Thời gian gần đây, thị trường bất động sản căn hộ trở nên ảm đạm. Các công ty bất động sản buồn vì hàng không bán được. Người có nhu cầu thật thì không với nổi tới giấc mơ tổ ấm. Hai bên không “gặp” được nhau. Thị trường căn hộ cũng là đang chịu tác động của quy luật cung cầu, thuận mua vừa bán, giá cả phù hợp. Khi nhu cầu hai bên không “gặp” nhau, thị trường bất động sản bất động.
Trong khó khăn, nhiều công ty phát triển bất động sản lớn đầu tư chất xám cùng các công ty thiết kế có kinh nghiệm để cùng nhau tạo ra những sản phẩm đáp ứng được nhu cầu về tài chính thực của người mua. Diện tích là yếu tố đầu tiên mà chủ đầu tư nghĩ đến để có thể giảm giá bán sản phẩm, khi những yếu tố khác (giá thành vật liệu, giá đất, v.v..) không hoàn toàn nằm trong khả năng kiểm soát của họ. Sau những năm tháng căn hộ có diện tích lớn bán được dễ dàng, giờ đây mọi thứ bắt đầu thay đổi. Diện tích căn hộ có xu hướng được chia nhỏ hơn để đáp ứng được khả năng tài chính của người mua. Và thế là chuyện căn hộ có diện tích nhỏ bắt đầu xuất hiện. Tuy nhiên cũng chính từ lúc ấy, là một kiến trúc sư, tôi luôn băn khoăn với nhiều câu hỏi để sản phẩm đến gần được với người tiêu dùng. Chuyện nhỏ- to đặt trong hoàn cảnh cần bán hàng hiện nay, nếu chưa thành “to chuyện” thì chắc chắn cũng không phải là “chuyện nhỏ” nữa rồi.
Nhỏ bao nhiêu là vừa và nhỏ cho ai?
Đây là một câu hỏi quan trọng, đặc biệt đối với các công ty phát triển bất động sản nếu họ muốn bán tốt sản phẩm của mình. Tại thời điểm này, theo luật của Bộ Xây Dựng, 45 m2 là diện tích nhỏ nhất được cho phép của một căn hộ tại Việt Nam. Đó là về diện tích thuần tuý và từ góc độ luật hoá, tuy nhiên diện tích sinh sống cần phải được tư duy cùng với nhu cầu thực tế của xã hội và cùng với nhu cầu không gian nội thất.
Cấu trúc gia đình trong xã hội ngày nay đã có những bước thay đổi. Gia đình truyền thống với 3 thế hệ đang chia thành những mảnh nhỏ hơn: 2 thế hệ và 1 thế hệ. Đó là một nhu cầu có thật và ngày càng nhiều trong xã hội. Tế bào gia đình nhỏ nhất ngày nay có xu hướng bắt đầu từ 1 người. Thật ra đây là xu hướng đã diễn ra trong các xã hội hiện đại đi trước chúng ta như Singapore, HongKong, Hàn Quốc và các nước châu Âu.
Do đó tôi nghĩ rằng diện tích tối thiểu 45 m2 vẫn hơi dư (về diện tích) cho một xu hướng gia đình hiện đại với 1 thế hệ. Cái “hơi dư” đó sẽ làm cho phần tài chính “hơi thiếu” trong điều kiện đại đa số người có ước mơ sở hữu “căn hộ – nhà” lần đầu. Căn hộ có thể nhỏ hơn với diện tích khoảng từ 33 – 35 m2. Với diện tích này, các kiến trúc sư cũng như các nhà thiết kế nội thất vẫn hoàn toàn có thể tạo ra những không gian ở tươm tất. Các vật dụng nội thất hoàn toàn có thể là các vật dụng nội thất linh hoạt, mang tính “gấp-xếp”. Với diện tích khoảng 33-35 m2 và với giá thành thương phẩm của một m2 căn hộ khoảng 10tr đồng thì tổng giá thành đã rẻ hơn được 100tr so với diện tích 45m2. Một số tiền phải đắn đo.
Căn hộ nhỏ là căn hộ rẻ tiền và chất lượng kém?
