Thu hút vốn FDI vẫn khả quan
Trong năm 2025, tình hình thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) của Việt Nam vẫn khá tích cực. Lũy kế 11 tháng đầu năm, vốn FDI giải ngân ước tính đạt 23,6 tỉ đô la Mỹ, tăng 8,9% so với cùng kỳ năm trước. Trung Quốc nổi lên là nguồn FDI mới quan trọng khi chiếm 21,3% tổng vốn, tăng 19,5%. Các dự án có vốn FDI đăng ký lớn tại Việt Nam trong thời gian qua có thể kể đến như: LÕ-GOI ký biên bản ghi nhớ với Cảng Lạch Huyện và Khu phi thuế quan Xuân Cầu để thuê 25.000 mét vuông phát triển nhà kho xây sẵn; ExxonMobil dự kiến đầu tư khoảng 10 tỉ đô la tại Khu kinh tế Vân Phong, bắt đầu vận hành vào năm 2035; Goertek đầu tư thêm 130 triệu đô la vào dự án sản xuất điện tử công nghệ cao tại Bắc Ninh, nâng tổng vốn đầu tư lên 540 triệu đô la.
Về tình hình kinh doanh, trong quí 3-2025, các chủ đầu tư khu công nghiệp niêm yết ghi nhận doanh thu đạt 21.800 tỉ đồng (tăng 19% so với cùng kỳ) và lợi nhuận ròng đạt 5.200 tỉ đồng (tăng 59%). Động lực tăng trưởng lợi nhuận chủ yếu đến từ giá vốn giảm mạnh tại một số doanh nghiệp như IDC, NTC, KBC. Nhóm cổ phiếu cao su (GVR, PHR, DPR) cũng ghi nhận tăng trưởng tốt, chủ yếu nhờ tiêu thụ cao su tăng và thu nhập từ chuyển đổi đất cao su sang khu công nghiệp.
Điển hình như IDC, doanh nghiệp này ghi nhận kết quả kinh doanh tích cực trong quí 3-2025 với doanh thu đạt 2.800 tỉ đồng (+28%) và lợi nhuận ròng đạt 981 tỉ đồng (+70%). IDC đã cho thuê tổng diện tích 35 héc ta (+54%) trong quí 3-2025, chủ yếu từ các khu công nghiệp Quế Võ II, Cầu Nghìn và Hựu Thạnh. Trong đó, 22 héc ta đến từ hợp đồng đã ký vào năm 2024 và 13 héc ta ký đầu năm 2025. Doanh thu ghi nhận từ cho thuê đất của IDC đạt 1.474 tỉ đồng (+65%) với giá thuê bình quân tăng 10,6%. Biên lợi nhuận gộp cải thiện lên 69% (so với mức 58% trong quí 3-2024), phản ánh mức giá tại khu công nghiệp Hựu Thạnh khi hết áp dụng ưu đãi đầu tư giai đoạn đầu.
Với SIP, tổng diện tích đất công nghiệp cho thuê của công ty cũng tăng, với giá thuê tăng 5% so với cùng kỳ. Biên lợi nhuận gộp cải thiện (+2 điểm phần trăm), lên 16% chủ yếu nhờ hoạt động cho thuê đất công nghiệp. Lũy kế chín tháng đầu năm 2025, lợi nhuận ròng của SIP đạt 1.101 tỉ đồng, tăng 22%, được hỗ trợ bởi doanh thu điện và nước tăng 8% và thu nhập lãi đạt 376 tỉ đồng (tăng 77% nhờ số dư tiền mặt và đầu tư ngắn hạn).
Với GVR, công ty ghi nhận doanh thu quí 3-2025 đạt 9.290 tỉ đồng (+20%) và lợi nhuận sau thuế đạt 2.180 tỉ đồng (+95%), được thúc đẩy bởi doanh số cao su tăng, lợi nhuận từ công ty liên doanh liên kết tăng và 131 tỉ đồng tiền bồi thường đất từ chuyển đổi đất cao su sang đất công nghiệp.
