Bài toán về vốn cho thị trường bất động sản hiện nay đã được giới chuyên gia địa ốc, tài chính “mổ xẻ” rất cặn kẽ tại hội thảo “Tìm vốn cho bất động sản” vừa được Tập đoàn FLC tổ chức ngày 30/3.

Tại hội thảo, rất nhiều ý kiến cho rằng, việc tín dụng bị thắt chặt là nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng ảm đạm của thị trường bất động sản hiện nay. Để khơi thông dòng vốn trên thị trường cần có những giải pháp đồng bộ, cả từ phía doanh nghiệp, ngân hàng cũng như các cơ quan nhà nước, mà yếu tố đầu tiên và quan trọng nhất, chính là bản thân các doanh nghiệp.

Muốn gọi được tiền về cho thị trường địa ốc, theo GS.TS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi trường, thì phải tìm được nguyên nhân gây bệnh mới có cách chữa trị. Và một trong những nguyên nhân khiến cho giao dịch nhà đất èo uột, nhà đầu tư không gọi được vốn về, là do chưa giải được bài toán về giá “hợp lý” giữa người bán và người mua.

Bởi theo GS. Võ, người dân thì cho rằng, giá nhà đất đang cao hơn nhiều so với thực tế và họ chờ cho giá xuống thấp hơn, trong khi đó, người bán lại khẳng định, họ đã giảm giá hết cỡ và không thể giảm giá hơn. Hai bên giằng co nhau, người dân vẫn do dự, chưa chịu mở túi tiền của mình mua nhà để ở hay đầu tư, từ đó khiến dòng vốn cho bất động sản bị ảnh hưởng không nhỏ.

Nhấn sâu vấn đề “giá thực, giá ảo và giá hợp lý” để mua nhà tại thời điểm này, ông Võ nhìn nhận: “Người ta vẫn cho rằng, giá nhà cao hơn giá trị thực cũng là một thực tế. Đã có một khoảng thời gian dài thị trường bất động sản không tập trung cạnh tranh về giá, hàng ra lò bao nhiêu, đã có người ôm về bấy nhiêu, theo đó giá cứ thế tăng lên. Còn hiện nay, việc nhà đầu tư nói đã xuống giá hết cỡ cũng là đúng, mà người dân nói giá vẫn chưa sát thực tế cũng đúng. Vấn đề là hai đối tượng đang không gặp nhau, bài toán về giá tại Hà Nội và Tp.HCM chỉ được giải chừng nào giá hợp lý xuất hiện”.

Để giải bài toán này, ông Võ “bật mí” rằng, doanh nghiệp phải chủ động tìm mua đất, áp dụng hàng loạt các biện pháp để tăng tính thanh khoản và giảm chi phí, như giảm thiểu tối đa những chi phí không hợp lý; cơ cấu gọn nhẹ, tinh nhuệ lại bộ máy quản lý dự án và giám sát công trường; phối hợp nhịp nhàng giữa các nhà thầu trong thi công và hoàn thiện công trình để khai thác tối đa hiệu suất máy móc, thiết bị và đội ngũ quản lý công trường; xem xét tiến độ dự án cho hợp lý nhất để giảm giá bán.

Đặc biệt tại thị trường Hà Nội, do nhu cầu nhà quá cao, trong khi áp lực vốn lại chủ yếu tác động đến nhà đầu tư trung gian mà không tác động lớn đến chủ đầu tư nên họ vẫn khá vững, chủ đầu tư không cần phải giảm giá bán. Ông cũng cho rằng, tại Hà Nội và Tp.HCM, cơ cấu huy động vốn có khác nhau. Theo thông tin của các nhà nghiên cứu thị trường này ước chừng, tại Hà Nội 60% vốn được huy động từ kênh trực tiếp của người tiêu dùng và nhà đầu tư nhỏ lẻ. Trong khi đó tại Tp.HCM, nguồn vốn đầu tư cho thị trường này là từ nguồn tín dụng, chiếm khoảng hơn 80%.

“Như vậy, với thị trường như hiện nay, tại Hà Nội người chịu áp lực về vốn là người ôm bất động sản, tức là nhà đầu tư nhỏ lẻ chứ không phải chủ đầu tư. Chính vì không chịu áp lực vốn nhiều nên chủ đầu tư Hà Nội không giảm giá nhiều, họ thực tế đang rất vững và sẽ "cương quyết" trụ tiếp”.

Giá tại thị trường Tp.HCM, ông Võ cho rằng, có thể sẽ giảm tiếp vì áp lực trả nợ ngân hàng đã xuất hiện từ lâu.

