Bộ Xây dựng vừa có báo cáo gửi Thủ tướng Chính phủ về tình trạng cư dân khiếu nại, phản đối chủ đầu tư tại các dự án bất động sản. Trong đó, bộ đề xuất Bộ Công an chủ trì, phối hợp với các cơ quan có liên quan tổ chức điều tra, khởi tố, truy cứu trách nhiệm đối với các chủ thể có hành vi vi phạm nghiêm trọng trong quản lý, sử dụng, vận hành nhà chung cư, đặc biệt là hành vi chiếm dụng, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư trái quy định của pháp luật.
(Ảnh chỉ có tính minh họa / Thành Hoa)
Báo cáo trên cho biết hiện cả nước có 215 dự án bất động sản có khiếu nại, tranh chấp, trong đó có 108 dự án xảy ra tranh chấp giữa chủ đầu tư với cư dân hoặc giữa các chủ thể liên quan trong phạm vi dự án.
Báo cáo cho rằng các quy định pháp luật hiện nay đã tạo hành lang pháp lý khá đầy đủ để điều chỉnh các mối quan hệ giữa các chủ thể có liên quan trong quá trình quản lý, sử dụng nhà chung cư. Do vậy việc xảy ra các tranh chấp, khiếu nại giữa các bên trong thời gian qua chủ yếu do khâu tổ chức triển khai thực hiện văn bản quy phạm pháp luật tại các địa phương chưa đáp ứng yêu cầu.
Hiện tại, đúng là phần lớn rủi ro của người mua nhà đã chuyển hóa từ rủi ro chính sách sang rủi ro thực thi chính sách. Nhưng báo cáo nói trên của Bộ Xây dựng cũng chỉ là một phần của bức tranh, phản ánh mối quan hệ xấu giữa các chủ thể có liên quan trong quá trình quản lý, sử dụng nhà chung cư, ở đó chí ít thì người mua cũng đã nhận nhà và đang được ở trong đó. Cho tới nay, rủi ro đáng sợ nhất của người mua nhà vẫn là liệu mình đóng tiền trước rồi thì có được nhận nhà đúng tiến độ không, có được nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu không, hay thậm chí có bị… đuổi ra khỏi nhà vì những sai phạm của chủ đầu tư không.
Diễn biến giải quyết vụ việc dự án tổ hợp khách sạn Mường Thanh và căn hộ chung cư cao cấp Sơn Trà ở Đà Nẵng xây dựng sai phép mới đây phản ánh rõ nét rủi ro đó. Tầng 2 đến tầng 5 của công trình này được cấp phép xây dựng làm bãi đỗ xe, nhà trẻ, hồ bơi… nhưng trong quá trình thi công, chủ đầu tư đã tự ý thay đổi công năng, ngăn thành 104 căn hộ để bán. Vấn đề đặt ra là trong khi chính quyền địa phương đang tổ chức phương án cưỡng chế tháo dỡ toàn bộ hạng mục xây dựng sai phép, quyền lợi của những người mua 104 căn hộ và đang ở trong đó được giải quyết như thế nào. Chính quyền địa phương nói rằng “những tranh chấp về tài sản và lợi ích kinh tế thì đề nghị bà con khởi kiện doanh nghiệp ra tòa dân sự…”. Với thực tế là hiện chủ đầu tư bất hợp tác với cả chính quyền lẫn khách hàng, khả năng cao là trong một vụ kiện như vậy, người mua “được vạ thì má đã sưng”. Liệu có thể tính tới việc khởi tố một vụ án hình sự về hành vi lừa dối khách hàng, khi mà người mua cho biết vào thời điểm mua nhà, họ không nhận được văn bản cảnh báo nào từ chính quyền địa phương, trong khi chủ đầu tư rao bán tràn lan trên các sàn giao dịch, internet…? Ở đây cũng phải đặt câu hỏi: các thủ tục pháp lý trong toàn bộ quá trình giao dịch này được thực hiện như thế nào, vì sao chủ đầu tư có thể bán được một món hàng hình thành bất hợp pháp?
Hiện nay, quá trình quản lý hoạt động xây dựng dự án nhà ở tách rời quá trình quản lý hoạt động mua bán nhà, các cơ quan chức năng chưa có sự phối hợp chặt chẽ trong xử lý khi phát hiện sai phạm. Bản thân các việc quản lý riêng lẻ cũng lỏng lẻo. Nếu như các sai phạm tại dự án nói trên ở Đà Nẵng hay các nơi khác được phát hiện kịp thời, xử lý sớm, thì hệ quả pháp lý có thể không dắt dây nhiều tới người mua.
Trong khi khâu thực thi pháp luật của các cơ quan quản lý nhà nước đang có vấn đề thì cách tốt nhất, mang tính phòng ngừa, là nâng cao khả năng tự giám sát, ra quyết định của người dân – người mua nhà – thông qua việc minh bạch thông tin. Nhưng bản thân việc này cũng không đơn giản. Lời khuyên của các chuyên gia pháp luật, cán bộ quản lý nhà nước dành cho người mua nhà thường là nên chọn các chủ đầu tư có uy tín. Làm sao để biết chắc được điều đó? Ngân hàng có thể biết lý lịch tín dụng của người đi vay tốt hay xấu chứ người mua nhà không dễ biết khả năng tài chính, tình trạng nợ nần, thế chấp, tranh chấp chồng chéo của chủ đầu tư. Cũng tương tự như vậy với nhu cầu xác thực thông tin trong quá trình triển khai dự án. Cần luật hóa nghĩa vụ công khai thông tin của chủ đầu tư ở mức độ cao hơn nữa. Những nỗ lực gần đây của các cơ quan quản lý địa phương như công bố danh sách các dự án nhà ở được phép bán, đang thế chấp, vi phạm quy định về phòng cháy chữa cháy… là đáng ghi nhận.
Hãy trao cho người dân công cụ phòng ngừa rủi ro hữu hiệu là thông tin, bên cạnh việc đảm bảo pháp luật được thực thi ở mức cao nhất.
Thiên Tường
(TBKTSG)
