Ứng xử thế nào với phố cũ là trăn trở, băn khoăn của nhiều thế hệ kiến trúc sư (KTS), nhà quy hoạch, nhà quản lý. 

Mới đây, Quy chế quản lý kiến trúc, quy hoạch khu phố cũ Hà Nội đã được UBND TP phê duyệt - đây là một quy chế đầy đặn tạo ra khung để quản lý, giữ gìn cho Hà Nội những giá trị vô giá mà khu phố cũ đang lưu giữ. Nhiều chuyên gia về QH - KT đã đánh giá, xét về tổng thể cấu trúc đô thị, khu phố cũ, còn được gọi là khu phố Pháp đã tạo nên nét đặc trưng mà không phải đô thị nào cũng có, kể cả đô thị ở Pháp.  

Đã có “khung” để quản lý 

Trên cơ sở Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô, quy hoạch kiến trúc chung của TP Hà Nội, Quy chế quản lý kiến trúc, quy hoạch khu phố cũ Hà Nội đã được xác lập để quản lý với 6 nguyên tắc lớn. Các nguyên tắc này sẽ có tác động rất lớn đến quá trình quản lý, bảo tồn các kiến trúc có giá trị, hoạt động xây dựng, đầu tư, cải tạo và sử dụng quỹ đất, công trình trong khu vực phố cũ. 

Một là, bảo tồn và phát huy cấu trúc, không gian đô thị cũ - TP vườn, duy trì và khôi phục các không gian công cộng, quảng trường, không gian xanh, vườn hoa và các yếu tố tạo thành tổng thể kiến trúc có giá trị; Bảo tồn các tuyến phố có nhiều kiến trúc đặc trưng và các tuyến phố có nhiều biệt thự cũ xây dựng trước năm 1954; Nghiên cứu tổ chức không gian kiến trúc đồng bộ hai bên tuyến phố, đường bao của khu phố cũ.

Hai là, bảo tồn, tôn tạo kiến trúc và các công trình có giá trị lịch sử, văn hóa và cách mạng, bao gồm các công trình cơ quan công quyền, công trình công cộng, tôn giáo, cầu Long Biên, các biệt thự, công thự thời Pháp thuộc có giá trị, công trình có giá trị được xây dựng sau năm 1954, các di tích lịch sử, văn hóa, tín ngưỡng và các công trình có giá trị khác, với không gian cảnh quan đầy đủ sân vườn; tổ chức dỡ bỏ những phần xây dựng cơi nới làm biến dạng kiến trúc khuôn viên công trình.

Ba là, tăng cường chất lượng và sự đa dạng về cảnh quan trong khu phố cũ, phát triển hệ thống không gian mở, các tuyến đi bộ kết nối các quảng trường với công trình văn hóa, thương mại và dịch vụ, khu phố cổ, khu vực hồ Gươm; tạo lập không gian cây xanh, công viên, công trình văn hóa biểu tượng của Thủ đô, kết nối khu phố cũ với sông Hồng. 

Bốn là, quản lý chặt chẽ chức năng công trình, chức năng sử dụng đất nhằm hạn chế, tiến tới giảm dân số, giảm áp lực lên hệ thống hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật; ưu tiên phát triển hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật (trường học, công trình văn hóa, thể thao, không gian mở, cây xanh, bãi đỗ xe và các công trình công cộng khác) cho khu vực, đặc biệt tại các quỹ đất sau khi di dời các cơ sở bộ, ngành, y tế, GD&ĐT, công nghiệp.

Năm là, việc quản lý quy hoạch, kiến trúc khu phố cũ Hà Nội, ngoài việc tuân thủ quy định của quy chế này, còn phải tuân thủ các quy định khác có liên quan. Trường hợp có quy định khác nhau giữa quy chế này và các văn bản khác thì ưu tiên tác dụng theo thứ bậc hiệu lực pháp lý của các văn bản hoặc theo nội dung quản lý chuyên ngành; nội dung áp dụng cụ thể do Sở QH - KT tham mưu, đề xuất, UBND TP xem xét, quyết định.