Tôi từng có vài cuộc trò chuyện với các đồng nghiệp quanh đề tài “Căn hộ nhỏ có phải là căn hộ rẻ tiền và chất lượng thấp không?”. Các đồng nghiệp đều cho rằng không phải như vậy. Mục đích cốt lõi của căn hộ nhỏ về diện tích là để đảm bảo tổng giá trị bán của căn hộ nằm trong một gói tài chính vừa phải, dễ chấp nhận và quan trọng là phù hợp với đối tượng người dùng cuối (gia đình mới, người trẻ đơn thân…). Các yếu tố khác như chất lượng thiết kế, bố trí không gian và các tiêu chuẩn xây dựng vẫn phải được tuân thủ và không phụ thuộc chuyện nhỏ- to.
Căn hộ nhỏ có đạt tới tỷ lệ 100%?
Câu trả lời sẽ là không bao giờ có một khu chung cư có 100% căn hộ nhỏ như thế. Khách hàng trong một khu vực rất đa dạng nên sản phẩm cũng phải phong phú. Một dự án cần phải có sự pha trộn phù hợp các loại diện tích căn hộ khác nhau để đáp ứng nhiều nhu cầu khác nhau về không gian sống và công tác bán hàng trở nên nhộn nhịp. Việc pha trộn này còn kích thích những giấc mơ nâng cấp quy mô không gian sống trong mỗi cá thể, kích thích họ lao động hăng say hơn để vượt qua một chuẩn mới về khả năng tài chính. Có như thế, những sản phẩm căn hộ được luân chuyển nhiều lần trong một vòng đời của nó.
Căn hộ nhỏ nên các không gian tiện ích khác sẽ không có?
Dù là căn hộ nhỏ, nhưng nó nằm trong một khu chung cư có nhiều loại căn hộ khác nhau nên các không gian tiện ích khác vẫn phải có. Theo luật định, nó vẫn phải có đủ chỗ đậu xe tương ứng với số lượng căn hộ, phòng sinh hoạt cộng đồng và phần cảnh quan sân vườn của phần không gian xung quanh công trình. Ngoài ra, tuỳ theo cấp độ đầu tư mà khu chung cư này sẽ có thêm các tiện ích gia tăng khác chẳng hạn như nhà giữ trẻ, cửa hàng tiện lợi hoặc phần sân vườn được đầu tư xanh tươi hơn, có thêm hồ bơi hay sân chơi thể thao riêng. Đây hoàn toàn là những điều khả thi và có thể giải quyết một cách ổn thoả.
Căn hộ nhỏ nên không thể bố trí vật dụng nội thất?
Dù là căn hộ nhỏ nhưng chúng ta vẫ hoàn toàn có thể bố trí những vật dụng nội thất và các không gian sinh sống một cách tươm tất. Thậm chí, với những không gian nhỏ như thế này, nó sẽ đặt ra cho các kiến trúc sư và những nhà thiết kế nội thất của chúng ta những bài toán lý thú đó là tạo ra những vật dụng nội thất linh hoạt, mang tính “gấp-xếp”. Đây là một điều không mới ở các nước đã phát triển nhưng sẽ là một trào lưu thú vị ở nước ta.
Căn hộ nhỏ hay to là một bài toán thú vị đối với thị trường bất động sản. Tôi từng có nhiều trải nghiệm thiết kế với việc các chủ đầu tư, vì chủ quan và “mải mê với những ảo tưởng” nên thiết kế các khu chung cư toàn căn hộ với diện tích to, nay phải vội vã thay đổi thiết kế đã được duyệt, cố gắng “băm nhỏ” các căn hộ to thành các căn hộ nhỏ hơn. Họ đã đi sau nhu cầu có thật của thị trường thay vì cố gắng trở thành “người dẫn dắt”!
Trong trào lưu căn hộ nhỏ hiện nay, bất chợt tôi tự hỏi, có khi nào sẽ đến một lúc các kiến trúc sư sẽ phải “vội vã” thực hiện việc “đã rồi” đó là thiết kế gộp lại các căn hộ nhỏ lại thành các căn hộ to, vì nhu cầu thật của thị trường đã thay đổi “bất chợt”. Nếu có chuyện đó xảy ra, tôi nghĩ cũng là bình thường thôi. Suy cho cùng, bán cái mà người mua cần vẫn “cơ chế thị trường” hơn là bán cái mà người bán muốn chứ!
ThS.KTS Trần Thái Nguyên – Công ty SYNTAX Planning.Design
