Hiện cả ba kênh huy động vốn liên quan đến lĩnh vực bất động sản đang thu hẹp khiến cho dòng tiền hoạt động của thị trường này chịu áp lực lớn. Các doanh nghiệp bất động sản thừa nhận đang rất vất vả cân đối nguồn tiền để cầm cự và kỳ vọng các dòng vốn lớn được giải ngân vào năm sau khi các chính sách được điều chỉnh.
Dòng tiền hẹp, nợ phình to
Gần nửa năm kể từ khi các nhà băng bắt đầu có động thái siết chặt dòng tín dụng, thị trường bất động sản tiếp tục chìm sâu vào ảm đạm. Vay nợ của khối bất động sản tăng cao trong nửa đầu năm nhưng bắt đầu gặp thách thức trong giai đoạn nửa cuối năm. Các chính sách siết dòng chảy từ trái phiếu doanh nghiệp và tình trạng cạn room tín dụng cũng đẩy nhiều công ty rơi vào thế khó về dòng tiền.
Thị trường bất động sản đang ở trong trạng thái kẹt dòng tiền. (Ảnh minh họa: Lê Vũ)
Thống kê từ 20 doanh nghiệp bất động sản dân dụng hàng đầu đang niêm yết cho thấy tổng vay nợ tài chính đạt gần 168.000 tỉ đồng, tăng hơn 20% trong nửa đầu năm. Trong đó, vay nợ ngắn hạn là động lực chính khi ghi nhận mức tăng mạnh hơn 60% lên gần 62.500 tỉ đồng và vay nợ dài hạn chỉ tăng 7% đạt khoảng 105.400 tỉ đồng.
Cơ cấu này đang cho thấy các doanh nghiệp phải huy động rất nhiều nguồn lực khác nhau để xử lý các vấn đề ngắn hạn trước mắt, trong khi các hoạt động cấp tín dụng dài hạn trở nên khó khăn hơn. Cấu trúc khoản vay của các doanh nghiệp cũng tương đối đa dạng không chỉ phục thuộc vào tín dụng ngân hàng. Cụ thể, các nguồn vay từ trái phiếu, cổ phiếu và đối tác doanh nghiệp được đẩy mạnh… Ví dụ Vingroup tăng vay đối tác doanh nghiệp với mức 12.000 tỉ đồng (56% so với đầu năm), Phát Đạt vay đối tác gần 1.000 tỉ đồng (160%), Novaland tăng thêm 12.770 tỉ đồng vay trái phiếu…
Về các khoản vay trái phiếu, FiinGroup cho biết, áp lực trả nợ của các doanh nghiệp sẽ tiếp tục gia tăng mạnh giai đoạn năm 2023-2024 với lần lượt trên 67.000 tỉ đồng và gần 96.000 tỉ đồng. Sau đó giảm dần xuống mức 40.000 tỉ đồng năm 2025, 45.830 tỉ đồng năm 2026 và hơn 41.000 tỉ đồng sau năm 2026. Việc đảm bảo nguồn vốn đảo nợ sẽ trở thành vấn đề cấp thiết với doanh nghiệp bên cạnh việc đảm bảo dòng tiền cho hoạt đông kinh doanh.
Trong khi đó, vòng quay hàng tồn kho vẫn duy trì ở mức rất cao, lên mức trên 1.490 ngày. Nghĩa là với lượng hàng đang có trên thị trường hiện nay phải 4 năm mới hấp thụ hết. Theo ông Nguyễn Quang Thuân, chủ tịch HĐQT FiinGroup, con số này tương đương với thị trường Trung Quốc, cho thấy rủi ro đáng lo ngại.
Nhiều chuyên gia cho ý kiến, thời điểm này chiến lược thích ứng cho doanh nghiệp là đa dạng hóa nguồn vốn từ khách hàng và đối tác (hoàn thiện thủ tục pháp lý và triển khai dự án để mở bán, nhận tiền đặt cọc từ khách hàng, tận dụng kênh vốn từ đối tác hợp tác kinh doanh và nhà cung cấp). Bên cạnh đó là minh bạch hồ sơ năng lực tín dụng vì ngân hàng vẫn mua trái phiếu bất động sản và đẩy mạnh kênh chào bán trái phiếu ra công chúng.
Tuy nhiên, với diễn biến thị trường hiện nay, từ phía người mua nhà ở thực và cả các nhà đầu tư cá nhân đang gặp khó khăn trong tiếp cận vốn vay và lãi suất. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến tốc độ bán hàng của doanh nghiệp và các khoản tiền trả trước của khách hàng không được như kỳ vọng.
Theo ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group, các doanh nghiệp có thể tính đến phương án điều chỉnh chiến lược kinh doanh, tái cơ cấu sản phẩm. Doanh nghiệp nào cũng muốn có lợi nhuận cao, nhưng đây là thời điểm nên chấp nhận giảm để bán được hàng, có dòng tiền sống sót qua khó khăn.
