Một số quỹ quản lý tài sản đầu tư lớn nhất thế giới đang thâm nhập sâu hơn vào hoạt động cho vay bất động sản thương mại. Họ giành lấy thị phần từ các ngân hàng đang rút lui vì lo ngại rủi ro khi mức định giá ở phân khúc bất động sản này giảm mạnh do lãi suất cao và xu hướng làm việc từ xa.
Trong khi các ngân hàng rút lui, các quỹ quản lý tài sản lại đẩy mạnh đầu tư vào nợ bất động sản thương mại vì nhận thấy chu kỳ suy thoái của lĩnh vực này sắp kết thúc. (Ảnh: Credit Union Times)
Các quỹ quản lý tài sản như PGIM, LaSalle, Nuveen của Mỹ, Brookfield và QuadReal (Canada), M&G, Schroders, Aviva (Anh) và AXA (Pháp) đều có kế hoạch tăng mức độ tiếp cận tín dụng đối với bất động sản.
Hầu hết họ tập trung cho vay đối với thị trường dịch vụ hậu cần, trung tâm dữ liệu, căn hộ cho thuê và văn phòng cao cấp. Lĩnh vực văn phòng nói chung vẫn khó khăn do xu hướng làm việc từ xa, khiến các chủ sở hữu khó tiếp cận nguồn vốn ngân hàng.
“Khoản đặt cược mạnh nhất của chúng tôi hiện này là nợ bất động sản”, Isabelle Scemama, người đứng đầu bộ phận đầu tư tài sản thay thế của AXA, quỹ nắm giữ tài sản trị giá 183 tỉ euro, nói.
LaSalle Investment Management, công ty quản lý 89 tỉ đô la tài sản trên toàn cầu, cho biết đang đặt mục tiêu tăng đầu tư nợ bất động sản 40%, lên khoảng 7,6 tỉ đô la Mỹ trong hai năm. Công ty dự kiến tập trung vào các lĩnh vực trung tâm phân phối, khách sạn và nhà ở sinh viên.
Tuy nhiên, trong bối cảnh hiện nay, đặt cược vào nợ bất động sản không dành cho nhà đầu tư “yếu tim”. Ngành bất động sản thương mại toàn cầu, đặc biệt là tài sản văn phòng, vẫn đang trong thời kỳ suy thoái lớn nhất kể từ cuộc khủng hoảng tài chính 2007-2009.
Nhưng các tổ chức cho vay thay thế tin rằng điều tồi tệ nhất có thể đã qua, và họ có thể kiếm được mức lợi nhuận hấp dẫn khi giá trị bất động sản thương mại phục hồi.
“Qua các chu kỳ bất động sản lịch sử, bạn sẽ thấy, nhìn chung, các khoản cho vay được thực hiện ở cuối chu kỳ thường có tỷ lệ vỡ nợ thấp nhất và mức chênh lệch lợi suất cao nhất (so với trái phiếu chính phủ Mỹ)”, Jack Gay, người đứng đầu bộ phận nợ toàn cầu của Nuveen, nói.
Theo các quỹ quản lý tài sản, các quy định về vốn chặt chẽ trong ngành ngân hàng và hàng loạt vụ sụp đổ của các ngân hàng khu vực ở Mỹ đã mở rộng cánh cửa thị trường nợ bất động sản hơn nữa đối với họ.
“Những thách thức mà các ngân hàng đang đối mặt thực sự khiến tốc độ giải ngân khoản cho vay trực tiếp đối với bất động sản thương mại chậm lại”, Nailah Flake, đối tác quản lý của Real Estate Group, quỹ đầu tư bất động sản của Brookfield, bình luận.
Các công ty đầu tư vốn cổ phần tư nhân cũng đang cân nhắc nhập cuộc. Apollo Global Management (Mỹ) đã ra mắt quỹ nợ bất động sản châu Âu đầu tiên với mục tiêu đầu tư 1 tỉ euro trong năm nay.
Bộ phận quản lý tài sản của các ngân hàng lớn cũng đang nhắm tới thị trường nợ bất động sản thương mại. Hôm 13/5, Goldman Sachs Asset Management cho biết đã hoàn tất huy động vốn cho quỹ tín dụng bất động sản lớn nhất cho đến nay, với khả năng cho vay hơn 7 tỉ đô la.
Ở Anh, các tổ chức cho vay phi ngân hàng chiếm 41% các khoản cho vay bất động sản vào năm 2023. Con số này cao hơn gấp đôi so với 19% chỉ 9 năm trước đó, theo dữ liệu của Trường Kinh doanh Bayes ở London. Ở các thị trường bất động sản thương mại khác ở châu Âu, tỷ lệ này cũng tăng từ 20-30% trong cùng kỳ. Dữ liệu cũng cho thấy các khoản cho vay bất động sản thương mại mới ở Anh xuống mức thấp nhất trong một thập niên.
Vai trò ngày càng tăng của các quỹ quản lý tài sản đầu tư trong hoạt động cho vay, hay còn gọi “ngân hàng ngầm”, đang khiến các cơ quan quản lý lo lắng rủi ro vỡ nợ và lây lan. Các quy định quản lý đối với quỹ tư nhân cũng lỏng lẻo hơn so với ngân hàng, nghĩa là lĩnh vực ngân hàng ngầm kém minh bạch hơn.
Hồi tháng 3, Phó chủ tịch Ngân hàng trung ương châu Âu (ECB) Luis de Guindos cảnh báo, việc các tổ chức phi ngân hàng tiếp xúc với bất động sản thương mại là một trong những rủi ro chính đối với sự ổn định tài chính trong khu vực.
“Tôi khá lo lắng về việc các quỹ đầu tư vốn cổ phần tư nhân sử dụng tiền của các quỹ hưu trí để đầu tư vào bất động sản. Họ có thể đầu tư bất cứ thứ gì họ muốn mà không bị giám sát”, Nicole Lux, nhà nghiên cứu cấp cao của Trường Kinh doanh Bayes, nói.
Chánh Tài
(KTSG Online /Theo Reuters)
