Chiến lược cầm cự của doanh nghiệp bất động sản

Trong khi thị trường bất động sản chịu cảnh đìu hiu như chợ chiều, thì từ đầu năm đến nay, một số chính sách siết chặt tín dụng càng khiến thị trường này vắng vẻ hơn. Tiến sĩ Lê Chiến Thắng, Phó Tổng Giám đốc Nam Long Group, người vừa có bài thảo luận “Nếu có 20 tỉ đồng, tôi sẽ đầu tư vào đâu” tại buổi tọa đàm về tài chính do công ty con của Tập đoàn tổ chức, đã chia sẻ với chúng tôi chiến lược cầm cự của các nhà đầu tư bất động sản.

– Chính sách thắt chặt tín dụng đang ảnh hưởng thế nào đến nhà đầu tư, thưa ông?

TS Lê Chiến Thắng (ảnh bên): Không phải đến lúc này thị trường bất động sản mới gặp khó khăn mà nó đã xảy ra từ 1-2 năm trước, sau khủng hoảng kinh tế.

Chính sách thắt chặt tín dụng sẽ ảnh hưởng trực tiếp lẫn gián tiếp đến chủ đầu tư. Trực tiếp vì sẽ khiến nhiều dự án bị chậm tiến độ do thiếu vốn. Gián tiếp vì siết nguồn cho vay mua nhà, ảnh hưởng đến sức mua của khách hàng. Trong khi đó, nhà đầu tư thứ cấp hay người mua để ở mà có vay ngân hàng cũng gặp rất nhiều khó khăn. Thống kê của chúng tôi cho thấy, có đến 50-70% khách hàng mua căn hộ bằng tiền vay, trong khi lãi suất ngân hàng quá cao. Khi đó, nhà đầu tư thứ cấp sẽ phải cân nhắc giữa việc tiếp tục duy trì và chịu lãi suất cao, hoặc phải giải phóng hàng (trả lại cho chủ đầu tư hay bán để thoát). Thông thường, chủ đầu tư khi bán hàng có cam kết chỉ nhận lại nhà nếu kiếm được người mua. Trước đây việc này khá thuận lợi, nhưng nay tìm được người mua sản phẩm của công ty đã khó, tìm khách hàng mới mua lại càng khó hơn.

– Vậy các nhà đầu tư lớn đã xử lý thế nào?

Chúng tôi khá thận trọng khi đưa ra quyết định đầu tư từ 2 năm nay. Với những dự án đang trong giai đoạn phát triển quỹ đất, chứa đựng nhiều yếu tố bất định, chúng tôi dùng vốn tự có của Tập đoàn. Tiền vay chỉ dùng cho chi phí xây dựng, nhưng phần lớn các chi phí này đã sử dụng một phần vốn góp của khách hàng rồi. 

Gần đây chúng tôi phát triển quỹ đất và thực hiện các dự án nhà chung cư dành cho người thu nhập trung bình. Khách hàng mua sản phẩm này bằng tiền vay chiếm gần 50%, song tình trạng trả nhà lại của khách hàng chưa thấy xuất hiện bởi đa số khách hàng có nhu cầu mua để ở chứ không phải kinh doanh. Hơn nữa, việc mua bán kiếm lời đối với nhà chung cư tại thời điểm này rất khó. Nếu tính toán tiền lãi ngân hàng, hầu như không có lãi khi tiền chênh lệch qua sang nhượng chỉ khoảng vài chục triệu đồng. 

– Nam Long đang vay ngân hàng với mức lãi suất bao nhiêu?

Mức lãi suất của mỗi doanh nghiệp đối với ngân hàng phụ thuộc vào quan hệ và hợp đồng trước đó của nhà đầu tư với ngân hàng, nên không có một công thức chung cho tất cả. 

Đầu tư bất động sản là đầu tư dài hạn, mỗi dự án thường kéo dài ít nhất 5 năm kể từ ngày nhận đất, làm hạ tầng cho đến khi hoàn tất. Theo ông, lúc này, nếu vay ngân hàng để làm dự án có lãi không?

