 1990. 

Thủ Thiêm, Nam Sài Gòn và một khác biệt căn bản

Học tập kinh nghiệm từ Phú Mỹ Hưng, Thủ Thiêm đã có được một quy hoạch rất bài bản, nhưng vì sao đã hơn 10 năm trôi qua, dự án vẫn dậm chân tại chỗ, thưa ông?

KTS Ngô Viết Nam Sơn: - Đó là một lịch sử khá dài. Thời gian triển khai dự án Nam Sài Gòn, thành phố cũng bắt đầu đặt vấn đề Thủ Thiêm. Khi đó, nhiều ý kiến phân vân nên phát triển về phía Đông trước, hay phía Nam Sài Gòn trước?

Cuối cùng, thành phố đã quyết định Thủ Thiêm sẽ lui một bước sau Nam Sài Gòn, do chưa giải quyết được vấn đề di dời cảng.

Khi cuộc thi quốc tế quy hoạch Nam Sài Gòn mở ra, Nam Sài Gòn đã chọn được thiết kế quy hoạch của công ty Skidmore, Owings & Merrill với các ý kiến đóng góp điều chỉnh bổ sung thêm có giá trị, do những người thi và chấm thi tuyển chọn đều có trình độ và kinh nghiệm quốc tế, trong đó phía chuyên gia Việt Nam có kiến trúc sư Ngô Viết Thụ.

Lúc đó là thời điểm đất nước bắt đầu đổi mới, thành phố cử ông Phan Chánh Dưỡng tham gia đại diện cho công ty IPC phía Việt Nam giúp cho nhà đầu tư nước ngoài và làm việc với chính quyền để khơi thông chính sách, giải pháp cho dự án.

Về phía nhà đầu tư Đài Loan CT&D, ông Lawrence Sting là một người rất năng động, có tầm nhìn chiến lược, kiên định và rất trọng người tài. Ngay từ đầu, ông đã đặt vấn đề mướn những nhà quy hoạch giỏi nhất, những chuyên gia tài chính từ Ngân hàng Thế giới, chuyên gia về môi trường nghiên cứu về kênh rạch làm việc cho dự án.

Sau hơn 20 năm, có thể thấy rõ Nam Sài Gòn là một thành công không những về quy hoạch kiến trúc, mà còn về chiến lược kinh doanh và phát triển đô thị.

Trở lại với Thủ Thiêm, nếu so sánh, có thể thấy rõ TP.HCM cũng muốn lặp lại một thành công tương tự như Nam Sài Gòn, hoặc thậm chí xa hơn, như dự án Phố Đông Thượng Hải, với những triển khai theo cách tương tự, như một cuộc thi quốc tế đã được tổ chức để chọn ra thiết kế quy hoạch cho dự án.

Tuy nhiên, lãnh đạo dự án lại là một đơn vị nhà nước: Ban Quản lý phát triển Thủ Thiêm.

Và, không giống như Nam Sài Gòn, Ban Quản lý phát triển Thủ Thiêm không có được quyền hạn, ngân sách, tầm nhìn… giống như công ty Phú Mỹ Hưng (liên doanh giữa CT&D và IPC), vì họ không có quyền tự chủ về tài chính đủ để thuê những chuyên gia giỏi như ông Sting từng làm, và không có quyền hạn để quyết định trực tiếp với nhà đầu tư. Mọi chuyện lớn nhỏ đều phải chờ xin phép chính quyền thành phố.

Chính điều đó đã biến Thủ Thiêm trở thành một “dự án con” của UBND TP.HCM, không phải một dự án được điều hành bởi một đội ngũ lãnh đạo năng động có đủ quyền hạn tương xứng với trách nhiệm.

Công ty Phú Mỹ Hưng đã có tầm ảnh hưởng rất lớn và vai trò lãnh đạo chiến lược trong sự thành công của dự án Nam Sài Gòn. Tuy vậy, điều này vẫn chưa so sánh được với các nhà lãnh đạo và quản lý dự án phát triển Phố Đông Thượng Hải tại Trung Quốc.

