Ủy ban Kinh tế của Quốc hội vừa tổ chức hội thảo chuyên đề quy định về giá đất trong Luật đất đai. Đây là nội dung thu hút sự quan tâm rất lớn của các chuyên gia cũng như dư luận.  

Chênh lệch địa tô đang vào tay nhóm lợi ích 

Theo ông Trần Ngọc Hùng - chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam - hiện nay luật pháp quy định nguyên tắc đền bù giải phóng mặt bằng là phải sát giá thị trường trong điều kiện bình thường nhưng khi thực hiện thì nửa vời, hậu quả là Nhà nước “mất cả chì lẫn chài”, tình trạng khiếu kiện thì phức tạp, trong khi nguồn tài nguyên quý giá này rơi hết vào tay các nhóm lợi ích.  

“Thế mới nảy sinh chuyện ở nhiều nơi người dân bất bình vì đền bù không thỏa đáng, trả người ta mấy trăm ngàn để thu hồi đất nhưng khi doanh nghiệp làm dự án xong bán hàng chục triệu đồng. Đền bù giải phóng mặt bằng lúc thì thị trường lúc thì bao cấp, dồn dân vào những khu tái định cư chất lượng thấp” - ông Hùng nói. 

• Ảnh bên: San lấp mặt bằng ở một dự án chỉnh trang đô thị tại trung tâm Q.1, TP.HCM (Ảnh: H.T.V.) 

Luật sư Lê Đức Tiết - phó chủ nhiệm Hội đồng tư vấn về dân chủ và pháp luật, Mặt trận Tổ quốc Việt Nam - phân tích: hiện nay, HĐND các tỉnh, thành phố quyết định bảng giá đất hằng năm dựa trên khung giá do Chính phủ quy định. Căn cứ vào đó người ta lập phương án đền bù, giải phóng mặt bằng cho từng dự án. Tuy nói là theo sát giá thị trường nhưng chính Nhà nước cũng lúng túng trong việc quy định thế nào là giá thị trường, và giá thị trường thì lại biến động trong những thời điểm khác nhau nên rất khó xác định đâu là giá chuẩn. 

“Không ít nơi khung giá đất do Nhà nước quy định không theo sát giá thị trường, giá đền bù không đúng với giá “tiền tươi thóc thật” mà người dân bán đất. Đây là nguyên nhân làm nảy sinh khiếu kiện, tiêu cực và tham nhũng” - ông Tiết nói. 

“Chúng tôi đề nghị là phải thị trường hoàn toàn” - ông Trần Ngọc Hùng kiến nghị. Theo ông, lâu nay chúng ta thường để cho nhà đầu tư tự thỏa thuận với dân, tự giải phóng mặt bằng nên phần chênh lệch địa tô rơi hết vào tay nhà đầu tư và các nhóm lợi ích. Tới đây sửa luật cần quy định rõ nguyên tắc đền bù với các loại đất khác nhau, nếu Nhà nước thu đất vì mục đích quốc phòng, an ninh và các lợi ích công cộng khác thì tạo điều kiện cho người dân đến nơi ở mới có điều kiện không thấp hơn nơi ở cũ, nếu mất đất thì phải tạo điều kiện việc làm. 

Còn thu hồi đất phục vụ lợi ích kinh tế, thương mại phải hài hòa cả ba quyền lợi của Nhà nước, doanh nghiệp và người dân theo đúng thực tế thị trường. Ví dụ, thu hồi đất ở đô thị, TP thì phải đền bù đúng giá thị trường, có thể tạo quỹ đất tái định cư để người dân lựa chọn mua hoặc thuê theo giá thị trường và người dân có quyền từ chối tái định cư, lựa chọn nơi ở mới phù hợp với hoàn cảnh của họ. Chỉ ở vùng sâu, vùng xa người dân không có điều kiện xây nhà mới thực hiện tái định cư, đặc biệt là với các dự án lớn như thủy điện. 

Phải đấu giá dự án 

Đồng tình với ông Hùng rằng tới đây sửa Luật đất đai phải quy định rõ nguyên tắc đền bù đối với từng loại đất, luật sư Tiết nói: Nhà nước lấy đất của dân để phục vụ mục đích an ninh, quốc phòng, công trình quan trọng quốc gia, phúc lợi xã hội thì Nhà nước có quyền trưng dụng, trưng mua trên cơ sở thỏa thuận với người đang được giao quyền sử dụng đất theo nguyên tắc hài hòa lợi ích Nhà nước và đảm bảo quyền lợi công dân. Các dự án kinh tế phải đảm bảo nguyên tắc thỏa thuận giữa người có đất với chủ dự án theo cơ chế thị trường. 

Ông Hùng cho biết đã sang Trung Quốc để nghiên cứu câu chuyện đền bù, giải phóng mặt bằng. Theo ông, “ở Trung Quốc, nhà nước tiến hành thu hồi đất, đền bù, giải phóng mặt bằng và đầu tư hạ tầng, sau đó mới tiến hành đấu giá quyền sử dụng đất. Như vậy, toàn bộ tiền do chênh lệch địa tô sẽ được thu vào ngân sách nhà nước và khoản ngân sách đó sẽ dùng để tái đầu tư cho dân. Hiện nay ở Thâm Quyến, tôi được biết chính sách mới nhất là người ta cho phép người dân dùng đất mà mình có để góp cổ phần vào các dự án và trở thành cổ đông”. 

