Tại các đô thị lớn, vấn đề quản lý, phát triển không gian cao tầng góp phần đảm bảo cho đô thị phát triển bền vững, tránh chất tải lên hạ tầng, tạo không gian phát triển kinh tế thay cho việc chỉ đơn thuần là ở, được coi là bài toán cho các nhà quản lý đô thị. Để làm rõ các tồn tại trong việc phát triển các nhà cao tầng trong lõi đô thị hiện nay và các đề xuất nhằm mục tiêu khai thác bền vững, hiệu quả không gian cao tầng trong đô thị, PV Báo điện tử Xây dựng đã có cuộc trao đổi với ThS.KTS Nguyễn Xuân Anh – Phó Phòng quản lý khoa học, Viện Quy hoạch đô thị và Nông thôn quốc gia (Bộ Xây dựng).

PV: Thưa ông, xin ông cho biết thực trạng quản lý, khai thác không gian cao tầng tại trung tâm đô thị hay còn gọi là lõi đô thị ở các thành phố lớn của nước ta hiện nay?

ThS.KTS Nguyễn Xuân Anh (ảnh bên): Hiện nay, việc quản lý khai thác không gian cao tầng điểm nhìn, điểm nhấn trong các đô thị tại Việt Nam đang tồn tại nhiều yếu tố. Thứ nhất là sự thiếu cân bằng trong cơ cấu công trình cao tầng. Theo kết quả nghiên cứu, có đến 95% công trình cao tầng (trên 10 tầng) trong các thành phố lớn có chức năng chính là chung cư. Các tòa nhà văn phòng, khách sạn hoặc tổ hợp chức năng khác cộng lại chỉ chiếm khoảng 5%. Điều đó cho thấy nền kinh tế đô thị, ngay cả ở các thành phố lớn hiện nay, vẫn đang trong tình trạng “tiểu thương”, tức là người ta dùng thành phố chủ yếu để ở và bán lẻ, chứ chưa xuất hiện các trung tâm tập trung doanh nghiệp lớn (CBD). Việc thiếu sự hiểu biết để chuẩn bị phát triển các khu vực tập trung doanh nghiệp lớn trong lõi đô thị cũng cho thấy nền quản lý của chúng ta đang bị cuốn theo nhu cầu thị trường nhiều hơn là khả năng hướng dẫn nó. Lõi đô thị ngoài chức năng trung tâm thương mại, hành chính… phải luôn giữ được vị thế là trung tâm động lực kinh tế của thành phố, có tầm ảnh hưởng tích cực đến phát triển kinh tế vùng. Vì vậy, khu vực tập trung cao tầng của lõi đô thị luôn cần dành ưu tiên lớn để phát triển doanh nghiệp, nơi làm việc của lao động tri thức cao.

Thứ hai là sự thiếu cân bằng giữa hạ tầng và thượng tầng. Nguyên tắc cơ bản trong quản lý phát triển là hạ tầng phải đi trước một bước. Trên cơ sở khung hạ tầng được cung cấp đủ, thậm chí là thừa, chính quyền đô thị lựa chọn các nhà đầu tư có khả năng khai thác vị trí hiệu quả nhất, phù hợp nhất với các ưu tiên của thành phố về tọa lạc tại các khu đất có giá trị cao, với các công trình có tầng cao tương xứng với giá trị đó. Tuy nhiên, các chính quyền đô thị của chúng ta có quá ít vốn, vì vậy họ thiếu nguồn lực để làm chủ các cuộc đàm phán với các nhà đầu tư lớn. Nói cách khác, chính quyền phải giao phó cho khối tư nhân nhiều phần trong trọng trách phát triển hạ tầng, với cái giá có lợi cho họ. Kết quả là ta thấy sự lên ngôi của các nhà đầu tư hạ tầng, bất động sản đô thị trong việc chi phối phát triển đô thị theo tầm nhìn riêng của họ.

