Chuyện tranh chấp về sở hữu chung, sở hữu riêng và nhất là về mức phí sử dụng dịch vụ tiện ích tại các chung cư đã gần như trở thành chuyện thường ngày. Báo chí nhiều lần đề cập, đặc biệt là mỗi khi xuất hiện điểm nóng xung đột; dư luận xã hội phản ứng; các chuyên gia đã lên tiếng; nhà chức trách đã can thiệp. Nói chung các chủ thể tiêu biểu trong đời sống xã hội đã vào vai nhằm thúc đẩy câu chuyện đi đến hồi kết. Nhưng rồi sự việc vẫn tiếp diễn, một cách ngang bướng và đầy thách thức!
Xung đột tại chung cư Kaengnam hồi đầu năm 2012.
Điều lạ lùng là ít người thắc mắc tại sao chuyện tương tự không xảy ra ở các nước tiên tiến, trong khi ở nơi đó, chung cư là loại hình nhà ở phổ biến hơn nhiều so với Việt Nam. Mấu chốt của vấn đề, ai cũng thấy, là việc chủ đầu tư giữ quyền sở hữu đối với các tài sản có tác dụng tạo ra tiện ích trong cuộc sống hàng ngày của người sống trong chung cư, như cầu thang máy, nhà để xe…; khi chung cư đi vào vận hành, các tài sản ấy được chủ đầu tư khai thác trong tư thế người cung ứng dịch vụ và trở thành một nguồn thu lợi bổ sung, bên cạnh nguồn thu từ việc bán căn hộ. Xung đột thường bắt nguồn từ việc chủ đầu tư ấn định mức phí dịch vụ cao ngất, khiến cư dân cảm thấy bị ép uổng trong điều kiện việc sử dụng tiện ích là một phần nhu cầu sinh hoạt thiết yếu, nghĩa là không dùng không được.
| Điểm bất hợp lý trong quan hệ tay đôi chủ đầu tư – chủ căn hộ chính là việc chủ đầu tư vừa có điều kiện nắm giữ các tài sản được coi là yết hầu của cơ thể chung cư, vừa giữ vị thế “kèo trên” trong thương lượng, kết ước với chủ căn hộ về việc sử dụng tài sản. |
Lý do, đơn giản, là bởi vì chẳng có ai lên tiếng, nhân danh nhà chức trách có thẩm quyền, khẳng định rằng trong trường hợp chủ đầu tư giữ lại thang máy, nhà để xe… làm tài sản riêng, thì chủ căn hộ có quyền sử dụng các tài sản ấy trên cơ sở quan hệ địa dịch chứ không phải theo một hợp đồng cung ứng dịch vụ.
Đáng lý ra, nếu chủ đầu tư không bán các tài sản loại này cho chủ căn hộ, thì ở góc nhìn thụ hưởng tiện ích, căn hộ phải được coi là ở trong tình trạng bị vây bọc. Theo pháp luật dân sự, chủ căn hộ trong tình trạng này đương nhiên có một quyền mà trong khoa học luật gọi là địa dịch, cho phép sử dụng các tài sản đó để đáp ứng các nhu cầu chính đáng trong cuộc sống hàng ngày của mình. Chủ đầu tư chỉ có quyền yêu cầu chủ căn hộ bù đắp thiệt hại do việc tài sản của mình bị người khác sử dụng. Mức bồi thường có thể được hai bên thoả thuận hoặc do toà án xác định nếu các bên có yêu cầu. Mọi chuyện phải được xử lý dứt khoát ngay tại thời điểm căn hộ được đem bán. Nếu chủ đầu tư không chủ động đặt và giải quyết vấn đề lúc đó, thì chủ căn hộ được quyền hiểu là chủ đầu tư không yêu cầu bồi thường và bởi vậy, có quyền sử dụng miễn phí các tài sản ấy mà chủ đầu tư không có quyền phản đối.
Cách tốt nhất để chủ đầu tư không phải vướng vào những rắc rối kiểu này là không giữ lại các tài sản này mà chuyển hết thành tài sản chung của các chủ căn hộ. Chung cư đúng nghĩa, về phương diện pháp luật sở hữu, phải là tập hợp các căn hộ. Mỗi căn hộ là một đơn vị bất động sản gồm phần sở hữu riêng biệt của chủ căn hộ và một phần tỷ lệ quyền sở hữu đối với khối tài sản chung của toàn chung cư. Các tài sản chung được đặt dưới sự quản lý của hội nghị nhà chung cư. Hội nghị này có thể tự mình hoặc uỷ quyền cho ban quản trị lựa chọn nhà cung ứng dịch vụ để quản lý và khai thác các tài sản chung trong đó có công trình, thiết bị tiện ích. Nghĩa vụ đóng góp để trả phí dịch vụ được phân bổ cho các chủ căn hộ theo nghị quyết của hội nghị nhà chung cư, được thông qua bằng cách biểu quyết dân chủ theo đa số.
Tất cả những điều nói trên đó đều đã có thể đạt được từ việc áp dụng các quy định nằm sờ sờ trong các văn bản pháp luật hiện hành. Nhưng rốt cuộc, thay vào đó là lợi thế kỳ quặc của nhà đầu tư trong quan hệ với chủ căn hộ, như đã nói: vừa có được tài sản riêng mang ý nghĩa khống chế, vừa có được vị trí của kẻ mạnh trong thương lượng. Trước lợi thế đó, chủ căn hộ ở trong tình cảnh giống như người đi xe khách đường dài bị buộc ăn cơm tù ở trạm dừng chân: không có sự lựa chọn, cũng chẳng chạy đâu cho thoát, phải bấm bụng ăn và trả tiền theo đòi hỏi của nhà hàng.
Lý do, đơn giản, là bởi vì chẳng có ai lên tiếng, nhân danh nhà chức trách có thẩm quyền, khẳng định rằng trong trường hợp chủ đầu tư giữ lại thang máy, nhà để xe làm tài sản riêng, thì chủ căn hộ có quyền sử dụng các tài sản ấy trên cơ sở quan hệ địa dịch chứ không phải theo một hợp đồng cung ứng dịch vụ.
PGS.TS Nguyễn Ngọc Điện
