Hiện chỉ có hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở mới được hưởng những quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp. Luật đất đai sửa đổi cần mở rộng quyền này cho những đối tượng khác, nhất là với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp. 

Việc mở rộng quyền của người sử dụng đất phải đi liền với cơ chế để người dân thực hiện các quyền về sử dụng đất và được Nhà nước bảo hộ các quyền này. Điều đó chỉ thực hiện được khi quyền sử dụng đất của người dân được xem như quyền tài sản và được Nhà nước bảo hộ như đối với quyền tài sản.  

Người dân ở Q.Cái Răng (Cần Thơ) tận dụng khoảng trống giữa hai dự án khu công nghiệp bị “treo” trong nhiều năm để trồng hoa màu (Ảnh: C.Q.) 

Thu hồi đất qua kênh dân sự 

Một khi xem quyền sử dụng đất như quyền tài sản thì Nhà nước thu hồi đất hay trưng mua, trưng dụng đất của người dân phải bồi thường theo giá thị trường theo quy định của điều 23 hiến pháp 1992. Lúc này, quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất là quan hệ tài sản và Nhà nước thu hồi đất, giao đất... của dân cũng phải thông qua những kênh dân sự. Ví dụ: nếu Nhà nước cho thuê đất hoặc giao đất cho người dân, nay muốn lấy lại mà dân không chịu trả thì phải khởi kiện ra tòa án. Tòa tuyên án dân phải trả đất mà dân không trả thì phải nhờ cơ quan thi hành án cưỡng chế thu hồi đất. 

Trong quan hệ đất đai hiện tại, Nhà nước vừa là đại diện chủ sở hữu đất đai nhưng vừa là chủ thể hành chính. Khi người dân khiếu nại về quyết định giao đất, thu hồi đất của UBND cấp tỉnh thì cũng chính cơ quan này ra quyết định giải quyết khiếu nại. Lúc này, Nhà nước vừa là chủ thể thực hiện quyền tài sản nhưng cũng là người giải quyết khiếu nại trong quan hệ tài sản của mình với người khác, lại là người thực hiện quyết định cưỡng chế... Chính sự nhập nhằng giữa “hai vai” dẫn đến quan hệ đất đai thời gian qua phát sinh nhiều vấn đề. Muốn giải quyết được vấn đề này, tôi nghĩ Nhà nước không nên giao đất cho các tổ chức, cá nhân bằng quyết định hành chính mà nên thông qua một tổ chức (có thể là tổ chức phát triển quỹ đất) để bán đất cho người sử dụng đất. Khi Nhà nước cần đất để thực hiện các dự án thì phải trưng mua, trưng dụng của người dân. 

Bên cạnh đó, luật nên quy định cơ chế để người dân có thể giám sát Nhà nước thực hiện việc giao đất. Hồ sơ giao đất phải công khai, minh bạch, người dân, cơ quan, tổ chức nào muốn tiếp xúc với hồ sơ giao đất, hồ sơ địa chính để kiểm tra, giám sát quá trình giao đất đều phải được đáp ứng, không có vùng cấm.

Dân thẩm định giá đất độc lập

Khiếu kiện đông người về đất đai hiện nay một phần xuất phát từ những bất cập của Luật đất đai về giá đất. Nhà nước thu hồi đất, giao các chủ đầu tư dự án bồi thường không đúng giá thị trường nên người dân không đồng ý, dẫn đến khiếu kiện. Mấu chốt để giải quyết khiếu kiện là Nhà nước thu hồi (hoặc trưng mua) đất của người dân phải theo giá thị trường. Sau khi thu hồi, trưng mua đất của người dân xong, Nhà nước không nên giao trực tiếp cho chủ đầu tư mà giao cho tổ chức phát triển quỹ đất để bán đấu giá. Nhà nước nên thu hồi, trưng mua đất trong tất cả trường hợp cần phải xây dựng mới, làm dự án lớn lẫn nhỏ. 

Để công bằng, nếu giá đất để tính bồi thường do đơn vị thẩm định giá đầu tiên đưa ra không được người dân chấp nhận thì người dân có quyền thuê đơn vị khác để thẩm định độc lập. Nếu hai giá đất do hai đơn vị thẩm định khác nhau và không bên nào đồng ý, các bên có thể khởi kiện ra tòa án. 

Điều tôi thú vị nhất trong dự thảo Luật đất đai sửa đổi hiện nay là cơ quan soạn thảo đã bỏ cụm từ “giá đất sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường”, thay bằng giá đất phù hợp với thị trường. Tuy nhiên, thay đổi này chỉ mang tính chất “tuyên ngôn”, thực tế giá phù hợp với giá thị trường hay không là do cơ chế xác định giá đất. 

TS Phạm Văn Võ (chủ nhiệm bộ môn luật đất đai - môi trường Trường ĐH Luật TP.HCM) - K.Y (ghi)