Bài toán định giá bất động sản cần được đặt trong giá trị hiện tại và tương lai mà sản phẩm sẽ mang lại cho người mua. Chạy theo giá ảo, người mua chịu thiệt và doanh nghiệp cũng sẽ đánh mất niềm tin của thị trường.
Giá “hớt váng”: Thiệt đơn, thiệt kép
Khủng hoảng kinh tế và tín dụng bất động sản (BĐS) thắt chặt được xem là nguyên nhân chủ yếu khiến nhiều doanh nghiệp BĐS lao đao.
Tuy nhiên, ở khía cạnh chủ quan, nhiều doanh nghiệp cũng đã tự “làm khó, làm khổ mình” khi áp dụng chính sách giá hớt váng, định giá bán quá cao so với giá trị thực mà căn nhà có thể mang lại cho người mua; để rồi khi thị trường gặp khó, nhiều doanh nghiệp phải giảm giá với hi vọng bán được sản phẩm.
Song, cần hiểu rằng, đặc thù BĐS không như ngành hàng tiêu dùng, thời trang hay công nghệ. Căn nhà không chỉ đáp ứng nhu cầu về chỗ ở mà còn là tài sản có giá trị lớn của người sở hữu.
Vì vậy, việc doanh nghiệp BĐS giảm giá đã tác động kép đến thị trường: tài sản của nhóm người mua tiên phong “bốc hơi”, niềm tin thị trường giảm sút, nhiều người tìm cách tháo chạy khỏi dự án đã lỡ góp vốn, khiến doanh nghiệp khó chồng khó.
Khu The Crescent – trái tim đô thị Phú Mỹ Hưng, nơi dành cho cộng đồng vui chơi, giải trí
Giá thực: Chiến lược bền vững
Năm 2007, BĐS phát triển cao trào, người người đổ xô mua nhà đất với tâm thế vội vàng, nhiều doanh nghiệp BĐS đẩy giá lên cao khiến thị trường càng thêm nóng. Khi bong bóng BĐS vỡ, người ta bắt đầu nói “đưa BĐS về giá trị thực” và câu chuyện định giá đúng theo giá trị thực của chủ đầu tư khu đô thị Phú Mỹ Hưng (PMH) được nhắc lại.
Thời điểm đó, giá nhà đất tại đô thị PMH trên thị trường chuyển nhượng cao hơn giá gốc do công ty PMH bán. Tuy nhiên, PMH vẫn giữ mức giá đã công bố với quan điểm: “Định giá nhà đất theo giá trị thực mà sản phẩm mang lại cho người sử dụng, không chạy theo hiện tượng nước lên thuyền lên” ông Trương Quốc Hưng, Phó tổng giám đốc công ty cho biết.
Từ năm 2008, thị trường BĐS thoái trào và bắt đầu thêm sóng gió khi nhiều doanh nghiệp giảm giá, thậm chí giảm sâu đến 40% nhưng vẫn không bán được; hàng loạt công trình trễ tiến độ, ngưng thi công hoặc chuyển nhượng khiến những khách hàng đã lỡ góp vốn vào các dự án này hoang mang. Trong khi đó, căn hộ Sky Garden 3 do Công ty PMH chào bán vẫn có nhiều giao dịch thành công.
Theo giới chuyên môn, ngoài ưu điểm về vị trí, quy hoạch đồng bộ của đô thị PMH thì uy tín chủ đầu tư đã giữ được niềm tin cho khách hàng khi giá trị nhà, đất tại đô thị này không bị mất giá, chưa kể vẫn có nhiều sản phẩm tăng giá nhẹ.
Đáng chú ý, cũng trong thời điểm năm 2008, bên cạnh các công trình nhà ở được đảm bảo đúng tiến độ xây dựng cam kết với khách hàng, PMH còn triển khai hàng loạt công trình trọng điểm phục vụ cộng đồng như khu The Crescent, trung tâm mua sắm Crescent Mall với vốn đầu tư hơn 200 triệu USD.
Việc PMH hoàn thành các công trình này theo quy hoạch ban đầu không chỉ mang lại giá trị cơ học về hạ tầng, hoàn chỉnh dịch vụ đô thị, mà còn là đòn bẩy quan trọng gia tăng giá trị BĐS tại đây và nâng cao giá trị chất lượng sống mà cư dân ở đây được thụ hưởng.
Tầm nhìn chiến lược trong định giá và nỗ lực giữ vững giá trị BĐS cho đô thị đã giúp PMH giữ được niềm tin của khách hàng ngay cả trong giai đoạn trầm lắng.
Đây cũng là bài học cho các doanh nghiệp BĐS khác: bài toán định giá cần được đặt trong giá trị hiện tại và tương lai mà sản phẩm sẽ mang lại cho người mua. Chạy theo giá ảo, người mua chịu thiệt và doanh nghiệp cũng sẽ đánh mất niềm tin của thị trường.
Nguyên Phương
