Chỉ trong vòng 2 năm, dự án cao ốc văn phòng Centre Point đã trải qua 3 đời chủ. Theo báo cáo thị trường bất động sản quý II/2013 của CBRE Việt Nam, chủ nhân mới của toà nhà có diện tích mặt bằng hơn 400 m2 tại số 106 đường Nguyễn Văn Trỗi, quận Phú Nhuận là Mapletree Vietnam. Việc mua bán dự án là hoạt động bình thường trong kinh doanh. Tuy nhiên, thương vụ Centre Point lại có nhiều điểm khá thú vị.
Dự án Centre Point do Công ty Cổ phần Phát triển Tài trợ Địa ốc R.C (Refico) làm chủ đầu tư với tổng vốn khoảng 40 triệu USD. Năm 2008, Refico được Ủy ban Nhân dân TP.HCM duyệt giá cho thuê quyền sử dụng là 33,57 tỉ đồng trong 32 năm đối với khu đất vàng này.
Theo chủ đầu tư, Centre Point được thiết kế theo tiêu chí tiết kiệm tối đa điện năng tiêu thụ (80% diện tích tòa nhà tiếp nhận được ánh sáng tự nhiên) và có thể giảm 20% lượng khí thải CO2 so với các tòa nhà có cùng diện tích.
Dự án đã được đưa vào hoạt động từ giữa năm 2009. Nhưng chỉ hơn 1 năm sau, Centre Point đã được chuyển nhượng lại cho Japan Asia Vietnam, một quỹ đầu tư bất động sản đến từ Nhật. Thông tin này có lẽ sẽ có ít người biết, nếu như Jones Lang LaSalle Vietnam không cho biết đang môi giới để bán tòa nhà này vào 2 năm trước. Trước đó, Jones Lang LaSalle Vietnam đã mất hơn 1 năm mới dàn xếp xong thương vụ chuyển nhượng cổ phần từ chủ đầu tư Refico cho Japan Asia Vietnam.
Điều bất ngờ là chỉ chưa đầy 7 tháng kể từ khi mua lại, Japan Asia Vietnam lại tiếp tục nhờ Jones Lang LaSalle Vietnam tìm đối tác để sang nhượng.
Giá Refico bán cho Japan Asia Vietnam không được tiết lộ. Tuy nhiên, theo một chuyên gia bất động sản, nguyên là giám đốc đầu tư của một công ty bất động sản nước ngoài lớn tại Việt Nam, Refico đã thu về khoảng 69 triệu USD. Nếu căn cứ vào tổng vốn đầu tư khoảng 40 triệu USD, giá bán này là quá hời cho Refico.
Nếu như Centre Point là món hời của Refico thì lại là quả đắng đối với Japan Asia Vietnam nếu giá họ bán cho Mapletree vào khoảng 54 triệu USD như vị chuyên gia trên tiết lộ. Không có bên liên quan nào lên tiếng về thông tin này, nhưng trong bản nghiên cứu được công bố hồi cuối tháng 6, Dragon Capital có viết: “Tòa nhà được bán lần thứ hai trong 2 năm qua mặc dù nhà đầu tư đã chịu lỗ to trong thương vụ bán lại này”.
Bản nghiên cứu đã khẳng định thông tin do vị chuyên gia trên tiết lộ là chính xác. Và có lẽ con số “lỗ to” mà Dragon Capital nói đến là vào khoảng 15 triệu USD.
Vì sao Japan Asia Vietnam lại bán nhanh và chấp nhận khoản lỗ lớn như vậy?
Hai năm trước, khi trả lời báo giới về lý do Japan Asia Vietnam quyết định bán Centre Point, ông David Lyons, Tổng Giám đốc Jones Lang LaSalle Vietnam, cho biết vì có kế hoạch đóng quỹ vào quý I/2013 nên Quỹ sẽ thoái vốn tại tất cả các dự án đang đầu tư.
Tuy nhiên, theo một số chuyên gia bất động sản, phân khúc văn phòng cho thuê đang bão hòa khiến giá thuê ngày càng giảm và đây cũng có thể là lý do khiến Japan Asia Vietnam quyết định rút khỏi Việt Nam.
Năm 2008, Japan Asia Vietnam đã khai trương văn phòng tại TP.HCM. Khi đó, giá thuê văn phòng hạng A tại thị trường này lên đến gần 80 USD/m2 (khoảng 1,5 triệu đồng/m2, tính theo tỉ giá 19.400 VND/USD ngày 18.6.2008). Tuy nhiên đến năm 2011, con số này chỉ còn chưa đầy phân nửa.
Nhưng nếu như vậy, tại sao Mapletree lại mua Centre Point? Theo Dragon Capital, tỉ suất sinh lợi đầu tư tăng từ 10,6% lên gần 13,5% và do đó thương vụ này rất tốt cho Mapletree. Chưa biết cách tính của Dragon Capital như thế nào, nhưng đối với một thị trường bất động sản có rủi ro cao như Việt Nam, mức lợi nhuận 13,5% không hề cao. Tại Việt Nam, ngay cả phân khúc có mức lợi nhuận thấp nhất là nhà giá rẻ đã có tỉ suất sinh lời trên 15%.
Một lý do có thể khiến thương vụ này trở nên tốt là giá thuê văn phòng tăng trở lại, làm tăng tỉ suất lợi nhuận (giá thuê của Centre Point hiện vào khoảng 27 USD/m2, tương đương 570.000 đồng/m2). Thế nhưng, không chỉ giá thuê đang giảm xuống mà tình hình ảm đạm cũng buộc các chủ đầu tư phải đưa ra nhiều chính sách ưu đãi để thu hút khách thuê. Do đó, việc tăng giá thuê rất khó xảy ra trong ngắn hạn.
Có lẽ lý do Mapletree muốn có một văn phòng ở Việt Nam xem ra hợp lý hơn. Bởi lẽ, hình thức đầu tư vào dự án có sẵn thường được các nhà đầu tư nước ngoài chưa có văn phòng ở Việt Nam và chưa có kinh nghiệm quản lý nhà thầu tại Việt Nam lựa chọn.
Mapletree là tập đoàn quản lý quỹ, đầu tư và phát triển bất động sản tập trung vào thị trường châu Á. Trong đó, Việt Nam được xem là điểm đến hấp dẫn. Trong cuộc trả lời phỏng vấn báo Công Thương hồi đầu năm 2012, ông Chua Tiow Chye, Giám đốc Đầu tư Mapletree, cho biết: “Công ty cam kết đầu tư lâu dài tại Việt Nam và tin tưởng vào tiềm năng dài hạn của thị trường này”.
Số vốn Mapletree cam kết đầu tư lên đến 1 tỉ USD, rót vào những lĩnh vực như hậu cần, công nghiệp, văn phòng, bán lẻ. Hiện tại, các dự án đã đi vào hoạt động của Mapletree chủ yếu trong lĩnh vực hậu cần như Mapletree Logistics Center tại Khu Công nghiệp VSIP I (vốn đầu tư 400 triệu USD), Mapletree Binh Duong Logistics Park (110 triệu USD), hay Mapletree Logistics Center tại Bắc Ninh (70 triệu USD).
Có lẽ Mapletree đang cần một đại bản doanh tại Việt Nam. Và nếu đúng như vậy, có thể cam kết1 tỉ USD của Tập đoàn sẽ sớm trở thành hiện thực./.
Nguyễn Hùng