Đô thị phát triển “xôi đỗ” theo lợi ích cục bộ của từng nhà đầu tư và mất đi khả năng thực hiện theo cấu trúc lớn của quy hoạch, cũng có nghĩa là giảm đi khả năng phục vụ lợi ích chung của quốc gia và cộng đồng. Thực tế như ta thấy ở Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, công trình cao tầng mọc lên luôn gây quá tải đô thị cho khu vực lân cận. Bản thân hệ khung giao thông của thành phố không hề được chuẩn bị đủ để đón nhận sức tải gấp hàng chục lần so với xây dựng thấp tầng. Nơi được quy hoạch để phát triển cao tầng thì chờ mãi không có dự án. Nơi chưa hề được chuẩn bị thì lại mọc lên nhiều nhà cao tầng. Nhà cao tầng không phân bố vào các lõi kinh tế mà ưa chuộng các vùng ven có giá đất rẻ hơn. Chưa kể hiện tượng thiếu trường học, bệnh viện, dịch vụ đô thị cho các khu vực mới nổi. Ở góc độ xây dựng cơ chế chính sách, điều đó nói lên rằng chúng ta đang rất thiếu sự chuẩn bị về kiến thức và kỹ năng cần thiết cho việc kiến thiết đô thị ở tầm vóc phát triển mới.

Thứ ba là, sự thiếu cân bằng giữa quyền và nghĩa vụ trong phát triển đô thị. Các công trình khai thác đô thị ở mật độ cao, thu hoạch được nhiều lợi nhuận hơn từ việc khai thác đó, đồng thời cũng lấy đi của đô thị nhiều tài nguyên hơn, tạo sức tải hạ tầng lớn hơn. Song chúng ta chưa có một cơ chế nào đủ rõ ràng để tính toán thực sự nguồn tài nguyên đô thị mà mỗi dự án khai thác, so với các đóng góp đô thị của dự án có cân bằng nhau hay không. Cũng vì thế, chưa có những quy định cho việc đòi lại cho đô thị sự đóng góp thỏa đáng từ mỗi dự án. Nền quản lý cồng kềnh nhiều bước của chúng ta vẫn để lọt lưới những “con voi lớn” như kiểu khu HH Linh Đàm, một cụm công trình lấy không tài nguyên đô thị biến thành lợi ích riêng cho mình và vẫn tiếp tục gia tăng sức ép hạ tầng đối với khu vực công của thành phố.

Thứ tư là sự thiếu cân bằng giữa công trình cao tầng và không gian lân cận. Mục đích của xây dựng đô thị mật độ cao là để đô thị có nhiều khoảng trống trên mặt đất hơn cho đi lại, giao tiếp và không gian xanh giải trí. Song ở hầu hết các khu vực có phát triển cao tầng đều thiếu khoảng trống đủ lớn cho liên kết đô thị. Sự tích tụ kinh tế của các công trình cao tầng cũng cần liên kết nhau để lan tỏa các ảnh hưởng tích cực của nó. Tuy nhiên các dự án cao tầng thường được xử lý tách biệt, trở thành các ốc đảo mang danh hiệu “khu chung cư cao cấp”. Các phát triển lẻ tẻ không có được sự liên kết cần thiết để cùng nhau tạo nên sự cộng hướng tăng trưởng.

Thứ năm là sự thiếu cân bằng trong xây dựng cao tầng và bảo tồn cảnh quan đô thị. Các đô thị của chúng ta đang thiên quá nhiều vào việc khai thác tối đa không gian (cả trên mặt đất và trên cao) cho lợi ích kinh tế, mà quên mất rằng nếu không bảo tồn được các giá trị cảnh quan cốt lõi, mật độ cao sẽ khiến đô thị ngột ngạt, chất lượng sống suy giảm, kéo theo đó là giá trị chung của toàn khối suy giảm. Một khi đã đưa vào khai thác xây dựng sẽ không dễ sửa, gỡ bỏ, làm lại để phục hồi giá trị cảnh quan. Những ví dụ hiển nhiên đang diễn ra như sự xâm lấn chiều cao gần quảng trường Ba Đình, hay quanh hồ Tây của Hà Nội, cho thấy tiếng nói của bảo tồn cảnh quan đang tỏ ra quá yếu ớt trước đòi hỏi phát triển.

Phát triển hài hòa không gian tầng cao góp phần đảm bảo cho đô thị phát triển bền vững.

Vậy theo ông, đâu là nguyên nhân dẫn đến những thực trạng nêu trên?