Trong trường hợp Phố Đông Thượng Hải, với quy chế quận cấp phó tỉnh (state-level new areas), nói chính xác thì tuy không phải là thành phố, nhưng ban quản lý dự án được trao quyền hạn cao hơn thành phố trực thuộc tỉnh, phần lớn các vấn đề chính sách đầu tư và phát triển đều có thể quyết định tại chỗ.

Ban quản lý được dồn sức về tài chính và quy hoạch, có sự hỗ trợ của những chuyên gia rất giỏi, nhờ đó việc giải quyết giấy phép đầu tư và xin phép xây dựng hoặc mở công ty tại Phố Đông có thể chỉ mất từ khoảng 3-10 ngày, và dự án phát triển rất nhanh.

Nên, chỉ trong hai thập niên, Phố Đông đã có thể từ một khu đất trống như Thủ Thiêm hiện nay, trở thành một khu trung tâm đô thị hiện đại như Hong Kong.

Tầm nhìn và tầm ảnh hưởng đến việc vận động cho các chính sách thuận lợi và thu hút nguồn vốn để thực hiện dự án của Ban Quản lý phát triển Thủ Thiêm không được như công ty Phú Mỹ Hưng, do đó đã không thể thúc đẩy cho Thủ Thiêm phát triển được nhanh giống Nam Sài Gòn, cho dù Thủ Thiêm có lợi thế về vị trí và tiềm năng cao hơn nhiều. 

(Ảnh: Lê Hồng Thái /SGTT) 

Và trong khi bờ Đông TP.HCM vẫn dậm chân tại chỗ, thì bờ Tây phát triển nhà cao tầng ồ ạt…

- Tôi cho rằng, việc thúc đẩy các dự án lớn ở bờ Tây hiện nay - cụ thể là khu Ba Son, Cảng Sài Gòn, Tân Cảng - chưa chắc đã là tốt cho thành phố, vì đa phần số tiền thành phố sẽ nhận được từ nhà đầu tư lại phải đổ vào, thậm chí phải bù thêm ngân sách, mới đủ để nâng cấp hạ tầng cho khu vực này.

Đúng ra, cần có chính sách yêu cầu nhà đầu tư phải ứng luôn tiền làm hạ tầng cho những dự án này, và nhà nước trả lại dần cho họ dưới dạng khấu trừ thuế các loại hàng năm. Mặt khác, xây dựng bờ Tây mật độ cao không phải lúc này, vì áp lực khi khu vực này phát triển trước, giao thông sẽ kẹt cứng, mà ngân sách cũng bế tắc.

Ngân sách chính của TP.HCM, đáng ra, phải dành cho những dự án như Thủ Thiêm. Thành phố hiện đang bị áp lực trả lãi đã vay cho đền bù giải tỏa. Thủ Thiêm phát triển càng nhanh càng gỡ lại ngân sách cho thành phố. Nhưng rất tiếc nhiều năm nay, sau khi đền bù giải tỏa lại để đất trắng, không tạo được hiệu ứng nào.

Về phía nhà đầu tư, thông thường họ chỉ quan tâm dự án nào sinh lợi chứ không nhất thiết phải bám vào một vị trí cụ thể nào ở bờ Tây, nếu cho họ thấy làm ở Thủ Thiêm có lợi hơn bờ Tây thì họ sẽ làm. Nhưng phải có những cơ chế khuyến khích, đặc biệt giúp họ tạo lợi nhuận, sau đó các công trình đã xây sẽ gây tác động dây chuyền, cho những công trình lân cận dễ dàng mọc lên.

Thành phố phải tạo cơ hội, có những chính sách hấp dẫn cho nhà đầu tư trong 10- 15 năm tới cho Thủ Thiêm, để ưu tiên chuyển sức ép từ bờ Tây qua bờ Đông. Tới một lúc nào đó khu trung tâm bờ Đông hình thành, lúc đó mới là thời điểm trở lại ưu tiên xây dựng tiếp bờ Tây.

Đó là chiến lược có lợi cho thành phố. Giải pháp này rất rõ ràng và có lợi chung cho các bên, nhưng tiếc là Ban Quản lý phát triển Thủ Thiêm không có tiếng nói trong chuyện này.

Thế còn kiến nghị của riêng ông để tạo sức bật mới cho Thủ Thiêm?

