95% dự án có “đất khác không phải là đất ở” gồm các trường hợp chỉ có “đất nông nghiệp” hoặc chỉ có “đất phi nông nghiệp không phải là đất ở” và thường là các dự án có quy mô lớn hoặc rất lớn.
Dự thảo Luật Đất đai tiếp tục quy định 2 phương thức để “lựa chọn nhà đầu tư” hoặc “công nhận nhà đầu tư” dự án có sử dụng đất.
Thực tiễn các dự án nhà ở thương mại “có 100% đất ở” chỉ chiếm khoảng 1% tổng số dự án nhà ở thương mại. (Ảnh: DH)
Những vướng mắc cần tháo gỡ
Phương án 1 là nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, sau đó thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư.
Phương án 2 là nhà đầu tư sử dụng đất để thực hiện dự án thông qua việc thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm b khoản 1 và khoản 6 Điều 128 Dự thảo Luật Đất đai.
Nhưng điều kiện đi kèm đó là chỉ cho phép “thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở” hoặc “phải đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác” nên có nội hàm “chật hẹp” hơn so với các quy định tại Luật Đất đai 2013 khi cho phép doanh nghiệp được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với các loại đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất.
Bên cạnh đó, quy định này cũng xung đột với điểm b khoản 1 Điều 128 chỉ quy định 1 trường hợp nhà đầu tư “được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở” mà không cho phép nhà đầu tư “thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở và đất khác” để thực hiện dự án nhà ở thương mại.
Hiệp hội nhận thấy, nội dung trên sẽ gây ách tắc các dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ có quy mô lớn, bởi lẽ trên thực tế thì các “thửa đất ở” gắn liền với nhà ở đều có diện tích nhỏ, mà “thửa đất ở” có diện tích lớn nhất cũng không quá vài ngàn mét vuông.
Bởi trên thực tiễn thì các dự án nhà ở thương mại “có 100% đất ở” chỉ chiếm khoảng 1% tổng số dự án nhà ở thương mại; số dự án “có đất ở và đất khác” chiếm đa số đến trên dưới 95% tổng số dự án nhà ở thương mại; còn số dự án có “đất khác không phải là đất ở” gồm các trường hợp chỉ có “đất nông nghiệp” hoặc chỉ có “đất phi nông nghiệp không phải là đất ở” chiếm trên dưới 5% tổng số dự án nhà ở thương mại và thường là các dự án có quy mô lớn hoặc rất lớn.
Điển hình là thành phố Hồ Chí Minh vào thời điểm ngày 10/12/2015 (Nghị định số 99/2015/NĐ-CP có hiệu lực) có tổng số 170 dự án nhà ở thương mại, nhưng chỉ có 44 dự án có “quỹ đất hỗn hợp” đã được “chấp thuận đầu tư” từ trước nên được triển khai thực hiện, còn lại 126 dự án có “quỹ đất hỗn hợp” thì bị “ách tắc” không được công nhận chủ đầu tư, không được triển khai thực hiện gây thiệt hại rất lớn cho các doanh nghiệp.
Mấu chốt vấn đề bịt lỗ hổng trong chênh lệch địa tô là bịt kín các lỗ hổng trong định giá đất, chứ không phải ở khâu công nhận chủ đầu tư. (Ảnh: DH)
Thiếu công bằng giữa các dự án
Ở chiều ngược lại, các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đã được “chấp thuận đầu tư” trước đó mà đa số dự án này cũng có “quỹ đất hỗn hợp” hoặc có “đất khác không phải là đất ở” thì được “hưởng lợi không công bằng”, có thể đạt lợi nhuận rất lớn, chiếm lĩnh thị trường bất động sản trong giai đoạn 2015-2020.
Nên có thể nhận định điểm c khoản 2 Điều 22 và khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 là 1 trong các nguyên nhân dẫn đến tình trạng thị trường bất động sản bị thiếu nguồn cung dự án dẫn đến thiếu nguồn cung nhà ở, nhất là thiếu nhà ở giá vừa túi tiền và làm cho giá nhà tăng liên tục từ năm 2015 đến nay.