Tuy nhiên, ông cũng nhìn nhận định vị sản phẩm bất động sản thường phải đi từ quỹ đất, do đó việc cơ cấu lại sản phẩm không dễ dàng. Những doanh nghiệp nếu chưa có quỹ đất phù hợp thì chỉ có thể tìm cách tiết giảm chi phí, đồng thời huy động vốn từ các đối tác hoặc quỹ đầu tư.
Nguồn vốn lớn có thể đến vào năm sau
Hiện nguồn vốn đang là thế khó với nhiều doanh nghiệp bởi các kênh huy động đều hạn chế. Tại một hội thảo mới đây, ông Michael Piro, Giám đốc điều hành Indochina Capital chia sẻ: “Khi bàn thảo với những ngân hàng đối tác tại Việt Nam, chúng tôi đều cảm nhận rõ rằng các ngân hàng đều miễn cưỡng không muốn cho vay ở thị trường trong nước, ít nhất từ giờ cho đến cuối năm”.
Nhưng thắt chặt tín dụng và tiền tệ không phải là vấn đề của riêng Việt Nam, các ngân hàng trung ương tại hầu hết những nền kinh tế đứng đầu trên thế giới đã và đang tăng lãi suất. Bây giờ kẻ cả doanh nghiệp, người mua lẫn ngân hàng đều ở trong tình thế khó.
Chia sẻ tại một diễn đàn gần đây, ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch HĐQT BHS Group cho rằng, có 3 nguyên nhân ảnh hưởng đến thị trường bất động sản hiện nay là pháp lý, tín dụng, bất động sản tăng nóng trong thời gian vừa qua. Tuy nhiên, năm 2023, thị trường sẽ có nhiều dấu hiệu tích cực khi 3 vấn đề này sẽ được khắc phục, còn hiện nay bức tranh của toàn ngành như mối tơ vò, không thể khẳng định là tốt hay xấu.
Việc kiểm soát chặt chẽ siết vốn tín dụng để kiềm chế lạm phát là cần thiết hiện nay và bức tranh thị trường bất động sản sẽ khó thay đổi vì không có thêm nguồn tiền mới. Vì vậy, trong bối cảnh hiện nay, chào bán trái phiếu ra công chúng là một sự lựa chọn quan trọng khi kênh phát hành riêng lẻ đang gặp nhiều khó khăn. Đây có thể là giải pháp tình thế để doanh nghiệp cầm cự cho đến khi các chính sách mới được thông qua và hỗ trợ vào năm sau.
FiinRatings đánh giá chính sách quan trọng và đang được thị trường chờ đợi là Dự thảo sửa đổi Nghị định 153 đã có những thay đổi tích cực hơn cho thị trường và nhất là các yêu cầu về mục đích sử dụng vốn. Mặc dù sẽ không thể sôi động ngay lại như nửa cuối năm 2021, nhưng thị trường trái phiếu doanh nghiệp sẽ dần sôi động trở lại vào đầu quý 4 tới đây khi Nghị định này được ban hành và có hiệu lực chính thức như kế mà Bộ Tài chính thông báo trước đó.
Dự báo về triển vọng tín dụng thời gian tới, ông Ngô Quang Phúc cho rằng phải sang năm tài chính tiếp theo thị trường mới được bổ sung nguồn vốn lớn. Tuy nhiên, tín dụng cũng sẽ được phân bổ cho các doanh nghiệp và dự án một cách hợp lý chứ không dàn trải như trước đây, do đó các doanh nghiệp cần có sự chuẩn bị cho dài hạn.
Dự kiến trong cuối tháng 8, đầu tháng 9, Ngân hàng Nhà nước sẽ thực hiện nới room tín dụng cho một số ngân hàng thương mại để hoàn thành chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng 14% trong năm 2022. Động thái này được các doanh nghiệp đặc biệt quan tâm, với kỳ vọng sẽ có nguồn tiền mới để vay đảo phần nợ trái phiếu đến hạn. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cũng cho rằng hạn mức này không đáng kể và chỉ áp dụng được đối với các doanh nghiệp có dự án mới và còn tài sản đảm bảo chất lượng tốt.
Có thể thấy, từ đầu năm đến nay doanh nghiệp bất động sản đang rơi vào nguy cơ cạn vốn vì gặp khó trong cả 3 kênh huy động quan trọng nhất là ngân hàng, trái phiếu và bán hàng. Điểm sáng duy nhất đến từ dòng vốn FDI với hơn 3 tỉ đô la, tuy nhiên đây khó có thể là “đòn gánh” với toàn thị trường. Và để hấp thụ được dòng vốn ngoại cũng không phải dễ với các doanh nghiệp bởi các rào cản pháp lý, khả năng đàm phán và hơn hết là chấp nhận rủi ro đến đâu.
(KTSG Online)