- Nên củng cố quyền hạn và cách tổ chức của Ban Quản lý phát triển Thủ Thiêm tương xứng với trách nhiệm sẽ phải đặt ra lại cụ thể hơn cho họ, là phải hoàn thành các công trình trọng điểm và hạ tầng cơ bản cho việc phát triển Thủ Thiêm trong vòng tối đa một thập niên.

Một trong những mô hình quản lý có tính khả thi cao là mô hình tổ chức đã thành công của công ty Phú Mỹ Hưng, trong đó lập ra một nhóm lãnh đạo cao cấp bao gồm hai thành phần.

Một là các nhà lãnh đạo thuộc lãnh vực công và có ảnh hưởng tới chính sách để cộng tác với chính quyền. Hai là các nhà lãnh đạo có tiềm lực kinh tế và có ảnh hưởng đến nhà đầu tư trong và ngoài nước để thu hút vốn đầu tư, bên cạnh đó là các nhân sự cấp cao có khả năng quản lý và tư vấn chiến lược đa ngành để giúp đem lại hiệu quả cho các bước phát triển dự án.

Muốn phát triển Thủ Thiêm thì không chỉ nhìn Thủ Thiêm mà phải nhìn toàn cục, sự kết nối tốt nhất với khu trung tâm hiện hữu, các điểm mạnh và yếu về mặt chiến lược, và chính sách phải bao trùm cả khu vực này.

Ngay cả Nam Sài Gòn 5 năm đầu cũng rất khó khăn, cho đến khi họ mời những chuyên gia về để khơi thông giao thông, giúp thành phố làm thêm ba cây cầu và các tuyến đường huyết mạch, lúc đó Phú Mỹ Hưng mới cất cánh được. Điều đó cho thấy nguồn lực chất xám của chuyên gia cũng rất quan trọng.

Ngoài ra quy hoạch Thủ Thiêm cũng cần được thay đổi lại, có thể phải giao cho một nhóm tư vấn thiết kế khác để đổi mới tư duy, bởi vì quy hoạch cũ đã không đem lại được hiệu quả thu hút đầu tư trong suốt một thập niên, dù đã qua nhiều lần điều chỉnh, trong khi đó các công trình lớn ở bờ Tây vẫn tiếp tục mọc lên. 

Phố Đông (Thượng Hải) năm 1990 và 2011. 

Thành bại nằm ở tư duy

Dưới góc nhìn của ông, làm thế nào để kết nối giữa Thủ Thiêm với Nam Sài Gòn?

- Những năm 90, Thủ Thiêm và Nam Sài Gòn là đối thủ cạnh tranh nhau rất quyết liệt, nhưng giờ thì họ rất cần nhau để cùng phát triển.

Nhóm thiết kế quy hoạch chúng tôi đã để dành dải cây xanh trục giữa đường Nguyễn Văn Linh để sau này xây dựng tuyến giao thông công cộng (xe buýt nhanh, monorail hoặc light rail) nối với khu trung tâm thành phố. Do đó vẫn có thể chọn tuyến này băng qua khu trung tâm của Thủ Thiêm để qua cầu Hàm Nghi nối với đầu mối metro Bến Thành tại sang quận 1.

Như vậy trong tương lai, Nam Sài Gòn sẽ là đối tác chiến lược cho Thủ Thiêm, lợi ích không còn đối kháng, mà cùng thuyền với nhau. Do đó cũng nên nghĩ đến việc mời lãnh đạo công ty Phú Mỹ Hưng tham gia vào dự án Thủ Thiêm.

Khi tuyến giao thông công cộng liên tục này với các công trình cao tầng ở hai bên được kết nối sẽ giúp các nhà đầu tư tạo lợi nhuận, giải quyết tất cả vấn đề cùng một lúc. Thành phố cần có chính sách rõ ràng để giải quyết vấn đề này. Thủ Thiêm phát triển, cuối cùng người dân sẽ được hưởng lợi, an cư lạc nghiệp, có việc làm, mua được nhà…

Trong quy hoạch Thủ Thiêm có đặt ra phương án dời trụ sở hành chính thành phố, nhưng không hiểu sao lại thôi, thưa ông?

