Tại một số ngân hàng lớn nhất châu Âu, các khoản cho vay thế chấp bất động sản thương mại (CRE) đang đối mặt với những thử thách mới liên quan đến các tiêu chí xanh. Trọng tâm của vấn đề là lượng khí thải carbon của các cao ốc thương mại ở châu Âu và chi phí nâng cấp cần thiết để đảm bảo chúng phù hợp các quy định xanh mới của Liên minh châu Âu (EU).
Chỉ thị về hiệu suất năng lượng của các tòa nhà (EPBD) ở EU thúc đẩy hoạt động cải tạo theo các tiêu chí xanh ở các nước thành viên để đạt mục tiêu trung hòa carbon đối với các tòa nhà thương mại của khối này vào năm 2050. (Ảnh: Cloudglobal)
EU gần đây thông qua các sửa đổi của Chỉ thị về hiệu suất năng lượng của các tòa nhà (EPBD). Các sửa đổi này nhằm đưa EU đi đúng hướng để đạt mục tiêu trung hòa carbon các cao ốc thương mại hiện tại trong khu vực vào năm 2050 bằng cách thúc đẩy cải tạo ở mỗi nước thành viên.
Các ngân hàng lớn ở châu Âu đang bắt đầu phản ứng để tuân thủ chỉ EPBD. BNP Paribas (Pháp), ngân hàng lớn nhất của EU, hiện đặt mục tiêu cắt giảm tới 41% cường độ phát thải của danh mục cho vay bất động sản thương mại vào năm 2030. Các ngân hàng lớn khác ở châu Âu gồm Banco Santander, Barclays, ING và NatWest Group đã hoặc đang xem xét thực hiện các biện pháp tương tự.
Diễn biến này đánh dấu một ranh giới mới trong cách các ngân hàng xử lý rủi ro từ sổ sách cho vay của họ. Danh mục cho vay thế chấp CRE, vốn đã bị ảnh hưởng bởi lãi suất cao hơn và tỷ lệ lấp đầy không ổn định sau đại dịch Covid-19, hiện trở thành vấn đề đau đầu mới đối với các ngân hàng có sổ sách cho vay tràn ngập các tòa nhà cũ đang rất cần đầu tư để đáp ứng các yêu cầu xanh mới.
Trị giá của danh mục cho vay thế chấp CRE của BNP là 55,6 tỉ euro. Con số này ở các ngân hàng Deutsche Bank (Đức), ING (Hà Lan), Banco Santander (Tây Ban Nha) lần lượt là 69,5 tỉ euro, 75,5 tỉ euro và 57,6 tỉ euro.
Roxana Isaiu, giám đốc sản phẩm của GRESB (Hà Lan), nhà cung cấp dữ liệu ESG (môi trường, xã hội và quản trị) và chỉ số bền vững đối với bất động sản tiết lộ, công ty của bà gần đây gặp gỡ nhiều chủ ngân hàng muốn tư vấn tuân thủ các tiêu chí xanh mới cho các tòa nhà.
Điều rõ ràng hiện nay là nhiều tòa nhà cũ kỹ ở châu Âu có nguy cơ biến thành “tài sản mắc kẹt”, không thể bán hoặc cho thuê được nữa. EU ước tính khoảng 85% tòa nhà trong khối được xây dựng trước năm 2000, trong đó 75% có “hiệu suất năng lượng kém”.
Cao ốc thương mại ở Rotterdam, Hà Lan. (Ảnh: Bloomberg)
Theo Roxana Isaiu, Hà Lan là nơi có nhiều bất động sản thương mại tiết kiệm năng lượng hơn hầu hết các nước thành viên khác của EU. Nhưng ngay cả ở Hà Lan, có đến 1/3 thị trường bất động sản thương mại không đáp ứng mức chứng chỉ hiệu suất năng lượng (EPC) hạng C, yêu cầu tối thiểu của chỉ thị EPBD áp dụng kể từ đầu năm 2023.
Các ngân hàng nhận thấy họ đang phải gánh những khoản cho vay CRE quá tốn kém để cải tạo, đáp ứng yêu cầu về hiệu suất năng lượng. BNP cho biết, việc ngành bất động sản thương mại chuyển đổi sang nền kinh tế ít carbon hơn phụ thuộc rất nhiều vào khả năng cải tạo các tòa nhà hiện nay. BNP cho rằng, cần phải tăng tốc đáng kể hoạt động cải tạo đối với khoảng 80% các tòa nhà hiện tại ở EU có thể hoạt động đến năm 2050.
Tiến độ hoạt động cải tạo các toà nhà sẽ quyết định các loại khoản vay và loại hình bảo lãnh trái phiếu mà BNP sẵn sàng cung cấp. Ví dụ bộ phận xử lý các khoản cho vay mới của ngân hàng này sẽ xem tác động khí hậu là tiêu chí quyết định trước khi cung cấp vốn vay cho bất động sản thương mại. BNP được xếp hạng là nhà bảo lãnh phát hành trái phiếu xanh lớn nhất thế giới, cũng đang tìm cách tăng tỷ trọng tài trợ tài sản xanh.
Banco Santander, ngân hàng lớn nhất Tây Ban Nha đã bắt đầu phân tích rủi ro phát thải của các tài sản nằm trong danh mục cho vay CRE hồi năm ngoái. Ngân hàng này vẫn đang xác định cách tiến hành khử carbon ở danh mục cho vay CRE.
Tại Anh, Barclays đặt mục tiêu giảm 51% cường độ phát thải trong danh mục cho vay CRE vào năm 2030. Người phát ngôn của Barclays cho biết đang hợp tác chặt chẽ với khách hàng để giải quyết các rủi ro liên quan đến phát thải. Tuy nhiên, người phát ngôn lưu ý nỗ lực này đòi hỏi sự thay đổi mang tính hệ thống đối với các chính sách thường nằm ngoài tầm kiểm soát của Barclays.
EU ước tính, các tòa nhà trong khu vực chiếm hơn 40% tổng tiêu thụ năng lượng ở EU, khiến các ngân hàng khó có thể bỏ qua rủi ro môi trường. EU đã đặt mục tiêu đến năm 2030, cắt giảm 60% lượng khí thải nhà kính trong lĩnh vực xây dựng. Tài chính ngân hàng chắc chắn sẽ đóng một vai trò quan trọng trong quá trình đó.
Lê Linh
(KTSG Online /Theo Bloomberg)