- Các vấn đề kể trên có nhiều nguyên nhân chủ quan và khách quan. Khách quan là vì đất nước đang trong thời kỳ kiến thiết phát triển ở quy mô công nghiệp hóa - hiện đại hóa lớn chưa từng có so với trước. Sức ép phát triển, cơ hội phát triển đến nhanh hơn tốc độ đổi mới cơ chế chính sách.

Song cũng có nhiều nguyên nhân thuộc về chủ quan. Chúng ta đang tiếp tục “thả phanh” cho việc khai thác thêm tài nguyên, quy hoạch mở rộng thái quá, cấp phép xây dựng thiếu cân nhắc thỏa đáng… Những giá trị chung được hùn hạp quá nhanh vào tay các nhà đầu tư bất động sản để dành cho xây dựng. Trong khi gánh nặng mà đô thị phải trả giá trong tương lai là trách nhiệm của chính quyền, tức là cho toàn thể nhân dân.

Sự quản lý riêng biệt của các ngành cũng khiến cho mỗi dự án được bộ máy quản lý nhìn từ một góc phiến diện. Đôi khi chúng ta quên mất mục đích tối hậu của xây dựng cao tầng là để đưa những người dùng cuối, tức là doanh nghiệp xứng đáng, cư dân phù hợp tham gia vào công cuộc phát triển kinh tế đô thị. Mà chúng ta chỉ thấy đó như hạ tầng mới, diện tích sàn lớn tạo ra giá trị gia tăng của bất động sản đô thị.

Trước thực tế nêu trên, để khai thác không gian cao tầng tại lõi đô thị như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh một cách hợp lý, theo ông, cần có những giải pháp gì?

- Qua những phân tích nêu trên có thể thấy để khai thác không gian đô thị hiệu quả hơn, cần phải có những đổi mới cả về tư duy quản trị, phương pháp và công cụ quản lý đô thị.

Về tư duy quản trị, cần xây dựng thể chế chính quyền đô thị với quan điểm mỗi thành phố là một cỗ máy kinh tế, là tế bào cơ bản của nền kinh tế quốc dân, vì vậy nó phải được vận hành như một thực thể với khả năng tự chủ cần thiết. Điều này đã được áp dụng ở hầu hết các quốc gia trên thế giới, thậm chí cả ở Trung Quốc. Việc chúng ta tiếp tục kéo dài cơ chế thành phố như một thuộc cấp hành chính thuần túy của tỉnh sẽ làm trì trệ sự phát triển của nhiều thành phố.

Về phương pháp quản lý, cần hoàn thiện Luật Quy hoạch đô thị - nông thôn và ban hành luật phát triển đô thị, trên cơ sở cân bằng quyền và nghĩa vụ phát triển không gian đô thị, từ đó tạo dựng thước đo căn bản để xác định nghĩa vụ đóng góp tương ứng với mọi loại hình và quy mô phát triển trong đô thị. Phương pháp quản lý chỉ dựa trên sử dụng đất đai đã thể hiện rõ những bất cập khi đối mặt các trường hợp phát triển 3 chiều phức tạp trong đô thị.

Về công cụ, nhà quản lý cần được cung cấp thêm nhiều cơ chế mới, nhằm trở nên chủ động hơn, tích cực hơn trong quá trình dẫn hướng phát triển đô thị.

Trong các đề tài nghiên cứu khoa học của Viện Quy hoạch đô thị và Nông thôn quốc gia, vấn đề này được đưa ra như thế nào, thưa ông?

- Trong đề tài nghiên cứu của Viện Quy hoạch đô thị và Nông thôn quốc gia, chúng tôi đã đề xuất một loạt công cụ quản lý từ tài chính đến quy hoạch, thiết kế đô thị. Song vì sự phức tạp của nó, tôi xin tóm tắt vài tên gọi chính như: Mô hình tổng công ty phát triển đô thị; Vấn đề phí phát triển hạ tầng; vấn đề về ranh giới phát triển đô thị; chiến lược phát triển tầng cao đô thị, gắn với chiến lược phát triển TOD, MOD; chỉnh trang đô thị hiện hữu nhằm liên kết các cụm nhóm công trình cao tầng với không gian lân cận; hướng dẫn thiết kế đô thị không gian cao tầng; quy hoạch cảnh quan như một quy trình song hành với quy hoạch đô thị…

PV: Xin chân thành cảm ơn ông!

Đặng Ngân thực hiện

(Báo Xây dựng)