Ở Việt Nam, Đà Nẵng chính là địa phương đã thực hiện cách Nhà nước đứng ra đền bù, giải phóng mặt bằng rồi giao đất cho doanh nghiệp chứ không để doanh nghiệp tự thỏa thuận với dân. Thực tế cho thấy số đơn thư khiếu kiện liên quan đến đền bù, giải phóng mặt bằng trên địa bàn Đà Nẵng ít hơn nhiều lần so với các địa phương khác. Vừa rồi, Chủ tịch UBND TP Hà Nội Nguyễn Thế Thảo cũng tuyên bố từ nay sẽ giải phóng mặt bằng sạch và đấu giá đất theo quy hoạch, chấm dứt tình trạng phân tán, nhỏ lẻ, cát cứ của từng dự án mà hậu quả là không đấu nối được hạ tầng. 

Một vấn đề nữa ở VN, theo ông Hùng, không chỉ là quy định của pháp luật mà còn ở khâu thực hiện. “Người ta có làm việc vô tư, trong sáng, minh bạch hay vì nể nang, quyền lợi cá nhân và lợi ích nhóm chi phối” - ông Hùng đặt vấn đề. Để hạn chế tối đa tình trạng này, ông Hùng kiến nghị ngoài việc quy định nguyên tắc giá thị trường, phải quy định rõ luôn cơ chế đền bù, giải phóng mặt bằng: Nhà nước tiến hành quy hoạch, Nhà nước tổ chức đền bù, giải phóng mặt bằng, đầu tư hạ tầng và sau đó mới thực hiện đấu giá đất cho từng dự án theo đúng quy hoạch đó. Ý kiến này nhận được sự đồng tình của đại biểu Quốc hội Nguyễn Ngọc Hòa (TP.HCM). 

Phát biểu tại cuộc tọa đàm của Ủy ban Kinh tế ngày 5-9, ông Hòa cho rằng “phải quy hoạch đâu là đất ở, đất thương mại, đất trường học... trong từng khu vực. Sau đó tiến hành đấu giá từng dự án chứ không phải đấu giá đất chung chung, giá đất phải phù hợp với từng dự án theo mục đích sử dụng”. 

Lê Kiên 

Ủy ban Kinh tế thẩm tra Luật đất đai (sửa đổi)  Ngày 7/9 tại Hà Nội, Thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội tổ chức phiên họp mở rộng để thẩm tra sơ bộ dự án Luật đất đai (sửa đổi). Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Nguyễn Văn Giàu chủ trì phiên họp.  Theo báo cáo của ban soạn thảo, sau gần 10 năm thi hành, Luật đất đai năm 2003 đã đạt được những kết quả tích cực, chính sách, pháp luật đất đai từng bước được hoàn thiện, quỹ đất được phân bổ khá hợp lý cho các mục đích sử dụng, đóng góp tích cực cho phát triển kinh tế - xã hội, góp phần giữ vững ổn định chính trị, bảo đảm an sinh xã hội.  Tuy nhiên, qua tổng kết tình hình thi hành Luật đất đai năm 2003 còn một số tồn tại, bất cập như pháp luật đất đai và các pháp luật khác có liên quan đến đất đai còn thiếu đồng bộ, chồng chéo, mâu thuẫn, một số nội dung chưa rõ ràng, chưa phù hợp; nguồn lực về đất đai chưa được khai thác và phát huy đầy đủ để trở thành nguồn lực phục vụ đất nước; việc sử dụng đất ở nhiều nơi còn lãng phí, hiệu quả thấp gây bức xúc trong xã hội; công tác quản lý nhà nước về đất đai còn hạn chế, bất cập. Do vậy, việc sửa đổi Luật đất đai năm 2003 là cần thiết nhằm giải quyết những tồn tại nói trên. Mục đích của việc sửa đổi Luật đất đai nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước, phát triển kinh tế thị trường định hướng XHCN và hội nhập quốc tế; khai thác, sử dụng tiết kiệm và có hiệu quả, phát huy tối đa tiềm năng, nguồn lực đất đai và phát triển kinh tế - xã hội; nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai… Ban soạn thảo cho biết quan điểm sửa đổi Luật đất đai là tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất đã giao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong quá trình thực hiện các chính sách đất đai. Không đặt vấn đề điều chỉnh đất nông nghiệp đã giao cho hộ gia đình và cá nhân. Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) bao gồm 14 chương và 190 điều, so với Luật đất đai năm 2003, bố cục dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) tăng thêm 6 chương và 44 điều. Số lượng chương tăng lên là do tách các mục của Chương II Luật đất đai hiện hành thành các chương riêng; bổ sung hai chương mới là chương Quyền của Nhà nước và trách nhiệm quản lý của Nhà nước đối với đất đai và chương Hệ thống thông tin đất đai và cơ sở dữ liệu đất đai. Về cơ chế thu hồi đất, dự thảo luật quy định Nhà nước chủ động thu hồi đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố, tổ chức việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để tạo quỹ đất “sạch”; sau đó Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng hoặc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư phát triển kinh tế - xã hội. Đối với dự án sản xuất kinh doanh nhỏ lẻ phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, nhà đầu tư trong nước thực hiện nhận chuyển quyền sử dụng đất để thực hiện dự án. Có ý kiến đề nghị Nhà nước thực hiện thu hồi đất đối với tất cả các trường hợp, bỏ cơ chế nhà đầu tư tự nhận chuyển quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư, tránh việc tạo ra chênh lệch giá dẫn đến khiếu kiện về đất đai khi Nhà nước thu hồi đất. Đối với việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, nhiều ý kiến tán thành với dự thảo quy định lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, tỉnh và huyện; bổ sung việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của các vùng kinh tế - xã hội và thực hiện lồng ghép quy hoạch này vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia; lồng ghép quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp xã vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện... Tại phiên họp, các đại biểu đã thảo luận, cho ý kiến về một số nội dung liên quan đến cơ chế thu hồi đất; việc bồi thường, hỗ trợ đối với trường hợp thu hồi đất; nguyên tắc xác định giá đất; thời hạn và hạn mức giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân. (Theo TTXVN)