Vấn đề này phụ thuộc vào cấu trúc vốn của công ty, công ty nào vay vốn đều bị tác động rất lớn. Chẳng hạn, một dự án 5 năm, tổng vốn đầu tư 300 tỉ đồng, nếu doanh nghiệp không trường vốn, vay khoảng 50% (số này rất ít, thường là vay đến 60-70%), lãi suất ngân hàng giả sử chỉ 20% thì sau 5 năm, dự án đội lên 450 tỉ đồng. Hiện những dự án chúng tôi đang làm không vay nhiều nên không bị ảnh hưởng lớn. Dự án căn hộ EHome được đầu tư bằng vốn tự có và vốn trả trước của khách hàng, còn các dự án như khu biệt thự Nam Thông 18 căn bán hết chỉ còn lại một vài căn, cũng không bị áp lực về vốn. 

Dự án Greenview, quận 9, TPHCM do Nam Long Group đầu tư (nguồn:Nam Long Group)

– Lợi nhuận lúc này đối với một sản phẩm bất động sản theo ông bao nhiêu %?

Tùy thuộc đất làm dự án là của chủ đầu tư đã có trước hay bây giờ mới mua. Lợi nhuận chưa trừ lãi vay khoảng 20-25%. Nếu đất là vốn tự có, cộng thêm khoảng 10-15% nữa, tất cả 30-40%. Như vậy, nếu không có đất, đầu tư lúc này, với mức lãi suất ngân hàng 25% thì coi như lỗ.

– Nhưng nhiều nhà đầu tư, trong đó có Nam Long, vẫn quyết định tung ra sản phẩm mới?

Đó chỉ mới là dự tính, chứ thật sự chúng tôi đang nghe ngóng thị trường. Nếu tung ra năm nay, chúng tôi chỉ mong bán được cho 50% khách hàng có nhu cầu thực sự và có tiền nhàn rỗi, không nhắm đến khách hàng vay nếu không có sự chuyển biến đáng kể về chính sách và lãi suất cho vay.

– Chiến lược phát triển quỹ đất của Tập đoàn liệu có gì thay đổi sau những khó khăn này?

Chiến lược này sẽ không có gì thay đổi. Tuy nhiên, khi thị trường khó khăn, chúng tôi gia tăng tìm kiếm hợp tác liên doanh với đối tác nước ngoài để khai thác quỹ đất đó tốt hơn. Hiện tại, chúng tôi có 8 công ty con và đang hợp tác với 3 cổ đông chiến lược có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản là ASPL (quỹ đầu tư của tập đoàn bất động sản Malaysia – Ireka), Công ty Nam Việt và quỹ Vietnam Azalea Fund. Trong những dự án hợp tác này, vốn của chúng tôi thấp hơn 50%.

– Thực tế, đã có một số nhà đầu tư bất động sản lớn xem xét lại lộ trình đầu tư, với Nam Long thế nào?

Thị trường bất động sản về nguyên tắc là có lên, có xuống. Gốc rễ của thị trường này tại Việt Nam là nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp và trung bình vẫn tồn tại. Các gia đình trẻ đến thành phố lớn làm việc, khởi đầu, họ có nhu cầu sở hữu một căn hộ khoảng 60m2 có 2 phòng ngủ với giá bán hợp lý. Chính vì lẽ đó, dòng nhà chung cư giá trung bình vẫn thu hút khách hàng.

Chúng tôi tiếp tục duy trì dòng sản phẩm này ở các quận ven thành phố như Quận 9, sắp tới là quận Bình Tân, đồng thời tạm ngưng các dự án có nhu cầu thấp trong ngắn hạn như chung cư cao cấp, khu nghỉ dưỡng ven biển. Tuy nhiên, tạm ngưng đầu tư không có nghĩa là bỏ hoàn toàn mà vẫn thực hiện các bước ít tốn kém như hoàn tất các thủ tục pháp lý, thiết kế… để chuẩn bị sẵn sàng khi thị trường đi lên trở lại. 

Nguyên Nga (thực hiện)