LTS: Ngày 10/7, phát biểu tại phiên khai mạc kỳ họp thứ 9, HĐND TPHCM khóa IX, Bí thư Thành ủy TPHCM Nguyễn Thiện Nhân cho biết Thủ tướng vừa cho chuyển 26.000 héc ta đất nông nghiệp thành đất công nghiệp, dịch vụ. Đây là nguồn lực rất to lớn, tạo nguồn vốn cho TPHCM phát triển. Giá trị ước tính sơ bộ là 1,5 triệu tỉ đồng nếu đem đấu giá. Thông tin này đang thu hút sự quan tâm của người dân và doanh nghiệp tại thành phố. Trong bối cảnh đó, TBKTSG xin giới thiệu bài viết của chuyên gia kinh tế Phan Chánh Dưỡng, người rất am hiểu về lĩnh vực này ở TPHCM.
Giá trị của đất đai lệ thuộc vào giá trị người sử dụng, chứ không lệ thuộc vào người sở hữu. Trong ảnh: Tập thể dục buổi sáng tại một công viên ở TPHCM. (Ảnh: Thành Hoa)
Đất đai đối với con người có hai thuộc tính: trong lĩnh vực sinh tồn hủy diệt, đất đai là môi trường sống thiên nhiên của muôn loài mà con người là loài đang nắm quyền sử dụng cao nhất. Với quy luật sinh tồn, môi trường sống là môi trường thiêng liêng. Do đó thay đổi môi trường sống của một người đòi hỏi phải trên tinh thần tự nguyện chọn lựa và có thời gian thích nghi.
Trong lĩnh vực kinh tế, đất đai là tư liệu sản xuất, là tài nguyên quý giá không thể sinh ra thêm. Giá trị của đất đai lệ thuộc vào giá trị người sử dụng, chứ không lệ thuộc vào người sở hữu. Nếu ví đất đai như tờ giấy vẽ, chúng ta cần một họa sĩ tài năng (người sử dụng) và nguồn tiền (tức đồng vốn) để mua phẩm màu tạo nên một tác phẩm. Điều này có nghĩa là giá trị của mảnh đất tùy thuộc vào giá trị của bức tranh được người họa sĩ tạo ra. Nhưng không thể vì chưa có tiền mà người chủ bán tờ giấy vẽ để mua phẩm màu! Đây chính là đặc tính của đất đai trong lĩnh vực kinh tế.
Với tiền đề nhận thức trên đây, ngày nay mọi bài toán phát triển kinh tế xã hội của bất cứ quốc gia nào đụng đến đất đai đều phải giải quyết thỏa đáng mối quan hệ của cuộc sống con người với đất đai như vừa nêu.
Nếu ví đất đai như tờ giấy vẽ, chúng ta cần một họa sĩ tài năng (người sử dụng) và nguồn tiền (tức đồng vốn) để mua phẩm màu tạo nên một tác phẩm. Điều này có nghĩa là giá trị của mảnh đất tùy thuộc vào giá trị của bức tranh được người họa sĩ tạo ra. Nhưng không thể vì chưa có tiền mà người chủ bán tờ giấy vẽ để mua phẩm màu! |
Kinh nghiệm trên 30 năm đổi mới của đất nước, với mục tiêu công nghiệp hóa – hiện đại hóa, ngay thời kỳ đầu chúng ta cũng chưa nghĩ đến thuộc tính thứ nhất của đất đai một cách đầy đủ. Nhưng do người dân với tâm trạng đất đai không thuộc quyền sở hữu của họ mà thuộc quyền sở hữu toàn dân, hơn nữa tiền đền bù tuy ít nhưng cũng có thể mua lại một miếng đất khác tương ứng để duy trì cuốc sống (do giá đất cùng loại vùng chung quanh chưa bị đầu cơ làm tăng giá), nhờ vậy mà Nhà nước dễ dàng thực hiện việc chuyển đổi công năng, chuyển đổi chủ sở hữu đất đai… để thực hiện các chương trình phát triển kinh tế như chúng ta đã biết.
Ngày nay, với thành quả phát triển kinh tế xã hội, ý thức về giá trị đất đai được nâng cao, người dân đã nhận ra việc đầu cơ đất đai nhân danh các phương án phát triển kinh tế để chuyển dịch quyền sử dụng đất của địa phương nhằm trục lợi là hết sức bất công. Gần đây nhất thể hiện qua những quy hoạch treo như phương án khu đô thị sinh thái bán đảo Thanh Đa mà báo chí vừa nêu trong tuần qua.
Trong tình hình hiện nay, đất đai của TPHCM không thể nói là thiếu hay thừa cho kế hoạch phát triển kinh kế – xã hội, mà chỉ nên đánh giá đất đai đã được sử dụng một cách hiệu quả chưa. Những dự án treo, phần lớn là dự án bất động sản, có còn là động lực thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội của thành phố chúng ta hay không? Nạn kẹt xe, ngập nước, nạn ô nhiễm môi trường, hạ tầng kỹ thuật không đủ sức chịu đựng khối lượng dân cư tập trung như hiện nay, rõ ràng có liên quan mật thiết với tình trạng quy hoạch phát triển đô thị bất cập tạo ra. Thể hiện cụ thể ở đất dành cho giao thông, công viên cây xanh, quảng trường; đất cho vành đai xanh, môi trường xanh đều không đáp ứng cho một thành phố với 10 triệu dân đang sinh sống. Điều này đã trở thành lực cản cho sự phát triển của thành phố.
Do đó việc chuyển đổi công năng của những vùng đất nông nghiệp còn lại của thành phố trở thành đất công nghiệp cần phải có sự nghiên cứu nghiêm túc. Không khéo chúng ta lọt vào tình trạng “bán giấy mua mực” như khi thực hiện ý tưởng vẽ tranh! Càng không thể để các nhà đầu cơ đất “vẽ” đề án để trục lợi với con dấu quy hoạch của cơ quan nhà nước, tạo ra các quy hoạch treo như chúng ta từng biết!
Mặt bằng giá đất của thành phố trong thời gian qua đã rất cao (trừ các vùng đất chưa có hạ tầng hay đường giao thông). Nếu để các nhà đầu cơ đất “xào” nóng một thị trường đất ảo bùng lên thì nguồn vốn của xã hội sẽ từ ngân hàng tuôn vào đất. Dân nghèo sẽ bị giá đất đẩy ra khỏi môi trường sống của họ, đồng thời sẽ làm người lao động công nghiệp cũng không còn cơ hội có được nhà ở (vì giá đất cao kéo theo giá nhà tăng). Cuối cùng họ đành phải rời khỏi thành phố. Trong khi đó các doanh nghiệp cần đất để lập xí nghiệp, xây nhà xưởng cũng không thể trả tiền sử dụng đất với giá đã lên quá cao (giá giấy vẽ tranh gần bằng giá bức tranh).
Thế là đất vàng trở thành đất hoang hóa vì không còn khả năng sinh lợi cho ai. Đó là hình ảnh nhiều thành phố “ma” của Trung Quốc cách đây khoảng 20 năm và là bài học chúng ta cần nghiên cứu kỹ khi quyết định chuyển đổi công năng đất đai.
Phan Chánh Dưỡng
(TBKTSG)
