Việc doanh nghiệp đẩy mạnh đầu tư dự án nhà cho người thu nhập thấp đang mở ra cơ hội sở hữu nhà ở cho hàng triệu người gặp khó về chỗ ở.
Tuy nhiên, theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam, nếu chỉ trông vào lương thì người dân tại các thành phố lớn sẽ khó mà có điều kiện sở hữu một căn nhà, cho dù giá của nó chỉ vào khoảng 400 – 500 triệu đồng.
Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam đã lý giải thẳng thắn nhiều nguyên nhân khiến giấc mơ mua nhà của người dân xa rời hiện thực cũng như vì sao cơ quan quản lý không thể giám sát được giá thành của mỗi căn hộ là bao nhiêu.
Ông Nam nói:
– Hiện nay có nhiều người “than” rằng, cho dù là nhà giá rẻ nhưng với mức giá 500 – 600 triệu đồng/căn thì họ không thể với tới bởi lương của họ cũng chỉ 3 – 4 triệu đồng/tháng. Tôi cho rằng điều đó là hoàn toàn đúng.
Thu nhập của người dân hiện nay nhìn chung vẫn thấp, trong khi giá bất động sản vẫn quá cao, nên việc có hàng trăm triệu đồng để mua nhà là chuyện không đơn giản, thậm chí là ngoài khả năng.
Do đó, có thể sắp tới nhà nước cũng sẽ tập trung phát triển mạnh nhà ở xã hội cho thuê để họ chuyển hướng sang đi thuê nhà ở xã hội. Ở nhiều nước trên thế giới, tỷ lệ thuê nhà thường là 50 – 60%, còn nước ta hiện nay mức trung bình chỉ là hơn 5%.
Lương thấp, nên từ bỏ giấc mơ có nhà
Nhưng liệu có mâu thuẫn không, bởi trước đây chính ông đã từng cho rằng, thu nhập 2 triệu đồng/tháng cũng có thể có nhà Hà Nội?
Tôi cho rằng hai điều này về cơ bản không có gì mâu thuẫn nhau. Trước đây tôi nói thu nhập 2 triệu đồng/tháng vẫn có thể có nhà là đối với những đối tượng nằm trong tiêu chuẩn những người được mua nhà ở xã hội. Còn với những người bình thường, nếu chỉ trông vào thu nhập đó thì tôi có thể đảm bảo ăn tiêu còn không đủ, nói gì đến việc mua được nhà.
Nếu chỉ trông vào thu nhập lương hiện nay chắc chắn không ai có thể mua được nhà tại các đô thị lớn. Đó là chưa kể đến, nguồn cung đối với phân khúc này rất hạn chế vì vốn triển khai rất khó khăn. Trong số 33 dự án được đề xuất và phê duyệt và cam kết thực hiện, cố gắng lắm thì Ngân hàng Phát triển Việt Nam cũng mới giải quyết được một dự án khoảng 300 tỷ đồng.
Hiện mức giá trung bình của nhà thu nhập thấp vào khoảng 7-8 triệu đồng/m2, tương ứng với 400-500 triệu đồng/căn khoảng hơn 50 m2.Với những người thu nhập chỉ bằng lương 2 -3 triệu đồng/tháng, sau khi trừ tất cả các khoản chi phí ăn ở, sinh hoạt hằng ngày, giả dụ có tiết kiệm được 1 triệu đồng/tháng thì cũng không thể mua được nhà ở Hà Nội hay một số thành phố lớn khác.
Tính như vậy để những người có thu nhập trong mức này nên từ bỏ giấc mơ mua nhà ở Hà Nội để chuyển sang tính chuyện đi thuê nhà ở sẽ phù hợp với thực tế hơn. Hiện nay, giá bất động sản đang quá cao, ai cũng muốn có nhà quả là một điều quá khó. Chỉ có một cách hiệu quả nhất để giải quyết bất cập trên là phải sớm lập các quỹ tiết kiệm nhà ở.
