Cách chữa cơn sốt đất ở Hà Nội thời gian qua nằm trong tay chính quyền cấp xã. Việc chuyển nhượng đất lúa những vùng sốt giá, cấp xã có thể ngăn ngay lập tức. GS – TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên thứ trưởng Bộ TN&MT khẳng định như vậy trong cuộc trao đổi với PV.
Hiệu ứng đám đông
Về nguyên nhân gây nên cơn sốt, đặc biệt ở phía tây Hà Nội, ông Võ nói:
Đây là hệ quả trực tiếp của việc lập đồ án Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn 2050 với địa giới mở rộng, được Bộ Xây dựng đưa ra lấy ý kiến người dân.
Trong quy hoạch này, có 5 thành phố vệ tinh thì 4 cái ở phía tây, chỉ có mỗi Sóc Sơn là phía bắc. Cùng đó, nhiều trung tâm mang tính đô thị cấp thấp hơn thành phố cũng được chỉ ra. Nhiều người, đặc biệt là giới đầu tư BĐS nhìn thấy những hứa hẹn, tương lai phát triển ở khu vực phía tây nên tập trung đầu tư, tạo nên những cơn sốt đất vừa qua.
Khi người tìm mua đất nhiều lên, nảy sinh chuyện có người tìm được đất, có người chưa tìm được. Anh tìm được đất rồi, thì tìm cách lướt sóng, tức là bán cho người lên sau, và người sau, lại bán lại cho người lên sau nữa. Cứ như thế tạo nên cơn sóng về giá, ngày hôm sau cao hơn hôm trước. Trên nguyên tắc cung cầu, khi cầu nhiều hơn thì cung sẽ tăng giá, người mua sau, muốn có đất phải chấp nhận giá cao hơn.
Ở đây, một vấn đề nữa cần phải bàn tới là sự tính toán của người đi mua. Họ cho rằng, mua được đất nông nghiệp với giá thấp rồi nên trong trường hợp xấu nhất là bị Nhà nước thu hồi làm đô thị, khu công nghiệp… thì tiền bồi thường vẫn lời.
Hà Nội hiện nay bồi thường cho loại đất này tới gấp 5 lần giá đất nông nghiệp tính theo bảng giá Nhà nước. Như vậy, nếu mua đất hôm nay xấp xỉ với giá đền bù của Nhà nước thì khi bị thu hồi vẫn có lời cao. Đó cũng là nguyên nhân tạo ra cơn sốt đất.
Cùng đó, tâm lý đám đông cũng tác động mạnh đến giá đất. Còn việc ai đó ngóng chờ trong tương lai 30-50 năm nữa khu đó thành khu hành chính quốc gia thì chắc là ít. Đây là cơn sốt theo hình thái tương tự như sốt cổ phiếu trên thị trường chứng khoán hồi năm 2007-2008.
Đến một lúc nào đó, bong bóng giá bão hòa, người ta không còn kiếm được lợi nhuận nữa, lúc đó thị trường sẽ rớt giá. Rủi ro sẽ rơi vào những người giữ đất trước khi thị trường rớt.
Là chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản, ông có đánh giá gì về cơn sốt đất này?
Cơn sốt này cho thấy thị trường BĐS vẫn chưa có gì ổn định, chưa tạo ra lợi ích từ sự đầu tư mà vẫn là do chuyển nhượng từ tay người này sang người kia, bằng đất thô, thậm chí đất nông nghiệp. Đây là những gì đang diễn ra trên thực tế, buộc những nhà quản lý phải nhìn lại toàn bộ câu chuyện về thị trường BĐS.
Chẳng hạn, việc Hà Nội thực hiện tăng giá đất đền bù cao lên để tránh thua thiệt cho nông dân, tôi cho rằng là ý tưởng rất hay, nhưng phạm vi áp dụng ở đâu, phải tính đến. Chứ bây giờ, nhiều người lợi dụng, kháo nhau mua đất nông nghiệp vì nếu bị thu hồi còn được bồi thường gấp 5 lần. Có thể, cơ chế, lợi ích này mà Nhà nước muốn mang lại cho người nông dân không thể áp dụng ở đây được, và vô tình nó trở thành một nguyên nhân sốt đất.
Chính sách này chỉ áp dụng cho trường hợp đích thực khi thu hồi của người trực tiếp sản xuất; còn việc chuyển nhượng đất nông nghiệp cho người không phải trực tiếp sản xuất chỉ là kẽ hở làm sốt giá thêm.
Hiện, pháp luật chúng ta đã hạn chế về chuyển nhượng đất, trong đó chỉ cho phép đất lúa, đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng, rừng sản xuất là rừng tự nhiên… được chuyển nhượng cho người trực tiếp làm trên đó. Và những quy định đó cũng nên áp dụng với các loại đất nông nghiệp khác, đặc biệt là đất sản xuất. Vì nếu không, sẽ rơi vào tình trạng chuyển nhượng, trao tay, làm cho giá đất tăng lên.