Tương tự, doanh thu của DPR đạt 482 tỉ đồng (+38%), nhờ sản lượng cao su tăng (+25%), giá bán cải thiện (+4,9%) và thanh lý gỗ cao su tăng mạnh (+67%). Theo đó, lợi nhuận ròng quí 3 của GVR tăng mạnh lên mức 154 tỉ đồng (+153%), mức cao nhất trong ba năm.
Một “ông lớn” khác trong ngành là KBC cũng hưởng lợi trực tiếp từ việc vốn FDI gia tăng. KBC ghi nhận doanh thu thuần đạt 1.347 tỉ đồng (+42%) và lợi nhuận sau thuế đạt 307 tỉ đồng (+57%), chủ yếu nhờ bàn giao khoảng 17 héc ta cho Goertek tại khu công nghiệp Nam Sơn Hạp Lĩnh và gần 3 héc ta tại các cụm công nghiệp Hưng Yên.
Lợi nhuận năm 2026 sẽ phân hóa
Theo SSI Research, một vài yếu tố thuận lợi đối với các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp là Mỹ đã có những động thái “hạ nhiệt” trong chính sách thuế đối ứng và mối quan tâm của khách thuê đối với đất khu công nghiệp đã có sự hồi phục trở lại. Tuy nhiên, thời gian cân nhắc ra quyết định của người đi thuê đất vẫn kéo dài hơn giai đoạn trước do biến động vĩ mô toàn cầu và lo ngại về rủi ro trung chuyển – bao gồm khả năng áp thuế 40% đối với hàng hóa trung chuyển. Theo thông tin từ một số chủ đầu tư khu công nghiệp niêm yết, số lượng biên bản ghi nhớ và hợp đồng thuê mới giảm khoảng 25% trong năm 2025, với đà phục hồi dự kiến còn yếu đến năm 2026. Khách thuê gia tăng mức độ thận trọng, với xu hướng ưu tiên nhà xưởng xây sẵn để thử nghiệm thị trường và tập trung mở rộng ở các dự án quy mô nhỏ hơn. Do vậy, điều này có thể ảnh hưởng đến việc ghi nhận doanh thu và lợi nhuận của các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp trong năm 2026.
Một bất lợi khác cho các chủ đầu tư là chi phí đầu tư các khu công nghiệp mới tăng do những khó khăn trong việc bồi thường đất và giải phóng mặt bằng. Việc áp dụng bảng giá đất mới tại nhiều tỉnh thành từ năm 2025 khiến chi phí bồi thường đất tăng đáng kể. Do vậy, biên lợi nhuận của các dự án khu công nghiệp mới ước tính sẽ giảm xuống chỉ còn 30-35%, so với mức 50% của các khu công nghiệp hiện hữu.
Về dài hạn, nhu cầu cho thuê bất động sản khu công nghiệp được đánh giá sẽ vẫn tiếp tục tăng nhờ các yếu tố hỗ trợ như: Hạ tầng cải thiện đáng kể, bao gồm các dự án trọng điểm như cao tốc Bắc – Nam, mở rộng cao tốc Long Thành – Dầu Giây, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu và các đường vành đai 3 và 4, giúp giảm chi phí logistics; Các chính sách ưu đãi đầu tư cho doanh nghiệp FDI, như Thông tư 33/2025/TT-BKHCN quy định tiêu chí cho dự án sản xuất thiết bị điện tử được hưởng ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp, cùng với Luật Đầu tư sửa đổi; Giá thuê đất khu công nghiệp tại Việt Nam vẫn cạnh tranh so với Indonesia, Thái Lan và Malaysia.
Ở khung đầu tư ngắn hạn hơn, lợi nhuận năm 2026 dự kiến sẽ có sự sụt giảm tại các doanh nghiệp như BCM, IDC, VGC, SZC do hoạt động cho thuê chậm lại. Trong khi đó, KBC là cổ phiếu được yêu thích hơn với quỹ đất rộng và triển vọng năm 2025-2026 tích cực. Ngoài ra, nhóm cổ phiếu có tăng trưởng lợi nhuận được hỗ trợ bởi việc chuyển đổi đất cao su sang khu công nghiệp như PHR, GVR cũng đáng chú ý.
Bình An
