Đề xuất của Bộ Xây dựng về xoá bỏ hình thức chia lô, bán nền tại các dự án đang gây tranh cãi rất lớn trên các diễn đàn, đặc biệt vấp phải sự phản ứng của các doanh nghiệp (DN) xây dựng có tiềm lực tài chính hạn chế.
Tuy nhiên, qua trao đổi với các chuyên gia và lãnh đạo cơ quan chức năng, quan điểm chung vẫn tiếp tục khẳng định đây là chủ trương cần thiết và tuy khó khăn, nhưng phải kiên quyết và cần có lộ trình để thực hiện.
Ông Nguyễn Mạnh Hà – Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS – Bộ Xây dựng (ảnh bên):
Phân lô, bán nền không phải là lối thoát duy nhất
Các chủ đầu tư dự án nhà ở đô thị đang bày tỏ sự quan ngại về đề xuất của Bộ Xây dựng, cho đây có thể là “đòn” loại các DN có năng lực tài chính hạn chế ra khỏi thị trường, nhất là trong bối cảnh chính sách tín dụng thắt chặt đối với lĩnh vực BĐS, ý kiến của ông về vấn đề này thế nào, thưa ông?
– Biện pháp xóa bỏ chia lô, bán nền mà Bộ Xây dựng báo cáo gửi Thủ tướng Chính phủ không phải đề xuất mới. Việc này đã được quy định trong Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành. Trên thực tế, luật ban hành đã 7 năm nay, nhưng thực tế các địa phương vẫn chưa thực hiện triệt để. Nhiều chủ đầu tư vẫn cố tình tạo ra các lý do để chia lô, bán nền, huy động vốn làm nhà ở.
Các cấp chính quyền cũng không kiên quyết trong việc phê duyệt dự án. Hệ quả là hàng loạt dự án nhà ở được xây dựng nhưng không hình thành được đô thị. Nhiều dự án tỉ lệ đưa vào sử dụng rất thấp, để đất đai hoang hóa, lãng phí. Điều đó cũng chứng tỏ người mua không có nhu cầu ở thực sự, mà phần nhiều là đầu cơ. Nếu không làm mạnh việc xóa bỏ phân lô, bán nền được xem là gốc rễ của đầu cơ, thì rủi ro và thiệt hại sẽ luôn là người tiêu dùng cuối cùng.
Nhưng thực tế thì phần đông các chủ dự án BĐS, do năng lực tài chính hạn chế, sẽ gặp khó khăn vì dự án không triển khai được, thị trường sẽ đóng băng vì không có giao dịch?
– Không thể cứ chia lô, bán nền rồi để cỏ mọc. Nếu năng lực tài chính hạn chế thì chủ đầu tư có thể chọn loại hình nhà chung cư để bán đến đối tượng có nhu cầu sử dụng, việc này sẽ hạn chế đáng kể việc mua đi bán lại đất dự án.
Bộ Xây dựng qua thành lập các đoàn kiểm tra tình tình sử dụng nhà ở tại 18 dự án tại Hà Nội, cho thấy tỉ lệ nhà ở đưa vào sử dụng đạt thấp, chủ yếu rơi vào loại nhà biệt thự, nhà liền kề. Trong khi tỉ lệ các căn hộ chung cư cao tầng đưa vào sử dụng lại đạt rất cao. Điều đó cho thấy đối tượng có nhu cầu thực sự nằm ở phân khúc này chủ yếu. Nói điều này để thấy, không phải phân lô, bán nền là lối thoát duy nhất cho các chủ dự án để huy động vốn của người mua.
Có ý kiến cho rằng, trong bối cảnh nguồn cung tín dụng BĐS đang hạn hẹp, Nhà nước có thể vẫn áp dụng hình thức chia lô, bán nền, nhưng sẽ giám sát chặt các dự án, xử phạt nặng các chủ đầu tư vi phạm. Nếu thực hiện cấm ngay thì giá đất nền sẽ bị đẩy lên cao?
– Vấn đề là tới đây sẽ không còn đất để chia lô, bán nền nữa. Tôi làm một phép tính đơn giản, xây một nhà chung cư bình quân 200 căn hộ, diện tích xây dựng khoảng 1.000m2 đã có thể giải quyết chỗ ở cho khoảng 800 – 1.000 người. Nhưng nếu phân lô, bán nền thì để làm 200 căn hộ, dọc 2 bên đường, mỗi căn mặt tiền 5m thôi thì đã phải cần tới 500m.
Ở các nước xung quanh như Trung Quốc, Singapore, các đô thị lớn làm gì có biệt thự, nhà liền kề, mà chủ yếu phát triển các chung cư để giải quyết quy hoạch đô thị. Như thế mới có đất để hình thành các không gian công viên, cây xanh, hồ nước, tăng diện tích đất dành cho giao thông công cộng… Một chính sách đưa ra luôn phải hướng đến số đông là đại đa số người dân có nhu cầu về nhà ở. Việc chia lô, bán nền chỉ làm lợi cho một số chủ đầu tư và những người trục lợi từ đầu cơ đất đai.
GS-TS Đặng Hùng Võ – nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên – Môi trường (ảnh):
Vẫn để xảy ra chia lô, bán nền là do móc ngoặc
Theo quy định hiện nay, các dự án chỉ được áp dụng hình thức chia lô, bán nền với các đô thị hạng 3 trở xuống và các khu vực nông thôn, vùng sâu, vùng xa. Đây là những khu vực có tính đặc thù riêng do kinh tế người dân còn khó khăn, không thể thanh toán tiền nhà một cục, mà phải trả chia làm nhiều đợt.
Tuy nhiên, điều đáng nói là hiện ở các thành phố lớn vẫn có tình trạng các dự án KĐT vượt rào luật pháp, dù biết là bị cấm nhưng vẫn chia lô, bán nền để kiếm lợi. Khi chọn hình thức này, chủ đầu tư không phải chi phí nhiều, nhà đầu cơ cũng thích vì không phải bỏ thêm tiền đóng góp xây thô…, trong khi theo quy định của Luật Đất đai 2003, các chủ đầu tư nên tìm kiếm lợi nhuận từ đầu tư trên đất, chứ không nên tìm kiếm lợi nhuận chủ yếu từ đất như hiện nay, vì như vậy là không đảm bảo sự bình đẳng.
Trên thực tế, đề xuất xóa bỏ chia lô, bán nền không hề mới và đáng lẽ nó phải khả thi từ lâu rồi, nhưng bởi có sự móc ngoặc giữa chính quyền địa phương và các DN vi phạm pháp luật, nên tình trạng này vẫn xảy ra, dẫn đến hình thành các khu đô thị hoang hóa, manh mún, rất mất mỹ quan.
Tôi cũng cho rằng, không phải cứ phá bỏ rào cản cấm chia lô, bán nền vào thời điểm này là sẽ góp phần tăng giao dịch của thị trường BĐS. Theo tôi, nếu làm như vậy thì cũng chỉ làm tăng giao dịch nền đất, chứ không phải tăng giao dịch nhà ở. Có chăng chỉ tạo thêm một sản phẩm mới cho các khu đô thị một cách chính thống (những dự án đang có hiện nay là do làm liều, làm sai), chứ thị trường thì không hề được cải thiện. Vậy nên giữ bản chất tốt đẹp của việc cấm chia lô, bán nền ở khu đô thị tại các thành phố lớn và cần có lộ trình nghiêm túc để thực hiện.
Hồng Quân – Song Minh (thực hiện)
