Dự thảo Luật Các tổ chức tín dụng (sửa đổi) đang quy định theo hướng cho phép các tổ chức tín dụng nắm giữ bất động sản liên quan việc xử lý nợ vay trong thời hạn 5 năm kể từ ngày quyết định xử lý tài sản bảo đảm, thay vì 3 năm như dự thảo ban đầu. Tuy vậy, để đánh giá thời hạn 5 năm này liệu có phù hợp hay không cần xem xét những vấn đề trong thực tiễn xử lý tài sản bảo đảm và diễn biến của thị trường bất động sản trong tương lai.
Hiện nay tổng giá trị bất động sản thế chấp tại các ngân hàng chiếm khoảng 70% tổng tài sản bảo đảm cho những khoản vay. (Ảnh minh họa: V.Dũng)
Bán tài sản để thu hồi nợ gặp khó
Dự thảo Luật Các tổ chức tín dụng (sửa đổi) quy định cho phép các tổ chức tín dụng nắm giữ bất động sản do việc xử lý nợ vay. Trong thời hạn 5 năm, kể từ ngày quyết định xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản, tổ chức tín dụng phải bán, chuyển nhượng hoặc mua lại bất động sản này để bảo đảm tỷ lệ đầu tư vào tài sản cố định và mục đích sử dụng tài sản cố định quy định. “Bán” ở đây bao gồm bán thông qua phương thức đấu giá được thực hiện theo quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản hoặc bên nhận thế chấp là tổ chức tín dụng tự bán tài sản.
Như vậy, với những quy định này, pháp luật tạo mọi điều kiện cho hoạt động xử lý khoản vay thông qua việc bán tài sản bảo đảm là bất động sản của các tổ chức tín dụng. Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy hoạt động bán tài sản để thu hồi nợ này của các tổ chức tín dụng cũng không hề dễ dàng.
Trong thực tiễn, đã có không ít các trường hợp phải tổ chức đấu giá nhiều lần, giảm giá sâu so với giá khởi điểm của lần đấu giá đầu mới bán đấu giá thành công tài sản bảo đảm. Thời gian thực hiện đấu giá nhiều lần không phải là khoảng thời gian ngắn, trong khi đó khoản nợ phải thu vẫn tiếp tục phát sinh lãi quá hạn. Lãi phạt trong tình thế buộc phải giảm giá khởi điểm đấu giá tài sản là áp lực không hề nhỏ đối với các tổ chức tín dụng.
Thực tế, nhiều ngân hàng lớn như VietinBank, BIDV, Agribank, Sacombank đã hàng chục lần rao bán tài sản thế chấp là bất động sản, hạ giá nhiều lần nhưng không tìm được người mua. Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang trầm lắng thì việc bán tài sản bảo đảm của các tổ chức tín dụng vốn đã khó khăn khi cạnh tranh về giá với sản phẩm của chủ đầu tư, cá nhân khác thì nay lại càng thêm khó.
Trong khi đó, tình hình thị trường bất động sản trong giai đoạn hiện tại và tương lai gần cũng là vấn đề đáng ngại cho việc xử lý tài sản đảm bảo. Theo báo cáo quí 3-2023 của Bộ Xây dựng cho biết, lượng tồn kho bất động sản trong quí 3-2023 rơi vào khoảng 16.940 căn, bao gồm chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền. Ban Nghiên cứu phát triển kinh tế tư nhân phân tích, nếu áp tình hình bán hàng như hiện tại, doanh nghiệp cá biệt trên phải mất 149 năm mới bán hết giỏ hàng.
Như vậy, từ số liệu trên cho thấy, lượng hàng trong tương lai gần mà chủ đầu tư bán ra thị trường là số lượng không hề nhỏ và họ có ưu thế trong việc thúc đẩy bán hàng qua các hoạt động khuyến mãi, mạng lưới phân phối rộng… Trong khi đó, số lượng tài sản phải thanh lý của các tổ chức tín dụng cũng không nhỏ. Hiện nay, tổng giá trị bất động sản thế chấp tại các ngân hàng chiếm khoảng 70% tổng tài sản bảo đảm cho những khoản vay, thậm chí tại một số ngân hàng tỷ lệ này còn lên đến 80-90%.
Quy trình phức tạp và khó cạnh tranh hơn với nguồn hàng của chủ đầu tư, chưa kể đến yếu tố sự biến động về giá tại thời điểm các tổ chức tín dụng nhận thế chấp bất động sản đã có sự chênh lệch lớn, vì vậy cần một khoảng thời gian hợp lý cho các tổ chức tín dụng khi thị trường bất động sản hồi phục và ổn định hơn.
Tính pháp lý của tài sản bảo đảm tiềm ẩn nhiều rủi ro
Tại các tổ chức tín dụng, quy trình xác minh tài sản ban đầu để tiến hành cấp tín dụng thường do đơn vị kinh doanh thực hiện và quá trình này tiềm tàng nhiều rủi ro xuất phát từ nguyên nhân khách quan lẫn chủ quan.
Ví dụ như các tổ chức tín dụng khi nhận tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất của cá nhân tại những khu vực địa lý còn hoang vắng, ranh giới các thửa đất không rõ ràng (đặc biết là loại đất nông nghiệp), tổ chức tín dụng phải tiến hành xác minh lại chính xác vị trí đất trên thực địa. Ngoài ra, sự nhầm lẫn từ giai đoạn đầu này sẽ kéo theo những hệ luỵ về sau khi chủ tài sản chủ động bàn giao tài sản để ngân hàng xử lý, bán đấu giá.
Hơn ai hết, các tổ chức tín dụng là chủ thể mong muốn xử lý tài sản bảo đảm nhanh nhất có thể để giảm tỷ lệ nợ xấu bởi có liên quan trực tiếp đến hạn mức cấp tín dụng. Thay vì để khoản nợ xấu kéo dài vì chậm xử lý tài sản bảo đảm thì các tổ chức tín dụng ưu tiên đẩy nhanh tiến độ xử lý tài sản bảo đảm, thu hồi dư nợ để có hạn mức cấp tín dụng cho khoản vay mới. Sự lựa chọn này mang lại lợi ích trong kinh doanh khi cấp tín dụng cho khoản vay mới, thu được lợi nhuận từ khoản vay được cấp mới, giảm tỷ lệ nợ xấu sau khi xử lý được khoản vay cũ.
Trước những yếu tố mang tính biến động, thách thức và đầy khó khăn khiến thời gian xử lý tài sản bảo đảm của các tổ chức tín dụng kéo dài. Vì vậy thời hạn 5 năm như hướng dự thảo Luật Các tổ chức tín dụng (sửa đổi) đang quy định là tương đối hợp lý nếu xét điều kiện hiện tại và tương lai gần của thị trường bất động sản (căn cứ báo cáo tồn kho và khả năng hấp thụ).
Tuy vậy, xét bản chất của hoạt động xử lý tài sản bảo đảm của các tổ chức tín dụng nhằm mục đích cuối cùng là thu hồi khoản vay đã cấp, thu hồi dư nợ gốc lãi, đồng thời hạn chế việc kéo dài thời hạn xử lý bất động sản để đầu cơ bất động sản, thì cần quy định một khoảng thời gian hợp lý để khắc phục những khó khăn trong quá trình xử lý tài sản bảo đảm là điều cần thiết.
Dương Thị Chiến – Nguyễn Thị Hoàn – Công ty Luật TNHH CNC Việt Nam
(KTSG Online)
