Khi giấc mơ sở hữu nhà dần xa
Khoảng giá giao dịch bình quân với sản phẩm căn hộ tại thị trường Hà Nội và TPHCM là 70-80 triệu đồng/m2 tính tới tháng 9-2025, tăng 5,6% so với đầu năm. Thậm chí, một số dự án hạng sang có giá vượt 150 triệu đồng/m2, theo số liệu từ Bộ Xây dựng.
Giá nhà ở xã hội mới chủ yếu trong khoảng 15-25 triệu đồng/m2, có biến động nhẹ. Giá đất nền tại Hà Nội phổ biến trong khoảng 60-100 triệu đồng/m2, tại TPHCM dao động 60-120 triệu đồng/m2, trong khi một số khu vực ven đô và vùng phụ cận có giá chào bán lên tới 200 triệu đồng/m2.
Mức giá này, theo các chuyên gia, là cao và vượt xa khả năng chi trả của phần lớn hộ gia đình, đặc biệt tại Hà Nội và TPHCM.
Còn phân khúc nhà ở xã hội có mức giá thấp hơn, nhưng nguồn cung còn hạn chế, chưa đủ cân đối với nhu cầu thực tế. Với mỗi căn hộ có diệu tích 50 m2, người dân dự kiến chi khoảng 0,75-1,25 tỉ đồng, Mức này thấp hơn nhiều so với nhà thương mại, nhưng người lao động vẫn gặp khó khăn trong việc tiếp cận, nhất là với mức thu nhập trung bình hiện nay.
“Với mức thu nhập trung bình khoảng 15 triệu đồng/tháng, một số hộ gia đình có thể cân nhắc chuyện mua nhà. Nhưng với mức thu nhập phổ biến hiện nay chỉ dao động trên dưới 10 triệu đồng/tháng, giấc mơ sở hữu nhà gần như vượt ngoài tầm với” ông Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản (BĐS) Việt Nam nói và cho biết mức chênh lệch lớn giữa thu nhập và giá nhà khiến nhiều người buộc phải kéo dài thời gian thuê trọ.
Cũng theo ông Khôi, với mức thu nhập hiện tại, thì các hộ gia đình dành phải hơn 20 năm để trả hết nợ vay trong trường hợp tiếp cận được các gói vay vốn. Hơn nữa, khoản vay dài hạn là gánh nặng không nhỏ, ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng cuộc sống và khả năng tích lũy của người dân.
Nói thêm về thực trạng này, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, cho biết dòng tiền dẫn dắt thị trường BĐS vẫn mang định hướng đầu tư nhiều hơn mua để ở. Thậm chí, lực cầu đầu tư tăng mạnh trong bối cảnh chính sách tín dụng được nới lỏng.
Số liệu từ NHNN cho thấy dư nợ tín dụng BĐS đạt hơn 4 triệu tỉ đồng tính đến cuối tháng 7-2025, tăng 17% so với cuối năm 2024 và chiếm gần 24% tổng dư nợ nền kinh tế.
Trong bối cảnh áp lực lạm phát và hạ tầng được đẩy mạnh, nhiều nhà đầu tư coi BĐS sản là kênh trú ẩn an toàn và công cụ sinh lời hiệu quả. Điều này khiến người có nhu cầu mua để ở gặp khó khăn, vì khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà ngày càng kéo giãn. Chẳng hạn, có những sản phẩm chung cư tại thị trường Hà Nội và TPHCM giao dịch quanh khoảng 90-95 triệu đồng/m2, thậm chí vượt 120 triệu/m2.
Bên cạnh yếu tố tâm lý, đã có tình trạng một số sàn phân phối kết hợp với chủ đầu tư để gom sản phẩm, sau đó tung tin khan hiếm nhằm kích thích tâm lý đầu cơ. Tiếp đó, các nhóm đầu tư thứ cấp tham gia “lướt sóng”, đẩy giá bán thứ cấp cao hơn khoảng 10-15% so với giá gốc, khiến mặt bằng giá tăng mạnh.
“Phần lớn giao dịch trên thị trường hiện nay đến từ nhóm nhà đầu tư mua bất động sản thứ hai – tức là mua để đầu tư, không phải để ở”, ông Đính nói.
