Tổng quan thị trường bất động sản: Cần thời gian để phục hồi

Đó là nhận định chung về thị trường bất động sản (BĐS) thời gian tới của cả 2 tổ chức nghiên cứu, tư vấn về BĐS nước ngoài tại Việt Nam là CBRE và Savills trong cuộc gặp gỡ báo giới trong hai ngày 5 và 6/10 tại Hà Nội.

Tuy nhiên, theo hai tổ chức này, dù vậy, quý IV/2011 tới vẫn được kỳ vọng sẽ là thời điểm sôi động nhất của năm nay.

“Màu hồng” chưa đến

Theo ông Trần Như Trung – Giám đốc bộ phận tư vấn và nghiên cứu thị trường của Savills - sẽ không thể có “màu hồng” ngay lập tức cho thị trường BĐS Việt Nam trong một, hai quý tới. “Sự khởi sắc của thị trường BĐS phụ thuộc rất nhiều vào sự thay đổi từ phía chủ đầu tư. Đơn giản là bởi giá BĐS khó có thể lên được khi các sản phẩm không đáp ứng nhu cầu người mua” - ông Trung nói.

Richard Leech (ảnh bên) – Giám đốc điều hành của CBRE cũng cho rằng, việc Ngân hàng Nhà nước nới lỏng lãi suất gần đây có thể báo hiệu sự phục hồi của nền kinh tế. Tuy nhiên, thị trường BĐS sẽ phải mất một thời gian để thực sự thấy được tác động của chính sách này.“Do đó, giá các sản phẩm BĐS sẽ khó tăng trong thời gian tới. Trong lúc này, các hoạt động ưu đãi, giảm giá, các hoạt động tiếp thị cùng với sự minh bạch trong thông tin là các cách để đẩy nhanh tốc độ bán BĐS” - ông này khẳng định.

Một trong những nguyên nhân khiến thị trường trầm lắng trong một thời gian dài, theo Savills, không phải chỉ do những tác động từ chính sách tiền tệ, tài khóa mà còn do nguồn cung BĐS không phù hợp với cầu thanh toán, do vậy đẩy thị trường rơi vào tình trạng khó khăn trong thanh khoản.

Theo thống kê của Savills, trong quý III/2011 có 21 dự án căn hộ chào bán khoảng 9.600 căn. Phân khúc chung cư hạng sang có tỉ lệ chào bán thành công thấp - ở mức 2%. Tình trạng này không hề thay đổi so với quý II/2011. Trong khi chung cư phân khúc trung bình, thấp có tỉ lệ giao dịch tốt - đạt mức 36% và 22%. Giá bán thay đổi tùy thuộc các quận và từng dự án. Các căn hộ có giá 2-3 tỉ đồng/căn, diện tích nhỏ, thiết kế tiện lợi thu hút sự quan tâm rất nhiều khách hàng.

Ông Trần Như Trung (ảnh bên) cho rằng, chính tình trạng ế ẩm phân khúc chung cư cao cấp phần nào phản ánh được thị trường BĐS đang ở tình trạng phân khúc mà chủ đầu tư nhắm đến lại là những sản phẩm mà người mua không cần. Việc này không chỉ xảy ra 1 hay 2 dự án mà ở hầu hết các dự án, điều này cũng cho thấy muốn tạo được sự thay đổi, thậm chí tạo cú trích trên thị trường, rất cần sự thay đổi từ phía chủ đầu tư.

Phía CBRE cũng nhận định, sự tăng giá đơn lẻ ở một vài dự án, nếu có, chủ yếu do tác động của họat động đầu cơ. Số giao dịch thành công thực tế rất ít. “Những diễn biến này là hệ quả của tình hình khó khăn làm hạn chế lượng tiền mặt và tín dụng đầu tư vào BĐS” - ông Nguyễn Minh Tuấn - PGĐ CBRE nói.

Kỳ vọng quý IV

Theo ông Nguyễn Minh Tuấn (ảnh bên), nghiên cứu thị trường của CBRE cho thấy, thị trường BĐS tổng quan đang có dấu hiệu tốt dần lên, trong đó quý IV được kỳ vọng sẽ là thời điểm sôi động nhất trong năm do nhiều người có xu hướng hoàn tất việc mua bán nhà để ổn định trước tết và giải ngân khoản tiền thặng dư vào dịp cuối năm. “Điều này cũng dự kiến sẽ chấm dứt xu hướng giảm của giá chào bán trên thị trường thứ cấp” - ông Tuấn khẳng định.

Còn theo dự báo của Savills, thị trường BĐS từ nay đến cuối năm sẽ là gam màu sáng và tối đan xen. Ngoài ảnh hưởng từ yếu tố vĩ mô, còn phục thuộc nhiều vào chủ đầu tư có sẵn sàng có thay đổi về giá trị, vị trí sản phẩm. “Điều đáng mừng là vào thời điểm 2008-2009, việc thuyết phục chủ đầu tư thay đổi phương án kinh doanh là rất khó khăn. Thế nhưng, gần đây việc thuyết phục trở nên dễ dàng hơn, nhiều chủ đầu tư đã cởi mở hơn. Trong đó 70% số chủ đầu tư được hỏi sẵn sàng thay đổi chiến lược kinh doanh, trong đó hơn một nửa chọn thay đổi sản phẩm và chất lượng, diện tích các sản phẩm BĐS. 20% chọn thay đổi địa điểm, 20% thay đổi cách bán hàng. Do vậy, tôi tin là thị trường sẽ tốt lên, sẽ thu hút được sự quan tâm nhiều hơn của nhà đầu tư” - ông Trần Như Trung nhận định.

Đáng chú ý, cả hai tổ chức nghiên cứu, tư vấn BĐS này đều nhận định, trong thời gian tới, cơ hội đầu tư tốt sẽ đến nhiều hơn với các khu vực như Gia Lâm, Long Biên, Mê Linh... do giá ở khu vực phía tây đã lên quá cao. Bằng chứng là nghiên cứu được CBRE đưa ra khiến không ít người giật mình, đó là trong cả quý III vừa qua, mức giá chào bán ở các khu vực này khá ổn định, thậm chí tăng nhẹ khoảng 3% so với quý trước. “Điều này trái ngược với xu hướng giảm chung của thị trường, phản ánh mối quan tâm ngày càng tăng đối với khu vực phía đông” - đại diện CBRE khẳng định. Bên cạnh đó, theo Savills, việc lãi suất giảm là thách thức với chủ đầu tư nhưng cũng là cơ hội cho những nhà đầu tư cá nhân trong thời gian tới.

Song Minh