Mãi đến năm 2020, điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 bổ sung thêm 1 trường hợp nhà đầu tư “1. Có quyền sử dụng đất ở và đất khác” được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.
Nhưng đến nay, sau 2 lần sửa đổi, bổ sung thì Điều 23 Luật Nhà ở 2014 và cả Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) thì vẫn chưa công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với trường hợp nhà đầu tư chỉ có “đất khác không phải là đất ở” như chỉ có “đất nông nghiệp” hoặc chỉ có “đất phi nông nghiệp không phải là đất ở” không “dính” với đất ở, mặc dù các tổ chức kinh tế, nhà đầu tư này đã tạo lập hợp pháp theo quy định của Luật Đất đai 2013.
Đến Luật sửa đổi một số điều của 9 luật (2022) tại Điều 4 sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 tại điểm a, điểm b cũng chỉ quy định 2 trường hợp (có nội dung gần tương tự như Luật Đầu tư 2020). Sau khi đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, nhà đầu tư có trách nhiệm thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất đối với dự án có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất và thực hiện các nghĩa vụ tài chính có liên quan theo quy định của pháp luật về đất đai.
Theo đó, Điểm b khoản 1 Điều 128 Dự thảo Luật Đất đai nếu được thông qua thì trong khoảng 10 năm sắp tới, nhà đầu tư sẽ không còn được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng “đất ở và đất khác” hoặc “đất khác không phải là đất ở” để thực hiện dự án nhà ở thương mại, nên sẽ không còn doanh nghiệp nào có thể đáp ứng điều kiện “phải đang có quyền sử dụng đất ở và đất khác” quy định tại khoản 6 Điều 128 Dự thảo Luật Đất đai.
Đã có ý kiến quan ngại, nếu tiếp tục cho phép tổ chức kinh tế, nhà đầu tư được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dù phù hợp với quy hoạch sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì sẽ dẫn đến làm thất thu ngân sách nhà nước, thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai, mà trên thực tế đã xảy ra một số trường hợp làm thất thu ngân sách nhà nước, thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai trong các năm trước đây.
Nhưng Hiệp hội nhận thấy, không phải là do Luật Đất đai 2013 cho phép tổ chức kinh tế, nhà đầu tư được nhận chuyển quyền sử dụng đất bao gồm “đất ở”, hoặc “đất ở và đất khác”, hoặc “đất khác không phải là đất ở”, mà nguyên nhân chủ yếu dẫn đến làm thất thu ngân sách nhà nước, thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai trong các năm qua là do “bất cập, hạn chế” của công tác “áp dụng các phương pháp định giá đất” để “định giá đất”, “thẩm định giá đất” để “xác định giá đất cụ thể” để tính “tiền sử dụng đất, tiền thuê đất” các dự án nhà ở thương mại, đô thị, mà việc định giá đất thuộc thẩm quyền của các cơ quan Nhà nước.
Do vậy, vấn đề mấu chốt cần giải quyết là phải “bịt kín” các “lỗ hổng” trong việc “áp dụng các phương pháp định giá đất” để “định giá đất”, “thẩm định giá đất” để “xác định giá đất cụ thể” để tính “tiền sử dụng đất, tiền thuê đất” các dự án nhà ở thương mại, đô thị.
Theo đó, hiệp hội đề nghị bổ sung quy định cho phép các nhà đầu tư “được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở” bao gồm “đất nông nghiệp” hoặc “đất phi nông nghiệp không phải là đất ở” tương tự như các quy định tại khoản 1 Điều 73, điểm b khoản 1 Điều 169, khoản 2 Điều 191 và khoản 1, khoản 2 Điều 193 Luật Đất đai 2013, để tạo điều kiện và “khuyến khích” phát triển các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô lớn có thể lên đến hàng chục, hàng trăm, hàng ngàn héc-ta để có đầy đủ các khu chức năng và các tiện ích, dịch vụ đô thị hoàn chỉnh.
Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA
(Diễn đàn Doanh nghiệp)