Sáu là, việc quản lý quy hoạch, kiến trúc đối với các khu vực phụ cận được thực hiện trên cơ sở áp dụng các quy định của quy chế này và phải đảm bảo sự phù hợp, đồng bộ với quy hoạch, kiến trúc của khu vực khu phố cũ Hà Nội.

Hạn chế xây dựng nhà ở và công trình cao tầng

Phạm vi thực hiện nội dung quản lý theo quy định của Quy chế  Khu phố cũ (gồm các khu vực ký hiệu A, B, C, D) có quy mô khoảng 507,88ha (không bao gồm các khu phố cổ, khu vực Hồ Gươm và phụ cận, khu Trung tâm chính trị Ba Đình phía Nam đường Hoàng Hoa Thám), với 215 ô phố và khoảng 150 tuyến phố, được giới hạn trong phạm vi: Phía Bắc: Giáp bờ Nam Hồ Tây - đường Ven Hồ, Thanh Niên. Phía Đông: Giáp đường Yên Phụ, Trần Quang Khải, Trần Khánh Dư, Nguyễn Khoái. Phía Tây: Giáp dốc La Pho, các phố Hoàng Hoa Thám, Phan Đình Phùng, Nguyễn Tri Phương, Trần Phú, Chu Văn An, Nguyễn Thái Học, Lê Duẩn, Trần Nhân Tông, Nguyễn Đình Chiểu. Phía Nam: Giáp đường Đại Cồ Việt, Nguyễn Công Trứ, Lò Đúc, Lê Quý Đôn.

Trong khu phố cũ Hà Nội, việc quản lý chiều cao, mật độ xây dựng, mật độ dân số được thực hiện trên cơ sở quản lý quy hoạch và không gian đối với các ô phố quy định tại Điều 9, Điều 10 của Quy chế. Các công trình nằm trên các đoạn tuyến phố, quảng trường, nút giao thông còn phải tuân thủ các quy định về quản lý quy hoạch và không gian tại Điều 8, Điều 11 của Quy chế. Chiều cao, mật độ xây dựng, mật độ dân số được quản lý trên cơ sở các quy định chung.

Theo đó, tầng cao xây dựng đặc trưng là 4 - 6 tầng, chiều cao khoảng 16 - 22m; chiều cao và tầng cao tối đa ở mỗi ô phố được quy định cụ thể tại phụ lục của quy chế. Mật độ xây dựng tại các ô phố không quá 70% và mật độ dân số được xác định khoảng 230 người/ha. Chiều cao và tầng cao tối đa quy định tại Quy chế có thể được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xem xét, quyết định không áp dụng đối với một số trường hợp như: Tại một số ô đất lớn, thỏa mãn điều kiện được quy định tại Khoản 3 Điều 10 của quy chế này, có thể xem xét, cho phép xây dựng công trình đến 8 tầng (chiều cao 29m) nhưng phải tuân thủ các quy định có liên quan khác của quy chế này. Tại một số vị trí, thỏa mãn các điều kiện được quy định tại Khoản 3 Điều 10 của Quy chế, có thể xem xét, cho phép xây dựng công trình cao tầng để tạo điểm nhấn đô thị nhưng phải đảm bảo các nguyên tắc chung và quy định chung về quản lý quy hoạch, kiến trúc khu phố cũ Hà Nội quy định tại Điều 5 và Điều 6 (nguyên tắc chung và quy định chung) của Quy chế. Theo quy định tại Khoản 3 Điều 10 việc xem xét, cho phép xây dựng các công trình cao tầng để tạo lập điểm nhấn đô thị phải đáp ứng 4 nội dung yêu cầu.

Tại khu vực phố cũ ưu tiên phát triển các công trình văn hóa, dịch vụ du lịch, văn phòng làm việc cao cấp, các ngân hàng, tài chính, chứng khoán và các chức năng công cộng, dịch vụ, cây xanh. TP yêu cầu hạn chế xây dựng thêm công trình nhà ở, trừ trường hợp cải tạo, chỉnh trang hoặc xây dựng lại để phục vụ nhu cầu tái định cư tại chỗ hoặc trường hợp xử lý nhà nguy hiểm có nguy cơ sập đổ. Đặc biệt, hạn chế tối đa xây dựng mới công trình nhà ở cao tầng làm tăng quy mô dân số khu phố cũ, không xây dựng xen cấy công trình mới.

