Hệ thống các tài khoản quốc gia (SNA) đưa ra Phân ngành chuẩn quốc tế (ISIC – International standard industrial classification). Phân ngành này được áp dụng cho việc tính toán chỉ tiêu tổng sản phẩm trong nước (GDP) của hầu hết các nước trên thế giới và được chính thức hóa ở Việt Nam với tên gọi VSIC (Việt Nam standard industry classification) bắt đầu từ năm 1993.
Trong phân ngành ISIC và VSIC, hoạt động kinh doanh bất động sản được xếp vào nhóm ngành cấp 1 ký hiệu là ngành “L”, ngành cấp 2 là ngành số 68.
Hoạt động kinh doanh bất động sản, theo phân ngành ISIC và VSIC, là ngành cấp 1 tương đương với nhóm ngành lớn như nông, lâm nghiệp và thủy sản hoặc công nghiệp chế biến, chế tạo. Điều này cho thấy phần nào tầm quan trọng của hoạt động kinh doanh bất động sản.
Xét về cơ cấu giá trị tăng thêm của ngành bất động sản trong GDP, hình 1 và hình 2 cho thấy tỷ trọng ngành bất động sản có khuynh hướng ngày càng thấp, năm 2005 tỷ trọng bất động sản chiếm trong GDP là 6,7% thì đến năm 2018 chỉ còn 4,6%.
Tỷ trọng giá trị tăng thêm của ngành bất động sản trong GDP có xu hướng thấp dần do tốc độ tăng trưởng của ngành này thấp hơn tốc độ tăng trưởng chung của nền kinh tế, điều này có nghĩa các ngành khác trong nền kinh tế tăng trưởng quá cao, đặc biệt, ngành công nghiệp chế biến, chế tạo có tốc độ tăng trưởng giá trị tăng thêm cao hơn mức tăng trưởng GDP khá nhiều (hình 2).
Trớ trêu là nền công nghiệp chế biến, chế tạo ở Việt Nam thực chất là nền công nghiệp gia công, lắp ráp, phụ thuộc vào doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (FDI) rất lớn, hàm lượng giá trị tăng thêm (VA) rất thấp và hàm lượng VA mà phía Việt Nam nhận được còn thấp hơn nhiều, nhưng lại gây ô nhiễm môi trường nhiều nhất, trong khi kinh doanh bất động sản là một trong những nhóm ngành có tỷ lệ phát thải khí nhà kính thấp nhất.
Theo Niên giám Thống kê, tăng trưởng bình quân của khoản chi trả sở hữu trong giai đoạn 2013-2018 cao hơn mức tăng trưởng GDP bình quân cùng giai đoạn khoảng 11 điểm phần trăm. Năm 2019 các doanh nghiệp FDI chuyển tiền ra khỏi Việt Nam khoảng 18 tỉ đô la Mỹ, làm thu nhập quốc gia (GNI) ngày càng chiếm tỷ trọng nhỏ đi so với GDP. Năm 2013 GNI bằng 97% GDP, đến 2018 tỷ lệ này còn 92% GDP.
Tuy nhiên, bất động sản đóng góp vào nền kinh tế không chỉ thông qua hoạt động kinh doanh bất động sản trực tiếp. Đóng góp quan trọng của ngành này cho nền kinh tế còn qua yếu tố vốn là đất đai.
Số liệu của Bộ Kế hoạch và Đầu tư công bố trong “Sách trắng về điều tra doanh nghiệp 2020” cho thấy, hệ số co giãn của vốn bằng tiền trong khối doanh nghiệp khoảng 0,17, hệ số co giãn của vốn là đất đai là 0,2 và của lao động là 0,63; từ đó có thể ước tính đóng góp của yếu tố năng suất nhân tố tổng hợp (TFP) vào tăng trưởng tổng giá trị tăng thêm của nền kinh tế khoảng 43%, đóng góp của lao động khoảng 20% và đóng góp của yếu tố vốn bằng tiền khoảng 15%, yếu tố vốn là đất đai là 22%.
Có thể ước tính tỷ trọng đất đai đóng góp vào tổng giá trị tăng thêm của khu vực doanh nghiệp khoảng 14,9% và đóng góp vào GDP gần 6%.
Như vậy, chưa kể đến đóng góp gián tiếp của bất động sản trong ngành xây dựng, đóng góp của bất động sản cũng đã chiếm khoảng 11% GDP (6% từ đất và khoảng 5% từ hoạt động kinh doanh bất động sản). Qua đó cũng cho thấy định giá bất động sản và luồng tiền giữa ngân hàng và bất động sản chính là huyết mạch của nền kinh tế (xem bảng trên).
Bùi Trinh
(TBKTSG)