Đất nông nghiệp Nhà nước giao là không thu tiền, cho nên chuyển nhượng cũng phải có những hạn chế nhất định. Chúng ta mở rộng tính thị trường nhiều hơn, nhưng nếu mở quá như hiện nay chắc chắn sẽ tạo nên những cơn sốt.
Mặt khác, khi chuyển tải thông tin quy hoạch đến người dân, ta chỉ chuyển tải nội dung của quy hoạch, rằng mong muốn đóng góp, lấy ý kiến… chứ chưa chuyển tải những quy định của pháp luật về quy hoạch.
Chúng ta còn bao nhiêu giai đoạn quy hoạch tiếp nữa mới biết cụ thể con đường, khu đô thị đặt ở đâu…, mà muốn định vị được chúng buộc phải chờ đến quy hoạch chi tiết, ít nhất cũng quy hoạch chi tiết 1/2000, hoặc 1/500 thì mới rõ. Quy hoạch tổng thể như hiện nay vẫn chưa có ý nghĩa gì nhiều so với việc xếp đặt không gian. Người dân cứ nhìn vào quy hoạch, đoán là chỗ này, chỗ kia phát triển, tạo ra cơn sốt đất trên thị trường.
Người dân Việt Nam rất tiết kiệm khi chi một vài đồng về trợ giúp thông tin, pháp lý rất hữu ích, nhưng sẵn sàng đón cái rủi ro gấp hàng nghìn lần, thậm chí hàng triệu lần, đang treo lơ lửng trước mặt.
- Đất Ba Vì (Hà Nội) sốt bất thường những ngày qua. Trong ảnh: “Cò” dẫn PV đi xem đất (Ảnh: N.Tú)
Kê toa nhầm?
Siết chặt nguồn vốn từ ngân hàng đầu tư cho thị trường BĐS có phải là biện pháp hữu hiệu chữa sốt đất không, thưa ông?
Tôi cho rằng, sự thật cơn sốt giá đất ở đây không liên quan gì đến vốn đầu tư từ ngân hàng, mà chủ yếu là tiền tiết kiệm, nhàn rỗi trong dân. Vậy nên, khi chữa trị cần phải nghiên cứu kỹ lưỡng.
Ngăn tín dụng lúc này, có thể ảnh hưởng đến những dự án nghiêm túc đang cần tới vốn tín dụng. Trong khi, sốt ở đây là do người dân không hiểu, do ham muốn lợi ích một cách thiếu phân tích, không đủ thông tin về quy hoạch, pháp lý mà gây ra những cơn sốt, mang tính lướt sóng về giá ở những nơi giá đất còn thấp.
Thế giải pháp nằm ở đâu?
Cách chữa ở đây, theo tôi, đang nằm trong tay chính quyền địa phương cấp xã, phường, thị trấn. Cơn sốt đất trên nằm ở vùng nông nghiệp. Nếu cấp xã thực hiện đúng chức năng trong Luật Đất đai quy định, họ phải theo dõi sát sao về tình hình sử dụng đất, những biến động về chuyển nhượng, sử dụng đất sai mục đích, và ngăn chặn những vấn đề đang diễn ra trái pháp luật.
Việc chuyển nhượng đất lúa những vùng sốt giá, cấp xã có thể ngăn lại ngay lập tức, vì đất lúa chỉ cho phép chuyển nhượng với người làm lúa trong địa phương. Tất nhiên, một số trước là ruộng lúa, nhưng nay trồng màu, thì cũng được điều chỉnh như đất lúa.
| Vấn đề còn lại là xem những chuyển nhượng nào không được phép, như chuyển nhượng đất nông nghiệp cho người không trực tiếp sử dụng. Ở đây, chỉ có chính quyền cơ sở có thể ngăn được, vì họ thấy, biết việc đó hằng ngày, họ biết ai chuyển nhượng cho ai, ai giữ đất này. |
Còn lại một số đất nông nghiệp không có khả năng trồng lúa mới cho phép chuyển nhượng tự do theo quy định hiện hành. Thế nhưng, trong cảnh nước sôi lửa bỏng hiện nay, chúng ta có thể cho xem xét, rà soát lại, nếu việc chuyển nhượng này mang tính đầu cơ, tăng giá thị trường, gây tác động xấu cho thị trường, thì Chính phủ vẫn có thể đưa ra những quy định để ngăn chặn.
Nếu hệ quả lớn hơn, thậm chí Quốc hội có thể điều chỉnh luật ngay để ngăn việc chuyển nhượng đất phi nông nghiệp, ảnh hưởng tới thị trường bất động sản. Tôi cho rằng, trong vòng 1-2 tuần, Chính phủ có thể điều chỉnh nghị định, thậm chí Quốc hội trong trường hợp cần thiết có thể ra nghị quyết.
