Người dân sống trong các tòa nhà chung cư cho rằng cần phải có quy định cụ thể về chế tài đối với ban quản trị chung cư để họ làm việc có trách nhiệm và người dân yên tâm hơn trong việc giao quỹ bảo trì.
Các chuyên gia cho rằng cần quy định rõ là phạt ban quản trị hay từng cá nhân có vi phạm. (Ảnh: Lê Anh)
Chỉ cần một ban quản trị là đủ
Bộ Xây dựng hiện đang lấy ý kiến đối với dự thảo quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư để sửa đổi những bất cập mà người dân phản ánh. So với quy định trong Thông tư số 02/2016/TT-BXD đang áp dụng thì dự thảo lần này đã đưa vào một số quy định mới như giảm số người sở hữu căn hộ tham gia hội nghị chung cư lần đầu từ 75% xuống còn tối thiểu 50% hay chủ tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì của nhà chung cư do từ 3 đến 5 thành viên đứng đồng chủ tài khoản, trong đó có ít nhất một đại diện của chủ sở hữu khu căn hộ…
Tuy nhiên, nhiều cư dân sống trong chung cư cho rằng còn nhiều vấn đề cần đưa vào dự thảo để có thể quản lý chặt chẽ hơn. Bà Nguyễn Thị Mai, thành viên trong Ban quản trị một chung cư ở Thủ Đức, cho biết tại khoản 4, điều 27, dự thảo quy định, mỗi tòa nhà chung cư chỉ có 1 đơn vị quản lý, vận hành để quản lý, vận hành phần sở hữu chung của cả tòa nhà. Đối với phần sở hữu riêng chủ sở hữu căn hộ có thể thuê đơn vị quản lý, vận hành riêng để thực hiện quản lý vận hành cho phần sở hữu riêng của mình.
Bà cho rằng điều này là bất cập vì việc phối hợp giữa ban quản trị của cư dân và ban quản lý của chủ đầu tư có thể xung đột trong các vấn đề quản lý như phòng cháy chữa cháy vốn cần có sự thống nhất và thông suốt. Trong khi đó, điều 4 của dự thảo lại quy định “Ban quản trị là đại diện duy nhất cho toàn chung cư”.
“Tôi cho rằng chỉ cần một ban quản lý là đủ vì ngoài các quy định của pháp luật, chính ban quản lý cũng chịu sự giám sát của cư dân. Việc có nhiều ban quản lý sẽ gây ra nhiều mâu thuẫn”, bà nói.
Một điểm nữa mà những người làm trong ban quản trị chung cư cho là không hợp lý đó là điều 21 quy định “tách, nhập ban quản trị nhà chung cư” có nội dung cho phép đại diện các chủ sở hữu căn hộ của tòa nhà trong cụm nhà chung cư có nhu cầu tách khỏi cụm nhà này để thành lập ban quản trị của tòa nhà riêng nếu có tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao của tòa nhà này đồng ý.
Theo bà Mai, việc mỗi khối nhà có một ban quản trị là không phù hợp do có nhiều hạng mục công trình trong cụm nhà chung cư rất khó phân lập hoặc không thể phân chia như hệ thống xử lý nước thải, các hệ thống kỹ thuật như máy phát điện, phòng cháy chữa cháy… Khi tách ban quản trị, những hạng mục chung sẽ phân chia cho ban quản trị nào chịu trách nhiệm quản lý, vận hành và bảo trì? Đó là vấn đề rất khó giải quyết.
Ở góc độ doanh nghiệp đã làm nhiều dự án nhà chung cư, ông Ngô Quang Phúc, Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Địa ốc Phú Đông, cho biết so với Thông tư 02, thì dự thảo mới có sửa đổi điều chỉnh những phát sinh, phức tạp trong việc quản lý vận hành các dự án nhà chung cư thời gian qua. Tuy nhiên, dự thảo cần bổ sung một số điều khoản để quản lý hiệu quả hơn.
Chẳng hạn, cần phải có nội dung quy định rõ và chế tài điều chỉnh hành vi của người sử dụng nhà chung cư (khách hàng mua nhà- cư dân) khi có những hành vi tiêu cực. Đa số khách hàng đấu tranh nêu ý kiến là đúng, nhưng vẫn có một số ít cư dân cố tình chống đối, tiêu cực, đi ngược lại lợi ích chung của số đông, của cả cộng đồng thì xử lý thế nào?