Nhưng nếu lập quỹ tiết kiệm nhà ở thì nhiều người đặt câu chuyện ai sẽ quản lý, giám sát và rất có thể sẽ nảy sinh tiêu cực?
Suy nghĩ như thế là hoàn toàn sai lầm. Quỹ tiết kiệm nhà ở là một giải pháp rất hiệu quả đã được nhiều nước áp dụng. Cả nước hiện có khoảng 9 triệu người đi làm công ăn lương, chỉ cần mỗi người đóng vào 1% thu nhập hàng tháng thì con số của quỹ là cực kỳ lớn.
Số tiền này sẽ có cơ quan quản lý, tổ chức sử dụng. Khi người đó nghỉ hưu sẽ được rút về cộng với một ít lãi suất mang tính hỗ trợ trượt giá. Số tiền này sẽ được mang cho những người thu nhập thấp vay mua nhà với lãi suất chỉ bằng 1/4 – 1/5 so với vay của ngân hàng thương mại.
Chỉ có điều, hiện vẫn có không ít người quan niệm ích kỷ rằng, họ có nhà rồi nên không phải nộp, mà chỉ những người chưa có nhà nộp vào giúp nhau thôi. Thử hỏi, những người thu nhập thấp, chưa có nhà mà tự góp với nhau thì đến bao giờ mới có đủ tiền mua nhà?
Tôi cho rằng, không chỉ những người chưa có nhà, những ai có nhà rồi cũng nên góp vào quỹ nhà ở thì mới mong người dân ai ai cũng có chốn an cư. Thậm chí chúng tôi còn tính là bất kỳ ai góp tiền vào quỹ thì sau một thời gian nhất định còn được vay lại từ quỹ nếu có nhu cầu.
Trong khi nhà ở đang là vấn đề nan giải đối với hàng triệu người, Thứ trưởng suy nghĩ gì khi hàng đoàn xe hơi hạng sang nối đuôi nhau xếp hàng đi đăng ký mua nhà ở xã hội mà báo chí phản ánh trong thời gian qua?
Nếu có thực tế đó, tôi cho rằng có khả năng có số người lợi dụng chính sách để trục lợi. Trong xã hội thì việc có một nhóm người muốn luồn lách sơ hở để kiếm lợi cũng là chuyện dễ hiểu. Nhiều khi, chính người dân mình lại trục lợi, kiếm lợi với nhau, trong đó có cả quan chức.
Trên thực tế, đến thời điểm này, tôi khẳng định rằng chưa có một nhà ở xã hội nào được bán, kể cả cho người thu nhập thấp. Những dự án đầu tiên này tôi cho rằng không dám làm sai đâu vì có rất nhiều người đang “soi”, đặc biệt là báo chí.
Còn chuyện một số người sử dụng ôtô khi đi đăng ký thì có thể rơi vào các điều kiện, hoàn cảnh khác nhau như thuê, mượn, nhờ người quen chở… thì chúng ta không cấm được. Tất nhiên, nếu thực tế ôtô là của người đó thì khó nói đó là người thu nhập thấp.
Cá nhân tôi không phản đối có thể có hiện tượng một số người giàu định lợi dụng trục lợi nhưng chúng ta có để cho họ thực hiện được hay không lại là chuyện khác. Tôi khẳng định rằng, hiện tại chưa có nhà thu nhập thấp nào rơi vào tay người giàu vì thực tế là chưa được bán.
Là người phụ trách về bất động sản, tôi chắc chắn đa số nhà sẽ đến đúng đối tượng, còn một số ít có vào tay người giàu hay không thì tôi chưa dám khẳng định. Về sau này nguồn cung nhiều lên, mua bán tràn lan sinh ra khó giám sát thì phải chấp nhận, còn những dự án đầu tiên này sẽ được giám sát rất chặt chẽ.
Không thể kiểm soát giá thành căn hộ
Với những người thu nhập thấp đã đành, ngay cả với những người thu nhập trung bình, khá… họ cũng khó mua được nhà ở Hà Nội vì ngay cả có giao dịch qua sàn vẫn có mức “chênh” hàng trăm triệu, hàng tỷ đồng?