Để giảm thiểu tình trạng đầu cơ/lướt sóng nhà đất, gần đây Bộ Xây dựng đã công bố dự thảo Nghị quyết về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá BĐS (dự thảo) với loạt giải pháp, gồm: thành lập Trung tâm giao dịch BĐS nhằm minh bạch hóa thông tin thị trường; hạn chế tín dụng với người mua nhà thứ hai trở lên nhằm làm giảm đầu cơ/lướt sóng; yêu cầu các địa phương dành tối thiểu 20% quỹ đất dự án cho nhà ở thương mại giá phù hợp…
Tuy nhiên, một số chuyên gia đánh giá hiệu quả của các chính sách này chỉ có giới hạn. Theo đó, việc giới hạn trần tín dụng ở mức 50% với căn nhà thứ hai và 30% với căn nhà thứ ba có thể góp phần hạn chế vốn tín dụng vào hoạt động đầu cơ hoặc găm giữ BĐS, nhưng không thể ngăn nhóm nhà đầu tư sử dụng vốn tự có. Hoặc họ chỉ cần đặt cọc một khoản nhỏ, sau đó tạo cầu ảo, thổi giá và thu lợi nhanh từ chênh lệch giá mà không cần sử dụng vốn vay.
Ngoài ra, quy định về mức trần lợi nhuận bằng 20% tổng vốn đầu tư cho các dự án nhà ở thương mại giá phù hợp có thể khiến một số chủ đầu tư “đẩy” một phần chi phí đầu tư, như khoản phí tư vấn và quản lý, để tăng tổng mức đầu tư, qua đó nâng mức lợi nhuận tuyệt đối. Thậm chí, sẽ có chủ đầu tư bán nhà hai giá để tránh quy định này.
Sớm quy hoạch, bổ sung nguồn cung cho thị trường
Để người dân tiếp cận nhà ở với chi phí phù hợp, các chuyên gia và đại diện doanh nghiệp cho rằng cần thực hiện đồng thời ba việc, gồm: tăng nguồn cung; giảm chi phí đầu vào; hạn chế đầu cơ.
Thực tế, tại TPHCM, có 616/838 dự án gặp khó khăn, vướng mắc, tồn đọng đã được các cơ quan của thành phố tháo gỡ tính tới tháng 9-2025. Đáng lưu ý, 24/29 dự án thuộc nhóm khó khăn liên quan đến quy hoạch và thủ tục đầu tư, do Sở Xây dựng phụ trách, đã được tháo gỡ. Điều này giúp thị trường có thêm nguồn sản phẩm mới và góp phần tăng niềm tin cho chủ đầu tư.
Tại tọa đàm “Giải cơn khát nhà ở vừa túi tiền” vào chiều 17-10, thông điệp tập trung tháo gỡ cho các dự án gặp vướng mắc tiếp tục được ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM, nhấn mạnh trong bối cảnh có 2.890 dự án trên cả nước đang trong tình trạng này. Đồng thời, phải rút ngắn thủ tục hành chính liên quan tới đất đai.
Bên cạnh đó, tạo điều kiện cho doanh nghiệp được tiếp cận quỹ đất một cách công bằng, thông qua việc thực hiện Nghị quyết 171 của Quốc hội về thí điểm cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất ở và đất khác không phải là đất ở (hoặc đang có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở) để thực hiện dự án nhà ở thương mại. Bổ sung, ông Trần Quang Trung, Giám đốc phát triển kinh doanh của One Housing, cho rằng Nhà nước, với vai trò điều tiết và quản lý thị trường cần đi trước một bước. Cụ thể, quy hoạch và dành sẵn quỹ đất ở các khu vực xung quanh những dự án hạ tầng như tuyến metro, đường sắt cao tốc, đường sắt đô thị này để phát triển nhà ở cho số đông.
Hiện TPHCM là một trong số ít địa phương đã triển khai mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD), với mục tiêu xây dựng 355 km đường sắt đô thị vào năm 2035. Đồng thời, triển khai 11 vị trí TOD dọc tuyến đường sắt đô thị và vành đai 3 trong giai đoạn 2024-2028.
“Phải quy hoạch ngay từ bây giờ, để 5-10 năm nữa, khi hạ tầng hoàn thiện, thế hệ tương lai sẽ có cơ hội tiếp cận những sản phẩm nhà ở phù hợp. Nếu không làm vậy, các chủ đầu tư sẽ lại xây dựng các dự án cao cấp khi hạ tầng hoàn thành và sự mất cân đối sẽ tái diễn”, ông Trung nhấn mạnh.
Bên cạnh những giải pháp trên, các chuyên gia cho rằng cơ quan quản lý nên vận dụng nhóm giải pháp thuế nhiều hơn, gồm: thuế giao dịch ngắn hạn; thuế sở hữu căn nhà thứ hai trở lên; thuế găm giữ BĐS với các dự án được phê duyệ,t nhưng bỏ hoang. Bởi chỉ khi kết hợp đồng bộ giữa minh bạch thông tin, cải thiện nguồn cung, tín dụng và thuế, Nhà nước mới có thể kiểm soát hiệu quả giá BĐS, hạn chế đầu cơ.
Vân Phong