Ngoài ra, với quy định “chủ tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì của nhà chung cư (bao gồm nhà chung cư có mục đích để ở và nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp) gồm từ 3 đến 5 thành viên đứng đồng chủ tài khoản, trong đó có ít nhất 1 đại diện của chủ sở hữu khu căn hộ, 1 đại diện chủ sở hữu diện tích khác (nếu có), 1 đại diện chủ đầu tư (nếu có) và một số thành viên khác do Hội nghị nhà chung cư quyết định”, theo ông Phúc, nên điều chỉnh đồng chủ tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì chỉ tối đa 3 người là hợp lý và thành viên ban quản trị cần phải có cơ chế ủy quyền chữ ký khi không thể ký trực tiếp.
Vấn đề quan tâm nhất của cư dân hiện nay chính là việc sử dụng quỹ bảo trì và việc xử lý thành viên trong ban quản trị nếu để xảy ra sai sót và tư lợi riêng. (Ảnh: Đ.N)
Cần quy định chế tài đối với ban quản trị
Tính đến cuối năm 2018, cả nước có 4.400 tòa chung cư, trong đó, TPHCM có khoảng 1.440 chung cư; Hà Nội có khoảng 1.100 chung cư.
Theo số liệu thống kê từ 40 địa phương đến cuối tháng 3-2019, cả nước hiện nay có tới 458 tranh chấp, khiếu nại liên quan đến quản lý, vận hành, chiếm khoảng 10,3% tổng số nhà chung cư. Chỉ riêng ở TPHCM hiện nay, các tranh chấp về quản lý, sử dụng quỹ bảo trì chung cư đang diễn ra gay gắt. Trong 44 nhà chung cư có tranh chấp do
Sở Xây dựng TPHCM đang thụ lý, giải quyết, có đến 34 vụ việc liên quan đến kinh phí bảo trì (chiếm tỷ lệ 77%).
Ông Nguyễn Văn Toản, cư dân sống ở một chung cư tại quận Gò Vấp, cho biết vấn đề quan tâm nhất của cư dân chính là việc sử dụng quỹ bảo trì và việc xử lý thành viên trong ban quản trị nếu để xảy ra sai sót và tư lợi riêng.
Tuy nhiên, trong dự thảo chưa quy định cụ thể việc phải công khai quỹ bảo trì ra sao và việc xử lý trách nhiệm của ban quản trị cũng chưa được quy định cụ thể. Bởi thực tế thời gian qua đã có quá nhiều trường hợp ban quản trị chung cư sau khi bầu lên đã “tự tung tự tác”, sử dụng kinh phí đóng góp của cư dân một cách thiếu hợp lý, minh bạch, gây bức xúc trong cộng đồng cư dân.
Ví dụ, cần quy định khi cư dân phát hiện và chứng minh được ban quản trị chi sai thì buộc ban quản trị phải bỏ tiền túi ra bù hoặc cần quy định cư dân có quyền bỏ phiếu miễn nhiệm ngay ban quản trị chứ không cần phải đợi đến kỳ tổ chức hội nghị nhà chung cư. “Tôi cho rằng cần phải quy định cụ thể hơn các chế tài để ràng buộc trách nhiệm của ban quản trị. Việc này giúp cư dân yên tâm hơn khi giao khoản phí bảo trì cho ban quản trị”, cư dân này đề xuất.
Nói về chế tài đối với ban quản trị chung cư, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), cho rằng cần quy định rõ là phạt ban quản trị hay từng cá nhân có vi phạm. Bởi nếu là phạt cả ban quản trị thì sẽ phải lấy tiền của tập thể, còn là cá nhân thì phải bỏ tiền riêng.
Nếu chủ thể vi phạm là ông trưởng ban thì ông này phải lấy tiền túi ra đền, còn nếu ban quản trị đã thực hiện đầy đủ nghị quyết của hội nghị chung cư, đúng theo chương trình kế hoạch được thông qua nhưng vẫn sai phạm thì mới được lấy tiền của cư dân để đóng.
Theo ông Châu, ngay cả đối với các doanh nghiệp, khoản tiền phạt vi phạm hành chính cũng không được tính vào chi phí hợp lý hợp pháp, cấu thành giá của doanh nghiệp. Ban quản trị chung cư cũng hoạt động như một mô hình doanh nghiệp, thế nên, về nguyên tắc, không thể lấy quỹ bảo trì của chung cư ra để đóng những khoản tiền phạt này.
Lê Anh
(TBKTSG)