Chỉ có điều, chữa chạy cho cơn sốt hiện nay, chúng ta phải chữa cho đúng nguyên nhân, chứ không phải ra chính sách điều tiết chung, làm ảnh hưởng tới các dự án đang cần vốn để phát triển. Cũng như, anh đau tay thì không thể chữa cả người được…
Tức là chúng ta kê toa nhầm?
Từ năm 2009 tới nay, thị trường BĐS trong tình trạng thiếu và rất nhạy cảm về vốn. Nếu chúng ta tác động làm thiếu vốn, lập tức thị trường sẽ suy giảm. Ở đây cần thấy rằng, cơn sốt đất chỉ liên quan đến một số khu vực phía tây Hà Nội, nơi có liên quan đến quy hoạch phát triển thủ đô, không liên quan đến thị trường BĐS chung cả nước.
Vậy nên một chính sách điều tiết chung BĐS là chữa nhầm gốc của bệnh, thị trường sẽ suy giảm khi bị thiếu vốn, trong khi đó vẫn không chữa nổi bệnh sốt giá ở phía tây Hà Nội. Vốn đó là do dân bỏ ra, họ vẫn kỳ vọng là mua đi bán lại cũng đã có lợi rồi. Như vậy bệnh cần phải chữa ở đây là chỗ khác.
Đó là áp dụng việc đánh thuế vào khoản tiền sinh lời từ chuyển nhượng đất đai ở đây chăng, thưa ông?
Sự thật mà nói, cái này có nhiều ý kiến. Có người cho rằng, nên đánh thuế lũy tiến vào trường hợp giữ đất mà không sử dụng. Ý kiến khác lại nói, nên đánh thuế vào trường hợp mang tính trục lợi, chứ không nên tính những giao dịch bình thường trên thị trường BĐS. Thậm chí còn có đề xuất, nếu ai đó mua hôm nay mà vài ba tháng sau bán ngay, thì đánh thuế cao…
Nhưng tôi lưu ý là khi đánh thuế cao vào chuyển nhượng nào, lập tức loại chuyển nhượng đó sẽ đi vào giao dịch ngầm, và người ta chấp nhận rủi ro nhất định để chuyển nhượng trao tay. Khi các bên có lợi ích đều nhau, không có bên nào trấn bên nào thì chắc chắc họ cùng chấp nhận ký tay với nhau mà không cần pháp luật can thiệp. Thành thử, không nên có biện pháp ngăn cản chuyển nhượng, khi chuyển nhượng.
Vấn đề còn lại là xem những chuyển nhượng nào không được phép, như chuyển nhượng đất nông nghiệp cho người không trực tiếp sử dụng. Ở đây, chỉ có chính quyền cơ sở có thể ngăn được, vì họ thấy, biết việc đó hằng ngày, họ biết ai chuyển nhượng cho ai, ai giữ đất này.
Lúc đó, có thể biết ngay ai có đất mà không cần dùng, và Nhà nước có thể thu hồi. Vấn đề là chính quyền cơ sở có làm hay không, và chặt chẽ đến mức nào, có bị lung lạc vì đồng tiền hay không, vấn đề là chỗ này.
Xã tiếp tay cho chuyển nhượng
Thực tế, việc chuyển nhượng đất nông nghiệp qua giấy tờ viết tay và trong các giấy tờ viết tay này lại có chứng nhận của cấp xã…
Nếu như thế, vô hình trung, chính quyền xã đã tiếp tay cho việc chuyển nhượng. Ở đây, tại sao biết việc chứng nhận đó là không có giá trị mà vẫn chứng nhận. Vậy tại sao chính quyền xã lại làm như vậy, liệu có gì khuất tất ở đây không?
Chúng ta biết rằng, việc giao dịch BĐS phải qua công chứng, chính quyền xã chỉ có chứng thực sao y bản chính văn bản này, văn bản kia, chứ không có chức năng chứng thực hợp đồng, giao dịch BĐS.
Tôi nghĩ, đã làm đến chức chủ tịch xã thì cũng phải biết chuyện đó, chứ không thể nói là tôi không biết gì được.
Kể cả trong trường hợp khác được chuyển nhượng, chính quyền xã có thể đưa ra lời khuyên cho người dân hiểu rõ, rằng đó là đất cơ nghiệp, kế sinh nhai của anh cơ mà. Trong khi Nhà nước lúc thu hồi đất rất chăm chút việc này, chính quyền xã lại lơ đi, như vậy là chưa làm hết phận sự của mình.
Cảm ơn ông.
Khánh Nguyên – Phạm Anh (thực hiện)
>>
