Trong khi thị trường căn hộ trầm lắng thì đất nền lại rất sôi động với hàng loạt dự án được công bố, đặc biệt tại các tỉnh lân cận TP.HCM.

Giữa tháng 9 vừa qua, Công ty Cổ phần Đầu tư - Kiến trúc - Xây dựng Toàn Thịnh Phát đã chào bán đợt 2 dự án Làng biệt thự The Pegasus Residence tại phường Long Bình Tân, thành phố Biên Hòa, Đồng Nai. Tiếp đó, ngày 1/10, Sàn Giao dịch Bất động sản Tín Nghĩa cũng chính thức mở bán 116 nền nhà phố liền kế thuộc dự án Khu dân cư Phú Tín ở Tam Phước, Biên Hòa.

Tại Bình Dương, phân khúc đất nền cũng sôi động không kém với dự án Đông Đô Đại Phố của Becamex IJC, hay The IJC Commercial Town của Công ty An Cư Lạc Nghiệp.

Tuy nhiên, khu vực nhộn nhịp nhất từ đầu năm đến nay là Long An với hàng loạt dự án đất nền được công bố như Everluck Residence (ảnh bên), Five Star, Khu dân cư Thành Hiếu, Long Hậu, Long Hội City, Khu dân cư Phước Đông.

Ông Vũ Quốc Thái, Tổng giám đốc Công ty Nghiên cứu Tư vấn Bất động sản VietRees, cho rằng việc giá bất động sản còn khá rẻ là lý do chính khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM chuyển hướng đầu tư vào các tỉnh trên. Hầu hết các dự án đất nền tại Bình Dương, Đồng Nai và Long An chỉ có giá từ 200-500 triệu đồng/nền có diện tích 100 m2.

Ngoài ra, theo ông, nhà đầu tư vẫn chuộng mua đất nền, trong khi quỹ đất ở TP.HCM lại hạn hẹp. Vì thế, nhiều chủ đầu tư đã tìm về các tỉnh nói trên để làm dự án.

Có thực sự bán chạy?

Lượng cung đất nền là khá lớn, nhưng theo hầu hết các chủ đầu tư, tình hình giao dịch vẫn khả quan. Chẳng hạn, dự án Khu dân cư Thương mại Thành Hiếu đã công bố bán hết 448 nền của giai đoạn 1. Sau 1 tuần mở bán dự án The IJC Commercial Town, chủ đầu tư cho biết hơn 95% nền đất đã có chủ.

Theo các chủ đầu tư, bán chạy là do nguồn tiền tiết kiệm trong dân vẫn còn rất lớn; trong khi lạm phát tăng cao, các kênh đầu tư khác kém hiệu quả thì đất nền giá rẻ được xem là kênh trú ẩn an toàn.

Tuy nhiên, một nghiên cứu mới đây về nhu cầu của người mua nhà đất do VietRees thực hiện lại cho thấy điều ngược lại. Theo đó, phần lớn những người có nhu cầu ở thực sự không mua đất nền trong các dự án. Thay vào đó, họ thường chọn mua những mảnh đất nằm gần chợ, trường học hoặc gần các con đường chính.

Còn các nhà đầu tư cũng chọn mua đất nền bên ngoài dự án để dễ bán hơn. “Thông thường, những khu vực hay dự án nào thu hút được người mua để ở thực sự thì ở đó cũng thu hút nhà đầu tư”, ông Thái nhận xét.

Những con số do các nhà phân phối hoặc chủ đầu tư công bố có thể được xem là một trong nhiều thủ thuật marketing. Theo ông Thái, các chủ đầu tư cho biết họ bán được 50% số nền mở bán, nhưng đó có thể là 50% của 20 nền, tức là rất ít đất nền bán được. Đó là lý do các nhà phân phối luôn công bố tỉ lệ phần trăm chứ không phải con số cụ thể. Họ cũng có thể công bố 200 nền đã được khách hàng đặt cọc. Nhưng đặt cọc không có nghĩa là sẽ mua.

Tuy nhiên, không phải dự án đất nền nào cũng như thế. “Những dự án có vị trí đẹp, chủ đầu tư có uy tín vẫn bán được hàng”, ông Thái nói.