- Có lẽ do chậm quá, nhưng vẫn có khả năng xây khu đô thị hành chính tại Thủ Thiêm trong tương lai xa, vì hiện nay diện tích hiện hữu của UBND TP.HCM nhỏ, mà không thể xây quá cao.

Trong tương lai vẫn cần phải mở rộng ra, mà bên khu trung tâm bờ Tây không còn nhiều đất nữa.

Làm thế nào để Thủ Thiêm có thể mời gọi được những nhà đầu tư lớn của thế giới, thực sự có tầm, có tài chính giống như ông Lawrence Sting?

- Khó, nhưng không phải không có hy vọng. Cái khó chính là nếu thành phố vẫn muốn tự làm, không muốn cho nhà đầu tư tư nhân hoặc nước ngoài vào để cùng tham gia điều hành dự án.

Hướng liên doanh cùng làm Thủ Thiêm như công ty Phú Mỹ Hưng vừa bảo đảm thành công, lại bớt đi áp lực. Họ có lợi thì mình cũng được hưởng. Phát triển thành phố không có nghĩa là ngồi chờ ngân sách, ngồi chờ nhà đầu tư. Nếu mình có chính sách tốt thì nhà đầu tư sẽ tự động vào xin làm.

Nhiều người cho rằng thị trường bất động sản đang đóng băng, nhà đầu tư không có tiền. Nhưng tôi nghĩ không phải không có tiền.

Bằng chứng là bờ Tây nhiều dự án nhà cao tầng đang triển khai rầm rộ. Hiện mình đang kẹt về đầu tư, có cảm giác thành phố phải chiều nhà đầu tư, thực ra không phải vậy.

Thủ Thiêm có lợi thế rất lớn, nếu chính sách đúng chúng ta sẽ ở thế mạnh để thương lượng, miễn sao tất cả đều có lợi, từ nhà đầu tư, người dân, nhà nước.

Nhìn lại quy hoạch Thủ Thiêm sau 10 năm, ông thấy giữ nguyên theo quy hoạch ban đầu hay cần phải chỉnh sửa? Việc thu hút nhiều nhà đầu tư liệu có phá vỡ quy hoạch?

- Như tôi đã nói, TP.HCM cần tổ chức hoặc mời một nhóm chuyên gia đa ngành quốc tế (không chỉ quy hoạch kiến trúc, mà cả về kinh tế đô thị, đầu tư, hạ tầng, môi trường…) để xem xét lại việc điều chỉnh, hoặc nếu cần thiết, thay đổi hoàn toàn chiến lược phát triển, bao gồm bản quy hoạch Sasaki.

Việc xem xét lại cần mang tư duy mới, mở ra những cánh cửa phù hợp với nhu cầu phát triển thực tế và thu hút được vốn đầu tư trong và ngoài nước, thay vì cứ bám víu vào một bản quy hoạch và chiến lược phát triển cũ không tạo được động lực phát triển sau 10 năm, ngay cả sau nhiều lần điều chỉnh.

Bản quy hoạch Sasaki có những điểm tốt khi đã có cân nhắc vấn đề môi trường trong phân khu chức năng và các tuyến đường được tổ chức thuận tiện. Những mặt chưa tốt, là bản quy hoạch Sasaki đã quên Thủ Thiêm phải phát triển trong mối kết nối chiến lược thật tốt với khu trung tâm hiện hữu, nên họ mới bỏ qua cầu Hàm Nghi, kết nối quan trọng nhất, mà chỉ chú trọng vào mỗi kết nối cầu đi bộ để nối vào khu lỏi của trung tâm hiện hữu.

Đề xuất bắc một cây cầu qua Hàm Nghi của các nhà quy hoạch Mỹ từ trước 1975 sẽ tạo một kết nối quan trọng mà mình đang bỏ qua, lúc đó chỉ cần một tuyến xe buýt nối liền trung tâm Bến Thành và trung tâm giao thông công cộng ở Thủ Thiêm sẽ kết nối được tất cả hệ thống giao thông khu trung tâm hai bờ đông tây.

