Thị trường bất động sản tại Việt Nam đang trong tình trạng phát triển thiếu kiểm soát do vắng bóng các sắc thuế điều tiết hiệu quả. Việc thiếu sắc thuế đánh vào hành vi sở hữu nhiều bất động sản, thuế lũy tiến theo giá trị hoặc lũy thoái theo thời gian nắm giữ đã dẫn đến tình trạng găm giữ đất đai, đầu cơ nhà ở, khiến tài nguyên bị lãng phí và một lượng lớn vốn nằm “chết” trong thị trường này thay vì chảy vào các lĩnh vực đem lại lợi ích lâu dài cho nền kinh tế.
Do vậy, hệ thống thuế thu nhập cá nhân của Việt Nam hiện nay nên được thiết kế lại theo hướng tăng nghĩa vụ thuế đối với tiền lãi từ việc găm giữ, đầu cơ các tài sản không phục vụ sản xuất, ít đem lại lợi ích lâu dài cho nền kinh tế như bất động sản bỏ không/găm giữ, vàng hay tiền mã hóa.
Trong dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế) mới đây, Bộ Tài chính đề xuất áp mức thuế suất 20% đối với tiền lãi từng lần chuyển nhượng bất động sản, không phân biệt thời gian nắm giữ. Việc không phân biệt thời gian nắm giữ khiến sắc thuế này không có khả năng chống lại tình trạng đầu cơ và găm giữ ngắn hạn. Bên cạnh đó, sắc thuế này cũng ít có khả năng giúp giảm giá bất động sản (hiện nay đã vượt xa khả năng chi trả của những người được coi là có thu nhập từ tiền công và tiền lương ở mức khá cao trong xã hội). Gánh nặng của sắc thuế này sẽ được chia sẻ giữa người mua và người bán, và trên một thị trường thiếu hụt nguồn cung, người mua nhà sẽ phải chịu thuế nhiều hơn.
Cũng theo dự thảo luật này, khi không xác định được tiền lãi (giá mua và các chi phí liên quan) thì luật sẽ áp dụng các mức thuế khác nhau theo giá bán phụ thuộc vào thời gian nắm giữ. Cách đánh thuế này tốt hơn so với cách trên bởi vì nó phân biệt giữa ngắn hạn với dài hạn, và phần nào giải quyết được tình trạng đầu cơ thổi giá và găm giữ bất động sản.
Tuy nhiên, cả hai cách đánh thuế (với mức thuế suất khá cao) ở trên đều có thể dẫn đến tình trạng lách thuế bằng các hợp đồng giả và tăng chi phí giao dịch. Đặc biệt, gánh nặng thuế có thể sẽ đẩy phần nhiều sang phía người mua và phản tác dụng đối với người có nhu cầu ở thật. Ngoài ra, các chính sách này còn giảm tính hấp dẫn của việc mua – bán bất động sản, ảnh hưởng tiêu cực đến thanh khoản thị trường, đặc biệt là với bất động sản thứ cấp.
Điều đáng tiếc là dự thảo luật lần này vẫn chưa đề cập đến một sắc thuế hiệu quả hơn trong việc điều tiết thị trường bất động sản, đó là đánh thuế vào căn nhà/mảnh đất thứ hai trở đi hàng năm (ví dụ, 1% hàng năm trên giá trị bất động sản). Sắc thuế này có thể đem lại nhiều lợi ích.
Trước hết, đánh thuế như vậy sẽ hạn chế đầu cơ và găm giữ bất động sản, vốn đang tạo ra các “đô thị ma” và tình trạng khan hiếm nguồn cung trên thị trường thứ cấp, đẩy giá nhà đất lên cao một cách phi lý, kéo theo chi phí sinh hoạt và sản xuất gia tăng, từ đó làm giảm năng lực cạnh tranh của quốc gia. Khi chi phí sở hữu căn nhà thứ hai trở đi tăng lên do thuế, những người găm giữ sẽ có xu hướng sử dụng hiệu quả hơn bằng cách cho thuê hoặc đưa vào sản xuất kinh doanh, hoặc buộc phải bán bớt. Điều này sẽ làm tăng nguồn cung và góp phần hạ nhiệt giá nhà trên thị trường, giúp thị trường bất động sản trở nên lành mạnh và tránh được sự lãng phí tài nguyên.
Bên cạnh đó, đánh thuế như vậy sẽ tạo ra nguồn thu ổn định để tái đầu tư vào phát triển cơ sở hạ tầng tại địa phương như công viên, đường sá, bệnh viện, trường học, từ đó nâng cao chất lượng sống và dịch vụ công. Hơn nữa, nguồn thu này cũng mở ra cơ hội để Việt Nam cắt giảm các loại thuế khác như thuế thu nhập doanh nghiệp và thuế đánh vào tiền công và tiền lương – những sắc thuế hiện đang làm giảm động lực sản xuất kinh doanh, lao động và tiêu dùng. Đặc biệt, đánh thuế như vậy sẽ giúp dịch chuyển nguồn lực xã hội ra khỏi các kênh đầu cơ, hướng dòng vốn vào các lĩnh vực sản xuất thực, thúc đẩy tăng trưởng kinh tế bền vững và hạn chế sự gia tăng chênh lệch giàu nghèo trong xã hội. Nó còn giúp hệ thống ngân hàng giảm bớt được rủi ro khi phụ thuộc quá nhiều vào thị trường bất động sản.
Ngoài những ưu điểm vừa phân tích, sắc thuế này sẽ không làm giảm, thậm chí còn làm tăng thanh khoản của thị trường bất động sản. Những băn khoăn về sự thiếu công bằng khi một căn nhà, mảnh đất của người này có giá trị lớn hơn nhiều lần tổng tài sản của người có hai hay ba căn nhà có thể dễ dàng được hóa giải nếu như luật bổ sung điều kiện tổng giá trị/diện tích nhà ở phải vượt một ngưỡng nhất định mới phải chịu thuế.
Sắc thuế này (property tax) đã được hầu hết các nước trên thế giới áp dụng và trở thành nguồn thu chính để các địa phương phát triển cơ sở hạ tầng và dịch vụ công. Điều quan trọng ở đây là các nhà hoạch định chính sách có đủ quyết tâm làm lành mạnh hóa thị trường bất động sản trước khi nó gây ra những hậu quả lâu dài cho nền kinh tế và xã hội hay không, còn những băn khoăn như trên chỉ mang tính kỹ thuật và hoàn toàn có thể hóa giải được.
Khánh Nguyên (ghi)