Bởi theo ông, lượng cung bất động sản tại Tp.HCM cao hơn nhiều tại thị trường Hà Nội. Dân số Tp.HCM cao hơn Hà Nội nhưng nhu cầu nhà ở thì lại ngang nhau. Theo thống kê dự án, lượng cung nhà tại Hà Nội chỉ bằng 1/3 nguồn cung tại Tp.HCM.

“Do đó, nếu mua để tiêu dùng thì thời điểm này mua là thích hợp. Những chỗ đảm bảo điều kiện thuận lợi thì sẽ không giảm giá hơn nữa nên mua lúc này hay chờ lúc khác cũng vậy thôi. Giá nhà sẽ chỉ giảm với nhưng nơi thiếu các yếu tố thuận lợi cho môi trường sống và làm việc”, ông Võ chia sẻ thêm.

PGS.TS Nguyễn Thị Mùi, nguyên Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách tiền tệ Quốc gia cho rằng, bài toán vốn cho bất động sản hiện nay tuy khó, nhưng vẫn giải được.

Theo bà, vốn cho bất động sản được xác định đến từ 4 nguồn chính là ngân hàng, trong dân, kiều hối và FDI, trong đó vốn từ ngân hàng và dân được cho là những nguồn chính. Dù chưa có thống kê chính xác nhưng nhìn chung, phần lớn các doan nghiệp bất động sản có năng lực tài chính thấp.

Do vậy, để giải bài toán vốn, theo bà Mùi, cần phải gỡ được những ách tắc từ chính các ngân hàng và bản thân các doanh nghiệp, chủ đầu tư bất động sản.

“Lượng tiền mặt trong dân không hề nhỏ, nhu cầu mua nhà của họ cũng chưa phải là giảm đi. Để thị trường lâm cảnh đóng băng như hiện nay, ngoài yếu tố thắt tín dụng, còn có nguyên nhân không nhỏ là niềm tin vào thị trường - vốn mang bao điều tiếng về sự thiếu minh bạch, nhạy cảm và ẩn chứa nhiều rủi ro thời gian qua”, chuyên gia Mùi nhìn nhận.

Còn với các ngân hàng thương mại, việc hạn chế tín dụng, theo TS. Mùi chỉ là một cách nói trong bối cảnh phải thắt chặt tín dụng phi sản xuất, tập trung cho sản xuất kinh doanh mà thôi. Do đó, từ phía ngân hàng và cơ quan quản lý cần có cái nhìn thân thiện hơn với tín dụng bất động sản, bởi nếu đầu tư vào một dự án tốt, tính thanh khoản cao thì đó vẫn là kênh đầu tư hiệu quả.

Chuyên gia này cũng cho hay, thực tế không phải ngân hàng nào cũng đang quay lưng với bất động sản. Bởi theo bà, với những dự án cho vay đang triển khai dở dang, nếu dừng cấp vốn, không chỉ chủ đầu tư “chết” mà chính ngân hàng cũng “chết” luôn, vì chắc chắn không thu hồi được dư nợ.

Nhấn mạnh vai trò của bản thân doanh nghiệp trong việc tự cứu mình giữa rất nhiều yếu tố khó khăn của thị trường, TS. Mùi lưu ý rằng, để tăng tính thanh khoản trên thị trường, bản thân các doanh nghiệp bất động sản phải có đánh giá đúng về mình. Trước hết là xem xét các sản phẩm để đưa ra giá bán hợp lý, tìm được tiếng nói chung với người mua thì mới nhanh chóng thu hồi được vốn, đẩy nhanh vòng quay của vốn. Sau đó là biện pháp dài hơi hơn, là tái cấu trúc lại nguồn vốn đi đôi với vấn đề liên doanh, liên kết, hỗ trợ nhau thực hiện các dự án dở dang để đưa ra các sản phẩm sạch trên thị trường.

Cùng với đó, bà Mùi cũng lưu ý việc quảng bá, giới thiệu dự án của doanh nghiệp cần phải được chính xác, trung thực… xây dựng uy tín và niềm tin đối với người góp vốn đầu tư, mua bán bất động sản như quản trị nội bộ và có năng lực tài chính tốt hơn, thực hiện đúng thời gian, cam kết với khách hàng…

Bởi giả định nay mai, cơ chế chính sách có cho phép dùng các công cụ tài chính để huy động vốn như “chứng khoán hóa” bất động sản, quỹ tín thác bất động sản, quỹ tiết kiệm nhà ở… nhưng nếu doanh nghiệp không tạo được niềm tin và uy tín trên thị trường thì quả thực các công cụ trên cũng không thể sử dụng hiệu quả./.

(FLC News)