Sau 3 năm doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (BĐS) phải thực hiện giao dịch thông qua sàn, hoạt động sàn giao dịch bất động sản đang bộc lộ nhiều bất cập. Tuy nhiên, việc phân hạng sàn giao dịch bất động sản có thực hiện hay không vẫn đang được bộ Xây dựng cân nhắc dù Bộ này đã từng soạn dự thảo Thông tư phân hạng sàn giao dịch BĐS trong năm 2010.
Theo thống kê của Bộ Xây dựng, toàn quốc hiện có trên 700 sàn giao dịch BĐS hoạt động, riêng TP Hồ Chí Minh trung bình mỗi tháng có 20 sàn giao dịch BĐS ra đời. Tuy nhiên lượng giao dịch BĐS qua sàn cả nước chỉ chiếm khoảng 40%, riêng TP Hà Nội chưa đạt tới con số 30% lượng BĐS giao dịch qua sàn. Thực tế trên chứng tỏ hoạt động giao dịch qua sàn vẫn chưa đạt được như mục tiêu của nó.
Nhiều thông tin về BĐS cần bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua tại sàn giao dịch hiện vẫn chưa minh bạch
Sai phạm nhiều
Mới đây, đoàn thanh tra liên ngành bao gồm Thanh tra Bộ Xây dựng, C46 Bộ Công an, Cục Quản lí nhà – thị trường BĐS, đã thanh tra 61 sàn BĐS trên địa bàn Hà Nội. Sau khi thanh tra, 25 sàn giao dịch BĐS tại Hà Nội đã bị xử phạt. Sàn bị xử phạt nhẹ nhất là 60 triệu đồng, cao nhất là 250 triệu đồng.
Kết quả thanh kiểm tra của đoàn Thanh tra Bộ Xây dựng tổ chức hồi cuối năm 2010 tại 66/233 sàn giao dịch BĐS tại TP HCM có tới 34 sàn vi phạm quy định hoạt động.
Theo TS Phạm Gia Yên – Chánh thanh tra Bộ Xây dựng, sai phạm của các sàn giao dịch BĐS chủ yếu là các hành vi chủ đầu tư khai khống vốn chủ sở hữu để xin thực hiện dự án, bán BĐS không đủ điều kiện như chung cư bán khi chưa hoàn thành móng, biệt thự bán khi chưa hoàn thành xây thô. Bên cạnh đó, sai phạm mà nhiều sàn mắc phải còn bao gồm không công bố thông tin về sàn trên các phương tiện thông tin đại chúng, bán BĐS khi chưa có giấy phép xây dựng, huy động vốn vượt quá 70%… Ngoài ra, hầu hết các chủ đầu tư đã tìm mọi cách né tránh giao dịch qua sàn bằng cách thực hiện các hợp đồng vay vốn, góp vốn, phát hành trái phiếu công trình kèm quyền mua BĐS và việc mở sàn giao dịch BĐS chỉ để bán sản phẩm của chính mình. Điều đó khiến cho sự đầu tư vào sàn hạn chế và làm theo hình thức, số lượng giao dịch qua sàn chiếm tỷ lệ rất thấp.
Theo thanh tra Bộ Xây dựng, sàn giao dịch BĐS phải công khai các thông tin về BĐS cần bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua tại sàn giao dịch để khách hàng biết và đăng ký giao dịch. Tuy nhiên, quy định này vẫn chưa được các sàn thực hiện nghiêm túc.
Ngoài hành vi không công khai các thông tin về BĐS, nhiều sàn còn vi phạm về diện tích sàn giao dịch. Theo quy định của Thông tư 13/2008/TT-BXD ngày 21 tháng 5 năm 2008 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản, sàn giao dịch bất động sản phải có diện tích sử dụng để giao dịch tối thiểu 50m2 phục vụ cho hoạt động môi giới, giao dịch và thêm 20 m2 cho mỗi hoạt động dịch vụ bổ sung, đồng thời đảm bảo có thiết bị phù hợp với nội dung hoạt động. Tuy nhiên vi phạm này khá phổ biến vì bị nhiều doanh nghiệp “lách luật”.