Ngoài ra, quy hoạch này cũng hơi xa rời thực tế, vì Thủ Thiêm là vùng đất thấp, không nên bê tông hóa mặt đất nhiều quá. Về tổng thể, Thủ Thiêm đang được quy hoạch trải rộng và thấp tầng hơn khu bờ Tây là một sai lầm chiến lược.

Nên quy hoạch các khu đất giá trị nhất tại Thủ Thiêm với tầng cao trung bình cao nhất trên toàn khu vực trung tâm hai bờ đông tây, nhưng ít bê tông hóa hơn, nghĩa là có nhiều diện tích xanh hơn để thẩm thấu nước vào đất hơn.

Phát triển theo nguyên tắc nhà càng cao thì móng càng sâu, chạm đến đất cứng, do đó mô hình phát triển nhà cao tầng trong vườn cây sẽ tốt hơn là trải ra theo diện rộng.

Phát triển nhà cao tầng phải đặt trong mối tương quan chiến lược phát triển chung và sự hỗ trợ lẫn nhau của toàn bộ khu trung tâm hai bờ đông tây. Hiện nay, nhà cao tầng trong khu trung tâm bên bờ Tây đang được phát triển vô tổ chức, không những làm giảm sức hút đầu tư nhà cao tầng của Thủ Thiêm, mà còn gây ra vấn đề đô thị nan giải, như phá hỏng cảnh quan trong khu trung tâm lịch sử, gia tăng áp lực cải tạo hạ tầng, và tái lập lô cốt trong điều kiện ách tắc giao thông gia tăng…

Cần thực hiện kế hoạch khởi động dự án với chi phí ban đầu thấp, nhưng với tiềm năng cao về việc tạo nguồn vốn mới cho các giai đoạn phát triển kế tiếp, mà không cần vay vốn

Thủ Thiêm trong hai thập niên nữa sẽ tiếp tục là một gánh nợ, hay sẽ mang bóng dáng hiện đại với GDP bình quân đầu người gần 17.000 USD như Phố Đông đã làm được sau 21 năm, cũng từ con số không?

Tôi nghĩ, điều đó tùy thuộc vào việc những người có trách nhiệm chính của dự án có thể thay đổi thói quen tư duy lãnh đạo của mình cho phù hợp hơn với định hướng kinh tế thị trường hay không? 

Chuyên gia kinh tế Phan Chánh Dưỡng: Thủ Thiêm có chủ như không "Phú Mỹ Hưng thành công nhờ quy hoạch tốt và quản lý thực hiện quy hoạch tốt. Với Thủ Thiêm, Nhà nước đổ bao nhiêu tiền vô đó, con số này không ai thống kê được, trong khi Phú Mỹ Hưng thì Nhà nước không phải bỏ một xu. Hơn nữa, xét về hai vùng đất, đất Thủ Thiêm tốt hơn, điều kiện tốt hơn nhiều. Cái kém hơn duy nhất đối với khu Thủ Thiêm là phương pháp triển khai dự án. Thủ Thiêm Nhà nước là chủ đầu tư, nhưng Nhà nước không phải doanh nghiệp, vậy có chủ mà như không chủ. Tiếp nối theo từng nhiệm kỳ, quy hoạch nọ cứ chồng lên quy hoạch kia, nên thành ra không có quy hoạch. Sau này, Nhà nước mướn mấy ông nước ngoài quy hoạch, nhưng quy hoạch đó có được nhà đầu tư chấp nhận hay không lại là chuyện khác. Ở Phú Mỹ Hưng có nhà đầu tư rồi mới mướn người quy hoạch. Người quy hoạch đó không làm chung chung, làm kết hợp với kế hoạch kinh doanh của nhà đầu tư. Tất cả quy hoạch đều lọc qua đầu óc kinh tế - xã hội, chứ không phải đầu óc kinh doanh. Đầu óc kinh tế tính đến lợi ích xã hội, còn đầu óc kinh doanh tính đến giá trị gia tăng. Bao năm qua, nguồn vốn dựa nhiều vào đầu tư nước ngoài. Nếu không có chính sách và ứng xử đàng hoàng, thì trong bối cảnh khủng hoảng này, họ vào Việt Nam làm gì nữa?"

Kim Yến (BizLIVE /thực hiện)