Quốc hội đang xem xét và chuẩn bị sửa đổi Luật Đất đai năm 2003. Đây là vấn đề rất được xã hội quan tâm. Theo chúng tôi cần phải giải quyết được 4 vấn đề lớn liên quan đến đất đai hiện nay. Thứ nhất, tại sao phần lớn những khiếu kiện đông người, dai dẳng đều về đất đai? Thứ hai, tại sao đất đai chưa trở thành nguồn lực lớn để phát triển đất nước, ổn định về mặt kinh tế - xã hội? Thứ ba là vấn đề tài chính đất đai. Thứ tư, làm thế nào kéo giảm mặt bằng giá bất động sản (BĐS).  

(Ảnh: Lê Hồng Thái /SGTT) 

Minh bạch thu hồi, bồi thường, giải phóng mặt bằng 

Vấn đề hết sức quan trọng trong sửa đổi Luật Đất đai lần này là phải điều chỉnh chính sách, cơ chế để xử lý nguồn gốc khiếu kiện đông người trong lĩnh vực đất đai. Nguyên nhân của thực trạng này là do một số chính sách cơ chế vận hành liên quan đến việc thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư, tạm cư thiếu công khai minh bạch, không công bằng và không bảo đảm được mục tiêu người có đất đưa vào dự án phải có chỗ ở mới tốt hơn nơi cũ (cương quyết bỏ khái niệm bằng nơi cũ), tạo điều kiện cho nông dân hòa nhập vào đời sống đô thị, có công ăn việc làm ổn định nhờ việc giải quyết tốt bài toán đào tạo, tái đào tạo và chuyển đổi nghề nghiệp. Đồng thời có cơ chế khả thi để người dân có thể tham gia đầu tư trong quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo quy hoạch thông qua việc triển khai thực hiện các dự án. 

Mặt khác, chúng ta chưa giải quyết được bài toán tái phân phối giá trị sử dụng đất gia tăng do chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt, đặc biệt là sau khi được Nhà nước đầu tư kết nối hệ thống hạ tầng, trước hết là giao thông, điện, nước… Phần nào giá trị gia tăng đó phải được điều tiết vào ngân sách nhà nước để tái phục vụ xã hội, phần nào nhà đầu tư được hưởng, phần nào người có đất được hưởng và phần nào cư dân tương lai tại đó được hưởng. 

Trong Luật Đất đai 2003 có 2 cơ chế thu hồi đất. Cơ chế thứ nhất do Nhà nước đứng ra thu hồi đất, tiến hành giải phóng mặt bằng. Cơ chế thứ hai là doanh nghiệp (DN) tự thỏa thuận với người dân trong thu hồi đất, bồi thường. Những năm trước đây có tình trạng DN “ép” dân. Hiện nay, tình trạng “dân” (mà chủ yếu là giới kinh doanh - cò đất) ép DN lại khá phổ biến. Đây cũng là nguyên nhân góp phần đẩy giá bất động sản lên cao. Có dự án ở quận 2 TPHCM đã giải phóng mặt bằng được 98%, chỉ còn 2% diện tích do người dân không chịu giao đất làm kéo dài tiến độ dự án thêm 6 - 7 năm, gây thiệt hại cho nhà đầu tư, lãng phí cho xã hội. 

Trong Luật Nhà ở có quy định khi 2/3 chủ sở hữu căn hộ chung cư đồng ý thì được quyền phá dỡ chung cư. Quy định này có thể áp dụng tương tự sang Luật Đất đai khi tiến hành công tác bồi thường giải phóng mặt bằng các dự án đầu tư. Với 1/3 diện tích còn lại chưa bồi thường được, có thể áp dụng 3 phương thức để giải quyết: (1) DN phải bồi thường với giá cao nhất theo giá đã bồi thường trước đây; (2) Thuê một công ty thẩm định giá độc lập; (3) Nếu người dân không đồng ý, đưa ra tòa án giải quyết và các bên liên quan phải chấp hành. 

Một dự án tại quận 2, TPHCM (Ảnh minh họa: Ashui.com) 

Giao toàn quyền ban hành bảng giá đất cho các tỉnh, thành 

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) không nêu khái niệm đất đai theo tư cách lãnh thổ quốc gia. Ở phạm vi vĩ mô, khái niệm đất đai phải xác định với tư cách là lãnh thổ quốc gia, bao gồm mặt đất, mặt nước, sông hồ, mặt biển, hải đảo và bãi đá ngầm để có sự thống nhất với Hiến pháp, với Luật Biển. Trong phân loại đất đai theo Luật Đất đai cũ và dự thảo Luật sửa đổi hiện nay cũng chưa chú trọng đến loại hình đất lúa, bao gồm đất lúa nước, lúa nương. Đây phải được xác định là một loại đất riêng biệt, không đặt vào loại đất trồng cây hàng năm để có chính sách và cơ chế bảo vệ quỹ đất này nhằm bảo đảm an ninh lương thực quốc gia và bảo vệ thế mạnh của Việt Nam là một nước xuất khẩu lúa gạo hàng đầu trên thế giới.

