Ashui.com

Trái ngược với sự trầm lắng của thị trường chung cư cao cấp thì hàng loạt các căn hộ chung cư cũ ở trung tâm Hà Nội đang được mua lại với giá bạc tỷ đã trở thành điểm nóng của thị trường bất động sản (BĐS).
 
Khả năng sinh lời cao

Không phải đó là xu hướng đầu tư mới, mà đó là nhu cầu của người sử dụng hướng tới đời sống giao thông thuận tiện, gần trung tâm không phải đi quá xa mà cơ sở hạ tầng đầy đủ như: Bệnh viện, trường học, khu vui chơi giải trí… Trong bối cảnh giao thông đô thị đang là một vấn đề nhức nhối, thì giải pháp mua nhà chung cư cũ dù giá cao vẫn là lựa chọn của nhiều người.

Sự nóng sốt bất thường của phân khúc thị trường này đã tạo ra sự ngộ nhận cho nhiều người khi nghĩ căn hộ của mình sẽ trở thành “kho vàng”. Nhưng thực tế không phải bất cứ chung cư cũ nào cũng được chủ đầu tư mua lại với giá cao ngất ngưởng. Tuy nhiên thì nhiều người có nhu cầu để ở vẫn chấp nhận những mức giá “trên trời” đó chỉ để thỏa mãn cái tiếng “nhà phố”, thuận lợi, gần trung tâm.

Một số nhà đầu tư thì nhắm tới khả năng sinh lời , tuy nhiên thì “mức giá mà DN đưa ra để mua lại căn hộ ở các chung cư cũ bao giờ cũng phải dựa trên những tiêu chí nhất định, như: Vị trí khu đất đắc địa, hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, chiều cao công trình... trong đó khả năng sinh lợi luôn là đích ngắm lớn nhất”, đó là khẳng định của một số nhà đầu tư xây dựng tư nhân trên địa bàn Hà Nội, xung quanh vấn đề về giá cả tại các căn hộ chung cư cũ được mua với giá tương đương căn hộ cao cấp xây mới.

Cụ thể như trường hợp nhà chung cư cũ nhà A3 tầng 1 khu tập thể Phương Mai, Q.Đống Đa Hà Nội với diện tích 85m2 (cả cơi nới) được giao với mức giá 4,8 tỷ đồng. Như vậy tính bình quân giá của căn hộ chung cư cũ này có mức giá trên 50 triệu đ/m2. Cho dù vị trí khu chung cư này cũng chưa phải quá đẹp, duy chỉ có điều là gần chợ, trường học và bệnh viện lớn. Và chỉ với 5 phút là có thể ra tới phố Huế, Bờ Hồ thì mức giá này vẫn được người mua lựa chọn.

Theo chị Trần Thị Hạnh, chủ nhân mới của ngôi nhà gần 5 tỷ đồng cho biết: Cũng với giá tiền đó thì chị có thể mua được chung cư cao cấp tại những KĐTM ở Trung Yên, Cầu Giấy, hay Hà Đông tuy nhiên việc đi lại quá khổ vì vậy mà chị quyết định mua chung cư cũ (nhưng đã được sửa sang nội thất cao cấp hoàn chỉnh).

Ở một khía cạnh khác thì chuyên gia đưa ra bài toán: Nếu nhà đầu tư mua lại toàn bộ khu chung cư cũ để xây mới với mức giá đã đền bù gần 100 triệu đ/m2 nếu chủ đầu tư xin được quy hoạch cao gấp ba lần so với hiện nay tức khoảng 15 tầng với hệ số sử dụng đất 70%, xem như khả năng hoàn vốn là chắc chắn. Còn nếu xin được càng cao tầng, hệ số sử dụng đất và mật độ xây dựng lớn hơn thì trong một thời gian ngắn có thể hoàn vốn và sinh lợi.

Tại các chung cư được mua giá cao khác trên địa bàn quận Hai Bà Trưng, Đống Đa, Hoàn Kiếm, phần lớn các DN chỉ nhắm đến các chung cư cũ xây dựng thấp tầng, khuôn viên đất rộng, mật độ xây dựng từ 50% đến 60%, vị trí tốt... Còn những chung cư không có được những thuận lợi này thì chẳng ai muốn nhảy vào đầu tư bởi khả năng sinh lợi kém.

Giá quá cao so với thực tế

Đơn cử như chung cư cũ Thanh Xuân Bắc, Q.Thanh Xuân dù có vị trí đẹp ngay mặt phố, có khả năng kinh doanh cao. Tuy nhiên đầu tư vào dự án này sẽ không được xây dựng theo quy mô cũ mà công trình sẽ thấp tầng và hệ số sử dụng đất nhỏ hơn, bên cạnh đó người dân đang kinh doanh ổn định, đòi đền bù cao... Vì vậy mà cho dù một trong những Cty có “máu mặt” “theo đuổi” đã mấy năm nay nhưng vẫn chưa ngã ngũ… Thế nên mới xảy ra bài toán giằng co giữa giá bồi thường của những cư dân và đơn vị công ích được giao làm dự án theo kiểu chính sách. “Không được xây cao tầng, làm sao chúng tôi có lợi trong khi nguồn vốn đầu tư phải trả lãi, giá đền bù cao...”, một DN khẳng định.

Khi được hỏi về vấn đề giá chung cư cũ bị người dân đẩy lên quá cao ông Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT cho rằng: Đó là xu thế tất yếu của thị trường, người bán có quyền ra giá, và mua hay không là quyền của người có tiền. Điều này lý giải những bất cập của thị trường BĐS, đó là Nhà nước thì vẫn cứ đề ra giá BĐS. Tuy nhiên thì giao dịch thực tế vẫn ở mức quá cao và khác xa so với giá của Nhà nước đề ra.

Thanh Huyền

• Hội thảo "Xây dựng chính sách cải tạo khu đô thị cũ"