Tổng giá trị của các khoản cho vay bất động sản thương mại (CRE) quá hạn thanh toán vượt tổng dự phòng thua lỗ tại các ngân hàng lớn nhất của Mỹ do các khoản thanh toán trễ liên quan đến nợ thế chấp văn phòng, trung tâm mua sắm và các bất động sản khác tăng mạnh.
Cuối năm ngoái, Aon Center, tòa tháp văn phòng cao thứ ba ở Los Angeles, được bán lại với giá 147,8 triệu đô la, thấp hơn khoảng 45% so với giá mua vàonăm 2014. Cơn suy thoái của thị trường bất động sản thương mại khiến nợ xấu ở các ngân hàng lớn nhất Mỹ tăng mạnh. (Ảnh: Getty)
Theo dữ liệu của của Tổng công ty bảo hiểm tiền gửi liên bang (FDIC), dự phòng thua lỗ tín dụng trung bình tại các ngân hàng JPMorgan Chase, Bank of America (BofA), Wells Fargo, Citigroup, Goldman Sachs và Morgan Stanley giảm từ 1,6 đô la, xuống 90 cent cho mỗi đô la nợ bất động sản thương mại mà bên vay trễ thanh toán ít nhất 30 ngày. Điều này là do nợ CRE quá hạn của sáu ngân hàng lớn nói trên tăng gần gấp ba, lên 9,3 tỉ đô la Mỹ hồi năm ngoái.
Michael Barr, Phó chủ tịch Cục Dự trữ liên bang Mỹ (Fed), người phụ trách giám sát ngân hàng, cho biết các cơ quan quản lý đang theo dõi chặt chẽ các khoản cho vay CRE của các ngân hàng, bao gồm cách họ báo cáo rủi ro trong nội bộ và liệu họ có trích lập dự phòng cũng như có đủ vốn hay không để chống lại thua lỗ tiềm ẩn trong tương lai.
Năm ngoái, trên toàn ngành ngân hàng Mỹ, giá trị của các khoản vay quá hạn gắn liền với văn phòng, trung tâm thương mại, căn hộ và các tài sản thương mại khác tăng hơn gấp đôi, lên 24,3 tỉ đô la, từ mức 11,2 tỉ đô la vào năm 2022.
Theo dữ liệu của FDIC, các ngân hàng Mỹ hiện nắm giữ trung bình 1,4 đô la dự phòng thua lỗ cho mỗi đô la nợ CRE quá hạn, giảm so với mức 2,2 đô la vào một năm trước.
Bill Moreland, CEO của BankRegData, công ty thu thập và phân tích dữ liệu của ngành ngân hàng, dự báo dự phòng thua lỗ cho vay CRE trên toàn ngành ngân hàng của Mỹ sẽ tăng lên.
“Có những ngân hàng trông vẫn ổn cách đây sáu tháng nhưng lại có vẻ không tốt lắm trong quí tới”, Moreland nói.
Đầu tháng này, sau khi báo cáo khoản lỗ tiềm ẩn hàng trăm triệu đô la chưa được tiết lộ trước đây trong danh mục cho vay CRE, Ngân hàng New York Community Bank chứng kiến vốn hóa suy giảm hơn 50% do cổ phiếu của ngân hàng này bị nhà đầu tư bán tháo.
Vấn đề trọng tâm hiện nay xoay quanh khoản trích dự phòng mà các ngân hàng sử dụng để bù đắp những thua lỗ tương lai do các khoản nợ quá hạn. Khoản dự phòng này ảnh hưởng đến lợi nhuận, vì vậy, các ngân hàng tìm cách hạn chế cách thức và thời điểm trích lập dự phòng.
Theo truyền thống, các ngân hàng và cơ quan quản lý đặt ra mức trích lập dự phòng theo loại khoản vay và tỷ lệ thua lỗ trong lịch sử.
Các ngân hàng sẽ trích lập dự phòng cao hơn, ví dụ cao hơn 10% đối với các khoản cho vay không có tài sản bảo đảm như cho vay thẻ tín dụng. Trong khi đó, mức lập dự phòng đối với các khoản cho vay CRE, vốn có tỷ lệ vỡ nợ thấp hơn, thường chỉ cao hơn 2-3% giá trị khoản vay.
Tuy nhiên, một số chuyên gia cho rằng việc dựa vào tỷ lệ thua lỗ trong lịch sử đối với các khoản cho vay CRE, đặc biệt là tài sản văn phòng, sau đại dịch Covid-19 có thể gặp rủi ro. Thay vào đó, các ngân hàng nên trích lập dự phòng dựa trên mức độ nợ quá hạn hiện tại.
“Tại một thời điểm nào đó, nếu tỷ lệ văn phòng trống vẫn cao, những chủ sở hữu bất động sản này sẽ không thể trả được nợ và các ngân hàng sẽ tịch thu tài sản thế chấp. Tôi biết rằng tỷ lệ thua lỗ cho vay CRE trong lịch sử chỉ ở mức thấp. Nhưng chúng ta cần xem liệu các ngân hàng có dự đoán trước các khoản lỗ dự kiến hay không, chứ không chỉ dựa vào những gì đã xảy ra trong quá khứ”, João Granja, giáo sư chuyên ngành kế toán của Trường Kinh doanh Booth ở Đại học Chicago, nói.
Hồi tháng 12, Brian Moynihan, CEO của BofA, cho biết ngân hàng này chỉ có khoản nợ CRE trị giá 5 tỉ đô la gắn liền với các tòa nhà đang có mức định giá suy giảm mạnh. Ông cho rằng, đây là con số rất nhỏ đối với BofA, vốn kiếm được lợi nhuận gần 30 tỉ đô la vào năm ngoái và có tài sản hơn 3,2 nghìn tỉ đô la.
Tuy nhiên, trong tháng này, BofA cho biết trong bản công bố thông tin gửi cho FDIC rằng các khoản nợ quá hạn liên quan đến văn phòng, căn hộ và các tòa nhà phi dân cư khác tăng 50% trong quí cuối cùng của năm ngoái, lên 2,1 tỉ đô la. Dù vậy, BofA cắt giảm khoản dự phòng thua lỗ cho các khoản vay đó thêm 50 triệu đô la, xuống chỉ còn dưới 1,3 tỉ đô la.
Richard Barkham, nhà kinh tế trưởng toàn cầu của hãng tư vấn bất động sản thương mại CBRE, cho rằng bất kỳ động thái cắt giảm dự phòng thua lỗ nào đối với các khoản cho vay CRE về cơ bản là “hành vi sai trái”.
BankRegData dự báo các ngân hàng Mỹ có thể mất tới 60 tỉ đô la ở các khoản nợ xấu CRE trong 5 năm tới, gấp đôi con số 31 tỉ đô la mà họ trích lập dự phòng cho những khoản cho vay thua lỗ đó.
Lê Linh
(KTSG Online /Theo Financial Times)
