Với khoảng hai trăm ngàn căn nhà ở xã hội vừa được Chính phủ chỉ đạo TP.HCM và Hà Nội xây dựng, nhiều chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản lo ngại: Nếu không có chính sách và quản lý tốt, những khu nhà này sẽ trở thành những “khu ổ chuột” trong tương lai.
Chất lượng căn hộ 300 triệu đồng
Theo tính toán của một doanh nghiệp bất động sản (xin được giấu tên), nếu doanh nghiệp phải tự lo quỹ đất, thì doanh nghiệp bán giá 7 triệu đồng/m2 sẽ không có lãi. Nếu doanh nghiệp bán giá cao hơn, thì không phải là giá nhà ở xã hội nữa. Do vậy, mức giá mà bộ Xây dựng đề xuất từ 6 – 7 triệu đồng/m2 rất khó thực hiện ở thời điểm hiện tại. Bởi giá vật liệu đang có chiều hướng tăng trở lại, trong khi giá nhân công chỉ tăng, chứ không giảm.
- Ảnh bên : Một khu nhà “ổ chuột” bên cạnh các khu nhà cao tầng, văn minhở Ấn Độ (nguồn: Telegraph)
Trao đổi với PV, TS Trương Thái Sơn, phó tổng giám đốc công ty địa ốc Hoàng Quân phân tích, những căn nhà xã hội này có lạc hậu, trở thành “ổ chuột” trong tương lai hay không, chủ yếu do yếu tố quỹ đất quyết định. Nếu quỹ đất manh mún, nhỏ lẻ, nhà đầu tư lại tự lo liệu, thì sẽ không có cách gì để xây dựng những căn hộ có giá ba trăm triệu đồng mà doanh nghiệp vẫn có lời. Theo ông Quân, chi phí xây dựng 1m2 đất hiện nay khoảng hai đến ba triệu đồng. Nếu tính cả đất, chi phí đền bù giải toả, chi phí vốn vay… một mét vuông này giá sẽ đội lên rất cao, có thể cao hơn khung giá mà bộ Xây dựng đưa ra là 6 – 7m2.
Mặt khác, những dự án nhà ở xã hội thường cách xa trung tâm (Củ Chi, Bình Chánh, Hóc Môn) vì có quỹ đất lớn, chi phí đền bù giải phóng mặt bằng thấp. Điều đó đòi hỏi chi phí đi lại của người mua nhà có thể tăng lên gấp ba đến bốn lần. Thu nhập của họ đã thấp, lại trở nên thấp hơn. Đó là chưa kể với giá ba trăm triệu đồng/căn, phải đóng trước 20%. Tính cả vốn lẫn lãi, chi phí có thể đội lên ba đến bốn lần giá trị căn nhà. Không phải gia đình người thu nhập thấp nào cũng mặn mà với điều này.
| Theo báo cáo của UBND TP.HCM, đến nay, thành phố đã phê duyệt 99 dự án nhà ở xã hội với tổng diện tích hơn 425ha với hơn 37.000 căn, trong đó có 31.200 căn hộ chung cư và 6.454 nền đất. Hiện tại, TP.HCM đã hoàn thành 28 dự án với hơn 5.600 căn. Năm 2010, TP.HCM sẽ xây dựng thêm chín dự án nhà ở xã hội với cơ chế: thành phố sẽ giao quỹ đất sạch cho doanh nghiệp theo sát giá thị trường, đổi lại doanh nghiệp bàn giao lại quỹ nhà ở tương đương với giá trị quỹ đất sạch được giao. |
Tất cả những yếu tố này dẫn đến một câu hỏi: Liệu chủ nhân của những căn hộ này có thực sự là người thu nhập thấp? Hay sẽ có tình trạng người có tiền mua gom, rồi sẽ chờ bán dưới dạng hợp đồng công chứng, cho phép được thay mặt chủ đầu tư bán sau khi đã hoàn trả hết khoản tiền nợ.
Đổi đất lấy hạ tầng – bài toán căn cơ?
Giải pháp mà TS Sơn đưa ra để giải quyết căn cơ những hạn chế trên, chính là Nhà nước sẽ hợp tác thực hiện với doanh nghiệp theo cách đổi đất lấy hạ tầng. Nhà nước tạo ra quỹ đất, giao cho doanh nghiệp xây dựng, sau đó Nhà nước sẽ lấy một tỷ lệ căn hộ nhất định. Nếu làm điều này, Nhà nước sẽ có ba cái lợi. Thứ nhất, sẽ tránh được tình trạng lãng phí đất công. Thứ hai, sẽ tạo động lực để kích cầu kinh tế. Thứ ba, người lao động nghèo, thu nhập thấp và trung bình sẽ được sử dụng những căn hộ có chất lượng tốt, đẹp, nhưng giá không cao.
Theo TS Sơn, Nhà nước nên tạo cơ chế mở cho các doanh nghiệp cùng tham gia thông qua hình thức tranh thầu. Nhà đầu tư nào đủ năng lực, đủ tiêu chuẩn, sẽ trúng thầu, thực hiện dự án. Tuy nhiên, ông Sơn cho rằng, nên tách bạch các khâu: giải phóng mặt bằng, xây dựng, thiết kế, phân bổ đối tượng… sẽ giúp Nhà nước quản lý, giám sát quá trình thực hiện dự án tốt hơn.
Đồng quan điểm với TS Sơn, giám đốc một công ty địa ốc cũng nêu ý kiến, Nhà nước nên xây dựng theo một đơn giá chuẩn chung cư và Chính phủ hỗ trợ vào giá cho chủ đầu tư, thì công trình mới đảm bảo. Ví dụ, đơn giá là bảy triệu đồng/m2, thì có thể bán bốn triệu đồng/m2, còn lại Nhà nước bù trực tiếp cho doanh nghiệp ba triệu đồng/m2.
Trùng Quang
>>