Luật hiện nay quy định giá đất sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường. Khi có chênh lệch lớn thì điều chỉnh cho phù hợp và trong dự thảo sửa đổi Luật Đất đai 2003 lại nêu ra khái niệm giá đất do nhà nước quy định phù hợp với cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước là có định tính mà không có định lượng, có thể gây rất nhiều khó khăn trong quá trình tổ chức thực hiện và tiềm ẩn nguy cơ sẽ vẫn còn nhiều khiếu kiện trong tương lai. 

Ngoài ra, theo Luật Đất đai 2003, UBND cấp tỉnh công bố bảng giá đất hàng năm làm chính quyền địa phương tốn rất nhiều công sức lại không thể nào đáp ứng được hai tiêu chí là “giá phải sát thị trường trong điều kiện bình thường” đồng thời lại bị khống chế bởi “khung giá vùng” của Chính phủ. Sự mâu thuẫn trên khiến cơ quan chức năng khó áp dụng và cũng là một nguyên nhân của khiếu kiện đông người. 

Vì thế, luật cần giao hoàn toàn thẩm quyền xác định, ban hành bảng giá đất cho chính quyền các tỉnh thành, phải áp dụng cho tất cả các mục đích có thu ngân sách và phải có giá trị 5 năm để các nhà đầu tư có cơ sở lập quy hoạch và cũng là cơ sở tính toán tiền sử dụng đất mà mình phải nộp. Chính phủ không cần thiết phải ban hành khung giá đất mà Chính phủ chỉ cần chủ trì xử lý chênh lệch giá đất giáp ranh các tỉnh, nhất là các tỉnh giáp thành phố lớn như Hà Nội và TPHCM…

Khái niệm “tiền sử dụng đất” cũng không phù hợp pháp luật, cần phải chuyển thành một sắc thuế, đưa vào luật thuế gọi là “thuế đánh trên giá trị sử dụng đất gia tăng do chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp thành đô thị” có thuế suất xác định 10%, hoặc 15%, 20% trên bảng giá đất để chấm dứt cơ chế xin - cho như hiện nay và góp phần làm giảm mặt bằng giá BĐS đang quá cao so với các nước trong khu vực. 

Phải thấy rằng hiện nay, trong thế giới hiện đại, lãnh thổ quốc gia đã được xác định. Như vậy, đất đai là hữu hạn nhưng việc giữ gìn, khai thác và tạo thêm giá trị sử dụng gia tăng cho đất đai thì vẫn còn khả năng rất lớn theo đà phát triển của khoa học, kỹ thuật hiện đại. Chính vì thế, phải có chiến lược phát triển quỹ đất của từng loại đất theo quy hoạch để sử dụng nguồn tài nguyên đất đai một cách tiết kiệm và hiệu quả. Đồng thời, dành quỹ đất dự trữ hợp lý để phục vụ nhu cầu phát triển đất nước và các thế hệ trong tương lai. Cần hết sức coi trọng quỹ đất lúa, quỹ đất đô thị và quỹ đất phát triển công nghiệp… Phải có chính sách, cơ chế phù hợp để tạo lập và phát triển các quỹ đất này. Trong đó, đặc biệt coi trọng công tác quy hoạch sử dụng đất đai và có sự phối hợp, kết hợp đồng bộ với các quy hoạch chuyên ngành khác, trước hết là quy hoạch xây dựng, quy hoạch giao thông, quy hoạch công nghiệp… 

Hiện nay, đất đai chưa thực sự trở thành một trong những nguồn lực chính để phát triển đất nước, thể hiện ở việc sử dụng đất đai còn lãng phí, hạn chế trong quy hoạch sử dụng đất và yếu kém trong công tác quản lý nhà nước về đất đai. Từ đó để tình trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất tự phát còn phổ biến, chưa phát huy được vai trò của tổ chức phát triển quỹ đất của các tỉnh, thành phố theo luật định để tạo nguồn vốn phát triển kinh tế - xã hội của các địa phương. 

Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (ảnh bên)