Để tạo điều kiện cải tạo, phát triển công trình hạ tầng xã hội trong khu phố cũ, sẽ không mở rộng diện tích sử dụng đất và quy mô giường bệnh của các bệnh viện hiện có; không xây dựng mới các cơ sở sản xuất, cơ sở giáo dục đại học, nghề nghiệp trong khu phố cũ. Đồng thời tổ chức di dời các cơ sở sản xuất, kho tàng, văn phòng, trụ sở của một số bộ, ngành, cơ quan ngang bộ, trường đại học, cao đẳng, cơ sở y tế gây ô nhiễm, không phù hợp với mục tiêu bảo tồn khu phố cũ ra ngoài khu vực theo quy hoạch, kế hoạch. Các quỹ đất sau di dời được ưu tiên để xây dựng, phát triển các công trình công cộng, hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật phục vụ cộng đồng; không sử dụng để xây dựng nhà ở cao tầng sai quy hoạch. Thứ tự ưu tiên các chức năng được TP xác định là: trường học, nhà trẻ, sân chơi trẻ em, sân thể thao cho từng khu vực, cây xanh, sân bãi quảng trường, giao tiếp cộng đồng, không gian công cộng, các công trình văn hóa - thể thao, khách sạn, dịch vụ thương mại. 

225 biệt thự Pháp được xếp loại “giá trị đặc biệt” Theo phụ lục số 14 của Quy chế, căn cứ theo Quyết định số 7177/QĐ-UBND ngày 28/11/2013 của UBND TP Hà Nội và các quyết định bổ sung sửa đổi của cấp có thẩm quyền nếu có, trong khu vực phố cũ Hà Nội có tổng cộng 1.253 biệt thự nằm trong danh mục biệt thự Pháp có giá trị. Trong đó, xếp nhóm 1 (giá trị đặc biệt) có 225 biệt thự; xếp nhóm 2 (giá trị đáng chú ý) có 382 biệt thự; xếp nhóm 3 (giá trị trung bình) có 646 biệt thự. Trong số 225 biệt thự xếp nhóm 1 xây dựng từ trước năm 1954, thuộc địa bàn quận Ba Đình có 115 biệt thự tập trung ở các phố Bà Huyện Thanh Quan, Cao Bá Quát, Chu Văn An, Phan Đình Phùng, Chùa Một Cột, Điện Biên Phủ, Hoàng Diệu, Lê Hồng Phong…; 86 biệt thự trên địa bàn quận Hoàn Kiếm tập trung ở các phố Bà Triệu, Quang Trung, Tông Đản, Trần Hưng Đạo, Lý Thường Kiệt, Ngô Quyền, Phan Chu Trinh…; 21 biệt thự thuộc địa bàn quận Hai Bà Trưng tập trung ở các phố Nguyễn Du, Phạm Đình Hổ, Thiền Quang, Tô Hiến Thành; thuộc địa bàn quận Tây Hồ có 3 biệt thự 69B Thụy Khuê, 86 Thụy Khuê và số 1 Mai Xuân Thưởng. Đối với các công trình có giá trị đặc biệt, theo quy định của Quy chế, tổ chức lập hồ sơ tư liệu gốc, lưu trữ theo quy định để phục vụ cho quá trình quản lý, trùng tu, bảo tồn và phải được tổ chức đánh dấu trên sơ đồ vị trí. Việc bảo tồn được xác định là nguyên trạng về mật độ xây dựng, số tầng, chiều cao, hình thức kiến trúc. Riêng đối với biệt thự cũ xây dựng trước năm 1954 thì thực hiện theo quy định của Quy chế quản lý và sử dụng nhà biệt thự được xây dựng trước năm 1954 trên địa bàn TP Hà Nội.

Minh Thu 
(Kinh tế & Đô thị)