Khó xác định lớp nhà, chiều rộng ngõ
Theo báo cáo tổng kết của Sở Xây dựng Hà Nội, Quy chế quản lý kiến trúc TP Hà Nội ban hành kèm theo Quyết định số 73/2024/QĐ-UBND ngày 31/12/2024 của UBND TP Hà Nội, đã được dùng để hướng dẫn xây dựng, xem xét phương án kiến trúc, cấp phép và quản lý trật tự xây dựng; tạo căn cứ xử lý hồ sơ tại khu dân cư hiện hữu, khu vực đang đô thị hóa và những nơi chưa có thiết kế đô thị riêng.
Tuy nhiên, báo cáo đánh giá hiệu quả thực hiện chưa đồng đều giữa các địa bàn. Một số quy định còn định tính, thiếu phương pháp xác định và sơ đồ minh họa nên phát sinh cách hiểu khác nhau. Nhà ở riêng lẻ và chỉ tiêu kiến trúc là nhóm có số lượng ý kiến lớn trong đợt rà soát.
Tại Điều 9, quy chế năm 2024 quy định nhà ở riêng lẻ gồm: nhà liên kế, trong đường, ngõ có chiều rộng mặt cắt ngang dưới 6 m phải bảo đảm lớp nhà phía ngoài, tiếp giáp ngõ, không vượt quá 4 tầng. Lớp nhà phía trong, nếu có, phải lùi so với lớp ngoài theo khoảng cách tính bằng góc giới hạn 60 độ, tính từ mặt nhà lớp ngoài tại cao độ sàn tầng 4. Số tầng không được vượt quy hoạch được duyệt tại khu vực. Như vậy, mức 4 tầng là giới hạn đối với lớp nhà phía ngoài tiếp giáp ngõ.
Tuy nhiên, khi áp dụng, các địa phương còn vướng cách xác định mặt ngõ chính, lớp nhà và chiều rộng đường, ngõ. Cách tính khoảng lùi theo góc giới hạn 60 độ cũng cần được hướng dẫn rõ hơn. Báo cáo đề nghị bổ sung sơ đồ cho các trường hợp đất nhiều mặt tiếp giáp, lô nhỏ, méo và công trình cải tạo.
Đất còn lại sau GPMB tiếp giáp đường, phố cũng đã có quy định riêng. Về nguyên tắc, lô dưới 15 m² không được xây dựng. Một số trường hợp đặc biệt có thể được xem xét để hoàn thiện liên tục tuyến phố, nhưng phải đáp ứng đồng thời các điều kiện về kích thước, công năng và kiến trúc.
Cụ thể, các cạnh lô đất phải từ 3 m trở lên, đủ bố trí cầu thang, phòng ở, khu phụ theo tiêu chuẩn; chỉ có một mặt tiền và nằm giữa hai nhà liền kề đủ điều kiện xây dựng. Tầng cao, chiều cao và mặt tiền phải đồng nhất với ít nhất một nhà liền kề theo hướng hợp khối, kèm các điều kiện kiểm soát mặt bên và chiều cao.
Với lô trên 15 m² nhưng có một cạnh dưới 3 m, quy chế cho phép xây 1 tầng, chiều cao dưới 4,5 m.
Dù đã có các giới hạn này, báo cáo vẫn ghi nhận ý kiến đề nghị làm rõ điều kiện xây dựng độc lập và cách hợp thửa, hợp khối đối với đất nhỏ, méo, xen kẹt hoặc đất sau GPMB. Các vướng mắc khác liên quan đến: tầng lửng, tum, ban công, tầng hầm, mở cửa sát ranh đất, tiếp cận chữa cháy và thoát nạn.
Thiếu dữ liệu để làm căn cứ cấp phép
Sở Xây dựng Hà Nội đã rà soát toàn bộ nội dung quy chế, gồm 17 điều và các phụ lục kèm theo, để xác định những quy định còn phù hợp và những nội dung cần sửa đổi, bổ sung. Sở Xây dựng đề nghị 129 cơ quan, đơn vị tham gia, gồm: 126 UBND phường, xã và 3 tổ chức chuyên ngành: Hội Kiến trúc sư Việt Nam, Hội Kiến trúc sư Hà Nội và Viện Quy hoạch xây dựng Hà Nội.
Báo cáo chỉ ra, nhiều khu dân cư hiện hữu chưa có quy hoạch chi tiết hoặc thiết kế đô thị đầy đủ. Dữ liệu chỉ giới đường đỏ, mặt cắt đường, ngõ, cao độ nền, địa chính và quy hoạch chưa đồng bộ. Thông tin phục vụ quản lý kiến trúc, đất đai, hạ tầng và cấp phép còn phân tán.
Quy chế cũ đã quy định cách xem xét công trình tại nơi chưa có quy hoạch chi tiết, thiết kế đô thị. Cơ quan xử lý phải căn cứ quy hoạch liên quan, hiện trạng kiến trúc, cảnh quan và khả năng đáp ứng hạ tầng. Đối với nhà ở, mặt đứng cải tạo, chỉnh trang của đoạn hoặc dãy phố được dùng làm cơ sở xác định chiều cao và hình thức kiến trúc. Việc thiếu dữ liệu và phương pháp xác định rõ ràng khiến những yêu cầu này còn khó áp dụng thống nhất.
Ở nông thôn và vùng đang đô thị hóa, địa phương phản ánh khó khăn với đường làng, ngõ xóm chưa có chỉ giới đường đỏ; xác định cao độ nền, thoát nước và quản lý nhà ở kết hợp sản xuất, kinh doanh trong làng nghề.
Báo cáo cũng thừa nhận, chưa có bộ số liệu thống kê đồng nhất toàn Thành phố về số dự án, công trình và hồ sơ áp dụng trực tiếp từng điều khoản. Đánh giá hiện chủ yếu dựa trên tình hình quản lý, ý kiến địa phương và các tình huống điển hình.
Sở Xây dựng đề xuất làm rõ cách xác định các chỉ tiêu đối với nhà ở riêng lẻ, bổ sung sơ đồ minh họa và chuẩn hóa bản đồ, dữ liệu tra cứu. Việc sửa quy chế phải làm rõ căn cứ xử lý hồ sơ, bảo đảm không phát sinh thêm thủ tục hoặc điều kiện cấp phép ngoài quy định pháp luật…
Những vướng mắc trong xác định tầng cao, khoảng lùi và điều kiện xây dựng là cơ sở để Hà Nội sửa đổi quy chế quản lý kiến trúc. Quy chế mới cần làm rõ cách áp dụng với từng loại công trình, từng khu vực và bổ sung dữ liệu phục vụ quản lý, cấp phép xây dựng.
Ngọc Khánh
