Các nhà đầu tư ồ ạt rút tiền khỏi các quỹ đầu tư bất động sản ở châu Âu để gửi vào ngân hàng, đang cung cấp các mức lãi suất tiết kiệm hấp dẫn. Diễn biến mới này càng gây áp lực lên thị trường bất động sản đang u ám của khu vực vì các quỹ buộc phải bán tháo tài sản để trả tiền cho nhà đầu tư.
Coeur Defense, tổ hợp văn phòng lớn nhất châu Âu, tọa lạc ở phía tây Paris. (Ảnh: Getty)
Trong kỷ nguyên tiền rẻ trước đây, một dòng tiền lớn đổ vào các quỹ bất động sản ở châu Âu. Nhưng khi các kênh đầu tư khác mang lại tỷ suất lợi nhuận tốt hơn và dễ dàng hơn, nhà đầu tư đang tìm cách rút tiền khỏi các quỹ này, gây áp lực mới cho thị trường bất động sản trong khu vực. Với các yêu cầu rút tiền ngày càng tăng, các quỹ có thể buộc phải cần bán nhanh bất động sản để huy động tiền mặt trả cho nhà đầu tư. Điều này hứa hẹn giúp chấm dứt tình trạng bế tắc thanh khoản trên thị trường bất động sản bắt đầu từ năm ngoái khi lãi suất thế chấp tăng cao, thúc đẩy người mua đưa ra mức giá thấp mà người bán không sẵn lòng chấp nhận. Trên khắp châu Âu, đầu tư bất động sản thương mại giảm 59% trong nửa đầu năm, theo MSCI. Mức định giá bất động sản thương mại, vốn đã giảm hai con số, có thể giảm thêm khi các quỹ bắt đầu bán tài sản.
Diễn biến mới gây ra mối đe dọa đặc biệt ở Pháp và Đức. Các quỹ quỹ mở ở Pháp đang rao bán hơn 5 tỉ euro bất động sản trong và ngoài nước. Ở Đức, quá trình bán tài sản của các quỹ chậm hơn do các quy định yêu cầu nhà đầu tư phải đợi một năm để rút tiền từ các quỹ bất động sản.
Nhưng dấu căng thẳng đã xuất hiện khi chứng chỉ của các quỹ bất động sàn đang giao dịch với mức chiết khấu đáng kể. Trong một lĩnh vực nắm giữ tài sản trị giá 835 tỉ euro, bất kỳ hành động bán tháo nào cũng sẽ ảnh hưởng đến việc định giá toàn ngành và gây ra mối đe dọa lớn đối với các chủ sở hữu bất động sản đang nợ nần lớn.
“Mức nợ cao của các quỹ bất động sản, mức chiết khấu mà chứng chỉ quỹ của họ đang giao dịch trên thị trường thứ cấp, tất cả đều là dấu hiệu cho thấy nhà đầu tư ngày càng muốn rút tiền” Niko Schultz-Suchting, người đứng đầu bộ phận tư vấn bất động sản của Đức ở hãng luật Freshfields, nhận xét.
Các quỹ mở bất động sản là kênh đầu tư được yêu thích khi lãi suất chạm đáy và lợi nhuận từ trái phiếu cũng như tài khoản tiết kiệm truyền thống sụt giảm. Nhưng sau 10 lần tăng lãi suất của Ngân hàng trung ương Châu Âu (ECB) kể từ tháng 7-2022, xu hướng đầu tư đã đảo ngược. Khi các tài sản khác trở nên hấp dẫn hơn, giá bất động sản đang trên đà giảm, nhiều số nhà đầu tư rút tiền khỏi các quỹ bất động sản.
Triển vọng u ám của lĩnh vực này đã thu hút sự chú ý của ECB. Các nhà hoạch định chính sách của ECB đang lo ngại về những lỗ hổng trên thị trường quỹ đầu tư bất động sản trị giá gần 1 nghìn tỉ euro của khu vực sử dụng đồng euro (eurozone). Hồi tháng 4, ECB lưu ý, với mức kiểm soát khoảng 40% bất động sản thương mại của eurozone, các quỹ này gây rủi ro cho sự ổn định tài chính.
“Nếu bạn nhận được 3-4% thu nhập cố định từ lãi suất tiền gửi ở ngân hàng, tại sao bạn lại cần bỏ tiền vào quỹ bất động sản mở?” Henning Koch, CEO của công ty quản lý quỹ bất động sản Commerz Real (Đức), nói.
Áp lực hiện rõ tại UniImmo Global, quỹ bất động sản của Union Investment, đơn vị quản lý tài sản của DZ Bank, ngân hàng lớn thứ hai của Đức. Chứng chỉ quỹ của UniImmo Global đang giao dịch với mức chiết khấu khoảng 13% so với giá trị tài sản ròng.
Mức nợ gia tăng là một dấu hiệu khác cho thấy áp lực, với tỷ lệ vay vay trên giá trị tài sản của UniImmo Global, thước đo quy mô nợ của quỹ, tăng lên 24,4% tính đến tháng 3, từ mức 22,1% một năm trước đó. Quỹ đã ghi nhận dòng vốn rút ròng gần 75 triệu euro vào năm 2022, chiếm khoảng 2% tổng tài sản.
Nhiều quỹ mở lớn nhất của Đức đã tồn tại trong nhiều thập niên, có nghĩa là danh mục bất động sản của họ được mua tích lũy dần dần. Ngược lại, các quỹ ở Pháp thực hiện phần lớn hoạt động mua vào trong những năm gần đây khi giá cả bất động sản tăng cao. Opcimmo, một quỹ do Amundi (Pháp) thành lập vào năm 2012, đã tích lũy danh mục đầu tư đạt đỉnh điểm 8,6 tỉ euro vào năm 2020.
Năm 2017, Opcimmo dẫn đầu một nhóm nhà đầu tư khác chi 1,8 tỉ đô la để mua lại Coeur Defense, tổ hợp văn phòng lớn nhất châu Âu, tọa lạc ở phía tây Paris.
Với phần lớn danh mục đầu tư là các bất động sản thương mại ở Pháp, hoạt động của Opcimmo bị ảnh hưởng do mức định giá của chúng suy giảm. Điều này thúc đẩy nhà đầu tư rút tiền ra khỏi quỹ Opcimmo để gửi tiền vào nơi khác. Tại Paris, mức định giá văn phòng giảm khoảng 14% trong năm nay, tính đến tháng 6, theo ngân hàng BNP Paribas. Khi số tiền mua lại chứng chỉ quỹ tăng lên (do nhà đầu tư yêu cầu rút tiền), Amundi buộc phải bán tháo tài sản văn phòng. Trong nửa đầu năm nay, các quỹ của Amundi đã rao bán các tài sản trị giá 2 tỉ euro nhưng cho đến nay, chỉ bán được chưa đến một nửa số đó.
Hồi tháng 6, Amundi buộc phải đưa ra các quy định mới nhằm hạn chế số lượng tiền mặt mà các nhà đầu tư có thể rút.
Hồi đầu năm, hai công ty ty quản lý BlackRock (Mỹ) và M&G (Anh) trì hoãn mua lại chứng chỉ của các quỹ bất động sản của họ ở Anh đang quản lý khoảng 8,1 tỉ bảng Anh do lượng nhà đầu tư rút tiền quá lớn.
Chánh Tài
(KTSG Online /Theo Bloomberg)