Ông Yên cũng cho rằng, hiện nay số sàn hoạt động tốt chiếm khoảng 15%, trên 50% số sàn có vi phạm ít, số còn lại là các sàn có vi phạm nặng.
“Siết” cách nào ?
Trước tình trạng trên, nhiều ý kiến cho rằng, để nâng cao chất lượng hoạt động của các sàn giao dịch BĐS thì nên lập tiêu chí phân hạng và sắp xếp theo thứ tự các sàn. Và thực tế, trong năm 2010, Bộ Xây dựng cũng đã soạn dự thảo Thông tư phân hạng sàn giao dịch BĐS. Tuy nhiên, trao đổi với DĐDN, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho biết, vấn đề này bộ đang cân nhắc.
Ông Nam cho rằng, trên thế giới các sàn giao dịch BĐS không có sự phân loại, nhưng họ cũng không bắt buộc phải bán sản phẩm qua sàn. Sàn giống như cái chợ, ai muốn đến bán thì bán. Tuy nhiên ở VN lại bắt buộc tất cả các sàn giao dịch: bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua BĐS đều phải thông qua sàn. (Trừ các dự án nhà ở xã hội theo Luật nhà ở). Vì vậy lượng hàng hóa qua sàn rất lớn. Do đó, yêu cầu sàn phải đạt những tiêu chí nhất định, trong khi nhiều sàn hiện không đạt những tiêu chí đã đề ra.
Theo quan điểm của ông Nam, không nên phân hạng sàn giao dịch BĐS mà nên tập trung siết chặt sàn bằng cách kiểm tra chất lượng hoạt động của sàn. Thực tế, trong 3 năm qua kể từ khi thực hiện quy định giao dịch BĐS qua sàn, sàn chỉ tập trung phát triển về số lượng mà chưa chú ý đến chất lượng. Vi phạm xảy ra là điều tất yếu. Tuy nhiên nếu tăng cường kiểm tra và xử lý kịp thời thì mọi hoạt động dần sẽ đi vào nếp và không cần phải phân hạng sàn. Còn trường hợp nếu phân hạng thì phải thường xuyên, mỗi năm phân hạng một lần bởi vì những sàn yếu kém có thể vươn lên sàn tốt.
| Hiện nay số sàn hoạt động tốt chỉ chiếm khoảng 15%, trên 50% số sàn có vi phạm ít, số còn lại là các sàn có vi phạm nặng. |
Về vấn đề này, ông Nam cho rằng, việc phân hạng nên để cho thị trường và khách hàng làm thì hơn là bộ đứng ra làm. Sàn quy mô đẹp, hoạt động chính quy, nghiêm túc thì tự khách hàng đánh giá và có thương hiệu. Sàn nào hoạt động không nghiêm túc thì tự khách hàng và thị trường đào thải theo quy luật của nền kinh tế thị trường.
Ông Nam khẳng định, tuy còn nhiều sai phạm, nhưng về cơ bản, sàn giao dịch BĐS đã giúp thị trường có nhiều sản phẩm phong phú hơn. Đặc biệt, sản phẩm được trưng bày ở sàn thì trước hết sàn cũng đã phải kiểm tra tính pháp lý của sản phẩm, nên người dân yên tâm hơn khi mua sản phẩm. Tuy nhiên, để các sàn giao dịch BĐS thực hiện đúng vai trò là cầu nối giữa doanh nghiệp và nhà đầu tư thì các doanh nghiệp phải xác định đúng vai trò, vị trí của sàn giao dịch trong chiến lược kinh doanh của mình. Đồng thời, các cơ quan quản lý nhà nước cũng cần có những hoàn thiện khung chính sách đối với loại hình hoạt động này, đồng thời hỗ trợ cho các sàn nhằm nâng cao tính chuyên nghiệp cũng như tính minh bạch của các sàn.
Phương Thảo
[ Chuyên đề : Sàn giao dịch bất động sản ]