Tôi cho rằng, nếu đâu đó xảy ra hiện tượng này là do chúng ta mới thực hiện giao dịch bắt buộc sàn sàn chưa lâu, nên việc giám sát, xử phạt chưa được nghiêm.
Qua thực tế tôi cũng biết rõ có những dự án mà chủ đầu tư đã thỏa thuận bán gần hết căn hộ cho các đối tượng thân quen, sau đó chỉ dùng sàn giao dịch bất động sản để làm thủ tục hợp thức hóa.
Từ năm nay trở đi bắt đầu sẽ có giám sát, kiểm tra đôn đốc… thanh kiểm tra các sàn, thực chất nhiều sàn hoạt động thiếu tính chuyên nghiệp, hình thức, hợp pháp hoá cho những sai trái của doanh nghiệp.
Tôi cho rằng, trong bất kỳ lĩnh vực nào cũng thế thôi, đều có cái đúng, cái sai song hành. Cũng có một số doanh nghiệp, sàn giao dịch thực hiện nghiêm túc quy định này cần phải biểu dương, khen ngợi. Mục tiêu của chúng ta là làm cho cái đúng ngày càng lấn át cái sai.
Vậy Thứ trưởng lý giải thế nào khi nhiều ý kiến cho rằng, cơ quan quản lý đã “làm ngơ” trong việc giám sát chi phí đầu vào của doanh nghiệp bất động sản (trong đó có cả những doanh nghiệp thuộc Bộ) nên giá nhà mới quá cao còn doanh nghiệp lại thu siêu lợi nhuận?
Tôi khẳng định rằng, những ai đưa ra quan điểm đó hay có suy nghĩ phải giám sát giá thành căn hộ trong nền kinh tế thị trường hiện nay là quá lạc hậu, không có tính thị trường. Cách làm này chỉ được áp dụng cách 20 năm về trước.
Hiện nay, các quan hệ mua bán trên thị trường đều phụ thuộc quy luật cung – cầu, giá trị sử dụng. Do đó, khách hàng thời nay không quan tâm đến việc doanh nghiệp làm ra sản phẩm đó mất bao tiền, thậm chí nhiều khi đó là bí mật không được biết. Họ chỉ quan tâm giá thành sản phẩm đó có hợp lý và họ có chấp nhận hay không.
Bên cạnh đó, luật pháp hiện nay không quy định cơ quan quản lý phải giám sát giá thành sản phẩm của doanh nghiệp. Cho nên, nếu xây hai căn nhà như nhau thì xây ở Hà Nội có thể rẻ hơn xây ở Điện Biên, vì chi phí vận chuyển vật liệu. Lúc đó không thể quy định giá nhà ở Hà Nội rẻ hơn Điện Biên được.
Chủ trương tăng cường kiểm soát giá của Bộ Xây dựng và các cơ quan khác chỉ là để chống đầu cơ mà thôi. Bởi lẽ, ngay như phân khúc nhà ở cao cấp Tp.HCM hiện cung đang lớn hơn cầu nên nhiều doanh nghiệp đành phải bán dưới giá thành xây dựng.
Tuy nhiên, cũng thừa nhận rằng, thực tế là lợi nhuận từ đầu tư bất động sản vẫn rất lớn có thể từ 50 – 100% nên mới có nhiều người lao vào bất động sản như vậy. Nhưng cũng có một quy luật khác của kinh doanh là lợi nhuận lớn thì rủi ro cũng nhiều. Nếu không có rủi ro thì lợi nhuận gần như cũng bằng không.
Giải pháp cơ bản mà chúng ta có thể đưa ra vào lúc này chỉ có thể là đẩy mạnh nguồn cung, thực hiện nghiêm túc bán qua sàn, đẩy mạnh nhà ở xã hội, tránh mua bán lòng vòng.
Từ Nguyên (thực hiện)
>>
[ Chuyên đề : Nhà ở xã hội ]