Cẩn trọng trước những lời rao

Có vị trí đẹp sẽ bán được hàng. Vì vậy, vị trí luôn được các chủ đầu tư giới thiệu như là một lợi thế tiềm năng của bất kỳ dự án nào. Tuy nhiên, trên thực tế, không phải dự án nào cũng có lợi thế tiềm năng thực sự. Đôi khi đó chỉ là những chiêu quảng cáo của các nhà phân phối và chủ đầu tư để lôi kéo khách hàng. Dự án Suối Son ở Đồng Nai là một ví dụ.

Dự án Suối Son

Dự án Suối Son tọa lạc tại xã Giang Điền, huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai với tổng diện tích 117,9 ha do Tập đoàn Đất Xanh và Công ty Cổ phần Địa ốc Long Điền làm chủ đầu tư. Nếu so với các dự án khác trên địa bàn tỉnh, dự án này hầu như không có ưu thế gì. Suối Son nằm khuất trong một khu đất đồi, cách Quốc lộ 1 khoảng 3 km, cách TP.HCM 45 km. Dự án cũng không nằm trong hành lang phát triển của tỉnh Đồng Nai là Biên Hòa - Long Thành - Nhơn Trạch.

Thế nhưng, khi quảng cáo cho dự án này trong nhiều sự kiện giới thiệu Dự án cũng như trên các phương tiện truyền thông, chủ đầu tư đã đưa vào hàng loạt tiện ích hạ tầng để tăng tính hấp dẫn cho Dự án như đường cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây, đường cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, đường cao tốc Dầu Giây - Phan Thiết, sân bay Long Thành.

Thực ra, khoảng cách từ dự án Suối Son đến các cơ sở hạ tầng này khá xa. Chẳng hạn, để đi từ Suối Son đến sân bay Long Thành, hiện chỉ có thể đi theo Quốc lộ 1 đến ngã ba Vũng Tàu, từ đó theo Quốc lộ 51 đi sân bay Long Thành, cách xấp xỉ 30 km.

Hay để quảng cáo cho dự án Làng sinh thái Du lịch Eco Village (Long An) được chào bán gần đây, chủ đầu tư cũng “rao” hàng loạt tiện ích hạ tầng như “các dự án nâng cấp tỉnh lộ, đường xuyên tâm được quy hoạch và triển khai đã rút ngắn khoảng cách từ Long An đến TP.HCM. Sau khi tỉnh lộ 10 hoàn thành vào năm 2012, khoảng cách từ thị trấn Đức Hòa đến trung tâm TP.HCM sẽ vào khoảng 30 phút”. Trong khi đó, hầu hết những con đường này vẫn còn nằm trên giấy, thậm chí mới chỉ là ý tưởng quy hoạch.

Không chỉ hạ tầng bên ngoài, hạ tầng bên trong dự án cũng được nhiều chủ đầu tư thổi phồng. Sau những chuyến tham quan thực tế ở một số dự án, người viết nhận thấy, các dự án khu đô thị tại các tỉnh lân cận TP.HCM đều có diện tích rất lớn. Một số chủ đầu tư chỉ làm một góc, sau đó phân lô bán cả dự án. Những hình ảnh đó cũng sẽ được dùng để giới thiệu với khách hàng. Và nếu nhà đầu tư vì thấy giá rẻ, bỏ tiền ra mua mà không đến tận nơi xem sẽ rất dễ bị lầm.

Thực tế cho thấy đã có không ít dự án rao hàng cả chục năm nay nhưng hiện vẫn còn nằm trên giấy. Hay tại nhiều dự án, chủ đầu tư không có năng lực tài chính nên thời gian thi công bị kéo dài, hạ tầng đầu tư nham nhở. Các dự án ở Khu đô thị Nhơn Trạch là một ví dụ.

“Trong khi thị trường căn hộ trầm lắng, đầu tư vào đất nền có thể là lựa chọn hợp lý. Tuy nhiên, hơn ai hết, người mua cần phải tự mình kiểm định thông tin, nghiên cứu kỹ dự án, không nên đầu tư theo đám đông”, ông Thái khuyên. 

Nguyễn Hùng